“三驾马车”合力让中山苑小区危机变成了生机
开栏的话
住宅小区是居民生活的基本场所、是城市管理的基本单元，也是社会治理的重要领域。加强住宅小区综合治理，是完善社会治理体系建设的重要内容。本报今起推出“聚焦住宅小区综合治理”系列报道，聚焦住宅小区综合治理中的突出问题和矛盾，报道治理过程中可复制、可推广的工作法和新机制，探讨需要突破和加以完善的新问题。
有着25年房龄的徐汇区枫林街道中山苑小区，最近多了一道大门门禁，新安装的高清探头，让居民生活更安心了。小区内绿意盎然，生机勃勃。
可是，一年前，这里曾经闹得不可开交，面临“三重危机”：所有的老电梯被叫停，居民苦不堪言；业委会换届，原成员不愿续任；物业公司由于成本压力选择“抛盘”。
短短一年间，中山苑化解危机，完成了一次漂亮的“逆袭”。记者近日到小区蹲点采访，揭开小区由乱到治的变化。
中山苑小区如坐“火山口”
中山苑小区一度被聚焦，缘于一部电梯。小区里14台电梯经常出现卡人、关人事件，由于超过检验有效期，原电梯维保单位不再维保。
去年7月，徐汇区市场监管局发出电梯整改通知书。7月底，中山苑14部电梯被物业公司锁停，居民进出必须爬楼梯，行动不便的老人叫苦连连。“电梯停掉，只是压在骆驼身上的最后一根‘稻草’。”宛五居委会主任马西霞说，长年累月，整个小区管理面临崩溃的边缘：绿化没人及时修剪，小区助动车失窃高发，居民常因停车等问题和物业闹矛盾。
积压已久的矛盾要追溯至2012年。居民回忆，当初开发商没有留下一分钱的大修基金，全体业主凑了144万元维修基金，由业委会管理，“当时业委会和物业在一起，而物业又是开发商带来的，账目上一直没有扯清过。”不少居民仍记得，开业主大会时，会场吵闹是家常便饭，甚至一言不合就打起来。因小区业主和业委会之间的矛盾纠纷，原业委会成员在换届时选择集体退出。
因经营困难，物业也宣布撤离。居民刘先生说，当初他入住时，物业费是1.2元/平方米，25年一直没有变。“我们是在亏本经营，这个价格没有物业公司愿意一直做。”原物业公司表示。
这样的“烂摊子”持续了一段时间，整个小区处于无人管理的状态，不少业主用拒缴物业费提出抗议。此时的中山苑，似坐在了“火山口”——物业欲撤离、业委会散伙、电梯锁停，“三重危机下，小区业主情绪激动，多次跑到街道、区政府反映问题。”枫林街道负责人表示。
新业委会“裸干”赢回信任
“阿拉小区搞不好了！”居民失望的话语不断传入宛南五村居民区党总支书记田虹的耳边，田虹很清楚：越是危机时刻，越不能让负能量“抬头”。中山苑小区的“危”，成了田虹和居委会主任马西霞二人眼中的“机”。
当务之急是组建新的业委会。田虹和马西霞在小区“安营扎寨”，她们要挑选德高望重、且有公德心和社会阅历的“能人”。经过走家入户地调查，一批住在小区的能人“大咖”进入居委干部的视野。他们中有上海电影译制厂的老制片人齐江、有热心居民区工作数十年的老书记丁军等。有意思的是，丁军刚从隔壁小区换房过来，就被田虹“盯”上了。
去年8月，新一届业委会正式组建，共5名成员。业委会主任齐江说了句“大白话”：“我们都怕小区搞不好，住着不舒心，房价也下跌。既然进了业委会，就好好干吧！”
居委干部认为，种种问题和矛盾的背后，是信任的缺失。而齐江主持的新业委会，开门见山提出“裸干”，为业委会赢回业主的信任。这个“裸干”，指的是业委会成员不拿一分钱津贴，连通讯费、交通费等也自己掏。“这是业委会铁的纪律，我们绝不和钱打交道。”在齐江看来，既然为小区做公益，成员们经济状况允许，该将就的将就，这样做工作更硬气。
物业费涨价“一切摆上桌面”
新业委会成立后，做的第一件工作，就是同居委、物业一起解决老旧电梯问题。在街道看来，商品房小区的老旧电梯问题要彻底解决，还要靠小区业主自己议、自己定。居民入住25年了，小区维修基金早已花光，电梯是修还是换？更新电梯的费用如何分摊？在枫林街道、房办和居委会指导下，新业委会制作意见征询表，经回收统计，90%以上的业主同意拆旧换新。业委会还制作了不同楼层业主承担费用比率意见征询表，提出两种方案供选择。
