楼市限购后掘金公寓式酒店被套牢 律师：理性购买

　　楼市限购后，一些人将购房目标转到了公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼。不过，这其中也有不少风险。新民晚报记者调查发现，在浦东新区、嘉定、普陀等区，都有购买相应物业后后悔莫及者。律师提醒，购买相应物业前，务必弄清三种物业间的区别，谨慎入市，理性购买。

　　 公寓式酒店“高回报”落空

　　2010年底至2011年9月，浦东某实业发展有限公司向市场“实力钜献”由18栋独七层左右高的公寓式酒店。顾客一次性支付10年租金租下相应物业后，统一委托该公司下属子公司运营，期间每年按总租金额的10%收取租金。租期届满后，如顾客无违约行为，也不愿继续租赁下去，公司向顾客全额退回10年总租金。

　　“每年10%稳健高超回报，远见创造财富”……在商家一次又一次宣传下，在周边房价当时尚为7000元左右的情况下，陈先生以1.7万元/平方米的价格，租了一间20多平方米的酒店，全额付款40万元。

　　比陈先生出手更“阔绰”的是孙先生，他一次性付80万元租下了三间酒店。他们透露，还有人一次性花上千万元租下整幢酒店的情况。

　　合同签订后，这些人在前五年内都按期收到了总租金10%的回报。然而接下来的消息却是，公司被起诉了，物业被法院查封了，并即将进入拍卖程序。他们不但不能继续拿到租金回报，原来所付的租金总额也不一定能及时要回。

　　原来，这个项目当年尚未竣工，有关银行就催着还钱了。该公司虽采取了上述提前“出租”等方式融资，项目也在2012年底竣工，但由于欠了建设方钱款，而公司统一运营也未达到理想效果，一句话，整个“盘子”未能“盘活”。如今拍卖后所得钱款能否抵偿债务以及如何分配，目前还不得而知。

　　 买酒店式公寓也有风险

　　记者调查发现，楼市限购后，一些购买酒店式公寓或公寓式办公楼的人，也有被“套牢”的。在普陀区，被限购的蔡女士在商家“不限购不限贷”广告和“当天签约才能享受最后一批优惠”的现场推介下，头脑一热就付5万元定金，签了认购协议。然而事后发现，商家原来所说的酒店式公寓其实为公寓式酒店，办不出产证；所谓“最后一天的优惠”，后来仍然存在。

　　在嘉定，一批市民在开发商“不限购不限贷”推介下，买了看似公寓的房子。到装修时才发现，里面不但不通煤气，水电价格也高于商品房，开发商方面“买房后子女可入读周边学校”的口头宣传也没能兑现。这时，他们才明白自己所买的是公寓式办公楼。

　　 谨慎理性购买三类物业

　　北京盈科（上海）律师事务所合伙人律师赵星海介绍；楼市限购后，公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼这三类物业被炒热，投资者必须必须弄清这三类物业的区别：

　　■酒店式公寓：属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，土地使用年限为70年。其特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；

　　■公寓式酒店：属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，土地使用年限为40年。其本质上仍是酒店，按相关规定不得分套销售，也办不出小产证。

　　■公寓式办公楼：属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地使用年限为40年或50年。其特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售。但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

　　“如果是住宅用地，那么就是住宅，适用限购限贷政策；如果是商业用地，则物业类型为非住宅，不在限购限贷范围。”赵星海律师介绍，购房、投资者也可以通过查看土地出让时的用途来辨明上述三类物业。

　　赵星海律师提醒，商家推广上述三类物业时，往往着重突出其“不限购不限贷”、回报率高等特点，但实际上，所谓高回报率可能是商家资金链吃紧时为快速融资推出的噱头；有的将公寓式酒店“分拆”销售者，还可能因涉嫌非法集资而被查处，进而影响投资回报。因此，对于上述三类物业，必须谨慎入市，理性购买。