长风探秘：“大衣料子”十年精作 ——上海产城融合之样本（上）

　　专家点评

　　张生（同济大学中文系主任、教授）

　　这些年来，我考察过许多商务区和文化创意园区，看过失败的案例多于成功。失败的原因有很多，但最终的表现形式都大同小异，即产业空心化，非但不能让产能升级、反而是园区功能更单一，或者成了一个定位尴尬的旅游区和餐饮区，浪费了黄金地段的大片空间，非常可惜。

　　长风生态商务区的尝试，有一个很大的成功之处，就是它特别强调生态化。这里的生态，并不简单理解成种树种花、布置环境，而是把整个园区的“天”、“地”、“人”和“产业”看作一个综合体，是一个链条上的各个环节。同时，政府还能“舍弃”一些利益、作出适当留白，腾出空间用于人的发展。让“产业”和“生活”没有界限、融为一体。

　　■普陀生态商务区从“毛坯”变“精品”，成为上海老工业区成功转型的样本

　　卖掉老静安的房，换到普陀的长风，这是陆小姐春节之后做的一件事。传统观念中，老静安地段绝对优于普陀，可就十年多时间，普陀长风悄然成为沪上买房者的新宠。一切都是因为这一片2.2平方公里大小、“依山傍水”的长风生态商务区域，普陀最为自豪、在上海全市也称得上亮丽的园区。

　　说长风生态商务区依“山”傍“水”，依的是东面长风公园的银锄湖、铁臂山，傍的是南面蜿蜒流淌的苏州河，恰是繁华都市一隅的闹中取静处。站到高处俯瞰，这块区域形似“聚宝盆”。在普陀区领导和商务区建设方眼中，这是一块金贵的值得精作的“大衣料子”。因为视如珍宝的情结一致，所以不管普陀区委区政府的领导怎么换，也不论商务区管委会的班子如何调整，把大衣料子做成精品的坚持始终未变，于是也有了十余年之后市场口碑的高度认可。

　　市级层面专家小组在反复调研之后，得出结论：普陀生态商务区是上海老工业区成功转型的典范。

　　坚守融合之道

　　长风生态商务区是上海第一个以“生态”命名的商务区，时间是在2003年。十三年间，这块大衣料经历了怎样的精工细作呢？

　　看看第一眼印象吧。不太光顾这片区域的上海人，来此游历一番，定会吃惊不小：昔日环境形象破败、道路交通不便的工业区，已经是“水、绿、建筑”完美组合的现代服务业集聚区。上等的大衣料，从剪裁、选里子，到钉纽扣，都是很讲究的事，何况日日人来人往的老工业区？“蓝图变现实，绝非易事。”长风生态商务区管委会主任严志农坦言：“归根到底，就是贵在持之以恒、一以贯之的融合之道。”

　　公建配套先上，一张蓝图干到底，这是产城融合的基础。与传统开发区“先卖地再搞公建配套”不同，长风生态商务区采用同步甚至先行启动公共绿化、市政道路、配套设施等项目建设的开发模式，不惜成本首先改变城区环境。为了腾出“剪裁”的空间，园区曾不惜“忍痛割爱”，调整外迁包括年纳税亿元户在内的40多家企业。

　　坚持顶住压力，坚守规划不变，这是产城融合的关键。商务区的土地出让政策也是历经调整，先是住宅土地出让中诞生了“地王”，后来又有土地出让“流标”、开发商退地等事儿，一度出现争议甚至希望改变规划用途的呼声，还好相关部门最终“顶住”。“几年之前还有人说‘这里绿化面积太大，有点浪费’，我听后一笑了之。”普陀区委有关部门负责人告诉记者，“看看现在，长风的绿，早已成了宝啊。”

　　来自美国的规划设计师实地考察后也倍感惊讶，盛赞园区“完美实现了规划愿景”。这里的“上海普陀并购金融集聚区”不断打出漂亮的“金融牌”；“上海跨国采购中心”，集聚着近2000家商贸、会展、科技服务等现代服务企业，一举一动已是跨采市场冷暖的风向标……