那段时间，业委会成员们一家家跑。最多的一天，齐江的手机计步软件显示，他走了3万多步。居民按比例自筹，加上街道补助，更换电梯的钱总算有着落了。田虹说，遇到居民有质疑声，居委干部和党员志愿者都会帮忙解释，做业委会的坚强后盾。
电梯更换后，小区里出现了戏剧性的一幕：新业委会自己掏钱，给老物业送了一面锦旗。齐江说，老物业“抛盘”并非落井下石。作为以盈利为目的的企业，在长期入不敷出的情况下，“国字号”高建物业仍坚持托管小区，“驮着”它撑过了业委会换届，一直撑到启动新物业选聘程序，避免小区陷入“三不管”的崩盘状态，这份责任心实属不易。
“按照现在成本核算，物业费不涨，小区没法运作下去。”齐江将小区一名在职预算专业人士，拉进业委会作顾问。业委会列出小区清洁、安保等运作费用，经过精确测算，每个月需要花费60万—65万元。而按现有小区每月每平方米1.2元物业管理费来计算，物业每个月收入只占成本的一半。
经过专业人士估算，物业费从1.2元涨至2元，才能找到愿意接任的物业公司。25年未涨的物业费，涨幅超过一半，居民能服气吗？业委会的办法是，“一切摆在桌面上”，将账本公开，如实反映。
经过电梯更换这一“仗”，再加上新业委会裸干的“作派”，居民对业委会增加了信任度。在新业委会主持的第一次业主代表大会上，当账本明目公布，业委会提出物业费上涨的建议时，业主代表们一致鼓掌通过。
明年要争回“文明小区”金招牌
“以前，居民跑到居委会来，七八成是投诉物业问题。”田虹说，重建业委会，新物业入驻后，居委会、业委会和物业“三驾马车”劲往一处使，把小区拉出“沼泽地”，“这就是共治自治的力量。”
停车费收取历来是小区的“灰色地带”。一些私家车或外来车辆，给保安送包烟、塞点钱，停车更方便，一定程度上造成小区停车费收入流失。有的问题，用人管，不如技术管。业委会和物业公司商量后，给小区安装智能道闸，所有车主车辆的车牌号等信息输入电脑系统，运用车牌识别技术等控制车辆进出，计算时间收取停车费。技术管理大大减少了“灰色地带”造成的影响，今年上半年，小区收到的停车公益性收入达7万元。
按照惯例，小区进进出出每笔收入和支出，业委会定期在公示栏中公布，居民们心中更有数了。
小区里发生的矛盾，许多都与琐碎事相关。居民有意见了，去找物业，如果物业“两手一摊”，就打上“死结”。在齐江看来，物业不作为，业委会有责任。小区里的“一地鸡毛”，需要业委会和物业公司一起“拣”。
有一名住在底楼的业主，家里房间窗户外就是停车位，隔着不到半米，不堪噪音和尾气的困扰，业主一年没交物业费。小区内的停车位原本就紧张，一个车位挪开，又会影响到车主的利益。“业主矛盾往往有连锁效应，需要业委会和物业共同破解。”在业委会的建议下，物业公司对小区内一段道路给予拓宽，增加了一个车位，两边皆大欢喜。
“这个小区，开始上道了。”这是居民们的共同感受。看见小区管理井然有序，不少业主主动缴纳物业费，还有业主一下子补缴欠了三年的物业费。如今，小区物业费收缴率达到98%，小区运作越来越顺畅。
作为上海最早的一批外销房，中山苑小区曾拿过“文明小区”的金字招牌。“阿拉小区六楼多层还带电梯，过去风光无限，现在更有信心了。明年，我们要争回那块属于我们的金字招牌。”居委干部和业委会成员自信地说。
短评
“共治”破题转危为机
透过枫林街道中山苑，很多小区都可瞧见自己的“影子”。一年多前，中山苑面临“三重危机”，几乎濒临崩溃的边缘。一言以蔽之，就是“三驾马车”失衡，小区的运作机制失灵了。
一位街道干部曾说过，社区治理得好不好，关键就是要看“三驾马车”的关系处理得好不好。这都有案可循。而在治理有方的小区，居委会、业委会、物业三者关系协调有致。这一点，无论商品房小区，还是老公房小区、混合性小区，概莫能外。
我们也要辩证地看待危机问题。危机往往孕育着“生机”，中山苑的由乱变治就是最好的佐证。面对小区“三重危机”，中山苑以居民区党组织为领导核心，居委会为主导，业委会为主体，物业企业为主力，多方共同参与，短短5个月内，就重塑架构，破解小区治理难题，从而脱胎换骨。抓住协调“三驾马车”这个关键点，从“共治”入手破题，最终化危机为生机。
