沪首个合作建房项目将开建 房价或为周边一半

　　经过将近两年的意见征询和设计调整，上海首个“合作建房”项目最快今年年底将在临港新城滴水湖畔开建。对于习惯了从开发商手里购房的老百姓而言，这种模式为他们提供了另外一种选择。

　　 首个项目最快年底开建

　　有国内“合作建房”第一人之称的钱生辉告诉记者，2010年，他在太仓打造了首个“合作建房”项目丽晶上海新城，每平方米3000多元的均价是周边房价的一半。不过，由于上海房价地价高企且法律风险巨大，“合作建房”项目在上海一直鲜有尝鲜者。

　　去年1月17日，以钱生辉为法人代表的上海合筑房地产公司以5750万元的总价，拿下了一幅位于临港新城主城区滴水湖畔的、出让面积为8088.2平方米的住宅用地，平均楼板价为3555元。从而拉开了上海“合作建房”的序幕。

　　在昨天的项目进展说明会上，钱生辉介绍：“由于临港新城滴水湖区域的整体规划进行了优化，为配合政府层面，合作建房项目的设计也进行了调整。”据悉，整个项目由原本的横排布局，调整为了独特的合围设计，整个小区犹如一个特色酒店，130平方米的复式空中别墅成为主力房型。

　　“接下来是将设计方案面向合作建房人进行意见征询，然后确定后向政府部门报批，如果顺利的话今年年底或者明年1月将开建。”钱生辉说。

　　 运作将确保资金安全

　　那么上海首个合作建房项目究竟是怎样运作的？据记者了解，钱生辉版的“合作建房”是一个类似私募基金的操作模式。普通购房者和投资人出资成立一个私募基金，通过基金规范化的运作投入到整个房地产开发的流程当中。目前，整个项目需要的资金为1.6亿元。

　　“基金的相当一部分投资人是购房者，项目建成后他们就拿房子作为回报；还有一部分追求现金收益的投资人，那么就拿现金回报。”钱生辉告诉记者，“由于项目建设资金一部分就来自于购房者，因此最理想的状态是项目向集资人推出的价格只有周边在售新房价格的一半左右。当然，届时具体的售价还要根据建设中的实际成本来推算。而由于临港这块土地的楼板价已经上涨了近5倍，因此对于追求现金回报的投资人来说，收益也将比较稳定和可观。”

　　 合作建房命运多舛

　　事实上，钱生辉并不是上海第一个“吃螃蟹”的人。2005年，上海出现了首个自建房组织———“家圆”，该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司曾想在上海拿地，但努力多年后，最终销声匿迹。几乎在同一时期，北京、温州、南京等多地先后出现合作建房组织，大多不了了之。

　　第一个合作建房拿地成功的是赵智强在温州的“理想家苑”。2006年拿地后，由于无法判断其究竟是属于保障房还是商品房用地，项目迟迟未能拿到开工证，其间赵智强更是面临“非法集资”的指责。之后，住建部到当地进行三次调研，确认该项目就是普通的房地产开发项目，与现行政策并没有冲突。2009年项目终于拿到建设许可证。在经历种种波折后，“理想家苑”由理想变为现实，建成后房价比周边商品房低40%。

　　业内人士表示，此前由于涉嫌“非法集资”，因此合作建房在国内推行阻力重重。而记者了解到，上海首个合作建房项目由于采用了基金的模式，将整个集资过程透明化和规范化，是确保这个项目最终能够进展顺利的主要原因。

　　 仍存未知风险

　　当然，合作建房还存在一些未知风险。一方面，虽然钱生辉强调自己的项目得到政府认可，但目前还没有看到任何公开的政策支持。另一方面，由于目前合作建房拿地开发必须还是以项目公司的名义亮相，既然是公司那就一定要盈利，盈利空间是否会让冲着降低房价而去的合作建房最终“变味”呢？

　　中原地产分析师龚敏表示，从集资建房户角度，也有一个法律问题值得探讨，在房屋竣工验收完工，假如房产的价格又上涨了许多，那么又凭借什么措施来保证合作建房组织的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其他人公开销售以获取巨额利润呢？