　　就连成功打造O2O送餐平台“饿了么”的拉扎斯网络科技（上海）有限公司，也欣喜于选对了长风这个家。这家年轻企业的创始合伙人康嘉说：“从办公楼窗外看着苏州河，感觉我们同周围的商务楼宇、居民住宅‘交融’在了一起，就会觉得内心有股塑造标杆的力量。”

　　老工业区的新存在

　　长风生态商务区的前身是一个老工业区。根据环保部门的调查，上世纪90年代，这里年耗煤量超过5万吨，环境污染严重，日排污水100吨以上企业就有32家，其中大多处理设备老化，污水直排现象时有发生。

　　新与旧、传统与现代，其实从来不是一对矛盾。在长风生态商务区，老厂房从未消失，但它们所代表的粗放型发展已然不在，取而代之的是一种文化地标的存在，寓意着城市在更新过程中的成功“转场”。而老厂房也在实现华丽转身的同时，自然地使得普陀人文生态得到一种延续。

　　于是，火柴厂、味精厂等工厂旧址得以系统保护，陆续建成诸如成龙电影艺术馆、商标火花馆、游艇游船馆、苏州河工业文明展示馆等文化设施，集中展示上海民族工业的历史文脉。

　　电影明星成龙在许多场合都说起过为“电影艺术馆”选址的事。他一直梦想开一家电影艺术馆，陈列各种舍不得丢弃的宝物、设计各种好玩的互动项目。当时他的团队到北京、上海、广州甚至国外许多地方考察，有一天，他的武术指导带他来到长风，第一眼就喜欢上了这个有水、有树的地方。

　　现在，成龙电影艺术馆旁边还有成龙开的餐馆“龙庭会所”和茶坊“禅边”，许多人慕名参观，还可以吃吃饭、品品茶。

　　许多住在长风生态商务区所属的中江居民区居民说：“这里还是绝妙的夜跑圣地。”原来，毗邻成龙电影艺术馆的商标火花馆附近，有一大片幽静的开放绿地和苏州河沿岸亲水堤坝，天气好的晚上，有许多市民在那里散步、小跑，享受家门口的宜居环境。

　　接下来五年是气质提升期

　　长风生态商务区这块大衣料，经过十多年精工细作，已从“毛坯”变为“成品”。

　　目前，园区集聚了金融、商贸、会展、文化、科技服务等现代服务业1800多家，园区经济贡献度由转型前2002年的2亿元税收，提升到2015年的30亿元。专业人才也不断集聚，目前园区已有各类金融人才200多名，并购行业产权交易专业人才近1000名，科技企业专业技术人才2800多名。

　　与此同时，还有不少建成不久或在建的住宅楼。朋友周先生夫妇，最近也从传统“上只角”地区，搬到了地段稍逊的普陀——在长风买下了一套期房，打算两年后入住。

　　一处产城融合的现代商务区，商务人士和居住人群会有一个“黄金配比”。规划之时，长风精确规划过这个比例：315万平方米建筑总量中，商办面积202万平方米、住宅83万平方米、公建配套30万平方米。也就是说，到2020年“十三五”末，商务人士和居住人群会自然形成一种和谐共处状态。

　　产城融合的意义，已经在长风生态园区得以和谐地诠释。2014年，长风生态商务区获得了国家住建部颁发的“中国人居环境范例奖”。

　　可严志农却依然低调地表示，“只能说基本框架有了”，“接下来还需提升气质”。他所说的气质，就包括交通。的确，人流聚集起来之后，对于交通将是一个重大考验。

　　为此，长风在“十三五”规划中着力补短板：全长19公里的北横通道将直接服务长风地区，在泸定路设出入口，起点北虹立交与北翟高架衔接并连通中环，横跨苏州河接入长风商务区，为商务区的发展预留广阔空间；此外，途经长风腹地的地铁13号线也将向西延伸至虹桥商务区，在“十三五”期间建成通车的地铁14号、15号线，也将解决这个区域高峰时段出行压力。

　　“如果说过去十余年是它的建设期，那么接下来五年就将是它的‘气质提升期’。到2020年，我们期待看到一个更有气质的时尚商务区。”