"金九"消费旺季如约而至 "银十"如何出手有玄机

　　“金九银十”是传统的消费旺季，然而股市的波动以及国内外经济环境的变化，让今年的这个旺季变得有些扑朔迷离。

　　可是老百姓手里的钱总要花出去，究竟如何买买买、何时买买买……成为了人们关注的焦点。对此，记者聚焦了楼市、金融和百货零售行业，通过对这些行业的深入分析，希望能给读者一个较为明确的判断。

　　 板块一

　　 前期利好政策频出“金九”如约而至

　　 楼市：“银十”已不是最佳出手时机

　　 ■行情背景

　　 上半年为史上最给力政策季

　　今年以来，在人民币贬值、经济增速放缓等因素迫使下，国内楼市迎来政策宽松期，进入新常态。李克强总理一句：“中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”更是吹响了政策松绑的号角。记者统计了一下，今年3月以来有不下10个政策和举措出台，促进楼市消费。

　　首先是“330新政”即调整公积金贷款首付比例，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成。紧接着，实行了十余年的楼市“限外令”，由商务部牵头宣布取消。而和老百姓最密切相关的公积金政策多次松绑：4月上海上调公积金贷款上限至120万元，首付款比例也由30%降至20%，住房公积金的使用将全国打通……

　　如果算上多次降准降息，今年可以称得上政策“最给力”的一年，置业者购房供房压力大大减小，这也为“金九银十”楼市的火爆埋下了伏笔。

　　 ■市场直击

　　 “金九”到来已无悬念

　　位于青浦城区的“中铁逸都”项目远离市中心，原本并不看好，上海链家不久前签下了其一手房的代理业务。“原本需要在3个月内完成300套销售任务的，可是结果却让我们大为吃惊。”该公司一手房代理业务负责人孙扣华告诉记者：“项目开盘后仅三周，即已成功售出205套房源。目前，公司正在以每月8个楼盘的增速扩张。”

　　“中铁逸都”项目的火爆，其实正是金九银十楼市火爆的缩影。一手房方面，8月上海商品住宅成交量却依然达到近125万方的高位，同时创下近6年来的同期新高。至此，今年上海商品住宅成交量自4月以来已连续5个月处于120万方以上的高位水平。因此今年“金九银十”在尚未开启时便被寄予厚望。

　　从9月上中旬的成交量来看预示着整个金九到来已经没有悬念，从供应来看，9月上中旬的住宅供应面积达128万平方米，是8月的3.15倍，比去年同期增长76.29%，充足的供应量也预示着十月交易继续保持旺盛的格局。9月高端项目上市量速度加快，上周高端公寓供应了3例，上市面积13万平方米，其中闸北不夜城板块的“新湖青蓝国际一期”和闵行金虹桥板块的“虹桥荣信苑”都是全新项目，这些新盘项目入市有望推动十月及以后豪宅成交占比继续保持一定热度。

　　另外一些中高端项目上市体量也不少，如上周浦东花木板块上市“陆家嘴梧桐公寓”体量达13万方，不过从售楼处获知的消息是该盘开盘时间不确定，预计会在10月底，实际上很多项目即便取得了预售许可证，但开盘时间和报价仍会按照其房屋预定情况而定，这也为十一二月楼市行情继续热销打下了基础。

　　二手房方面，从8月21日，也就是8月下旬开始，上海二手住宅的挂牌量时隔一年再次回到10万套的水平，截至9月18日，全市二手住宅的挂牌已经达到10.7万套，较9月初已经增加了5000套。从各个区县的情况来看，主要是一些外围区域的挂牌量上升明显，如松江、嘉定、闵行等区域，而这部分挂牌的业主主要为置换型业主。

　　 ■消费建议

　　 “银十”非出手的最佳时机

　　资深分析师陆骑麟告诉记者，“金九银十”更多是对传统楼市旺季的一个指代，今年来看，因为各种刺激政策出来比较早，因此楼市也在先前就已经烧得很旺了。从九月一手房的交易量来看，入市的刚需购房者的确不少，当然这和刚需项目集中在近期推盘有很大关系，但需要指出的是，改善型及高端产品的交易量却有所下滑。

　　与此同时，二手房交易9月至今挂牌量大涨，与此同时，交易量也出现约20%的同比上涨。买涨不买跌的心理的确带动了9月的市场，但个人感觉不管是一手还是二手，今年以来的房价上涨空间都已经被提前透支了不少，目前看来，已经快接近普通购房者的心理警戒线，而且二手这块的有效优质房源也已极大程度地被消耗，市场目前已然陷入一种非理智状态，因此或可以说今年的“金九银十”已非购房者出手的最佳时机。

　　 板块二

　　 新元素促购买力爆棚

　　 商业：购物节深度融合“互联网+”

　　 ■行情背景

　　 前8个月零售增8%

　　尽管9月数据尚未完全出炉，但据市商务委披露，今年1至8月，上海实现商品销售总额共60381.77亿元，比去年同期增长5.9%；而今年1至8月上海的实现社会消费品零售总额6526.62亿元，增长达8%。

　　记者注意到，分行业看，今年1至8月批发和零售业实现零售额5861.70亿元，比去年同期增长8.1%；住宿和餐饮业实现零售额664.92亿元，增长8%。

　　分商品类别看，1至8月，上海吃、穿、用、烧的商品零售额分别为1534.70亿元、952.03亿元、3646.68亿元和393.21亿元，分别占社会消费品零售总额的23.5%、14.6%、55.9%和6.0%。其中,吃、穿、用的商品分别增长4.6%、6.8%和13.0%;烧的商品下降13.7%。

　　上海是全国最大的商业中心城市，互联网、移动互联网、云计算、大数据等新技术的迅猛发展为上海商业中心城市建设带来了新的机遇和挑战。上海突出繁荣繁华和便民利民，商业转型升级步伐加快，连续两年，上海以重大项目为抓手，已至少推进商业转型升级重点项目86项，涉及投资额569亿元。

　　今年上海重点商圈、主要零售业态销售回暖。重点商圈特别是中心城区商圈转型升级取得积极成效，销售企稳回升明显。七大类零售业态中，同比增速大部分快于去年同期。

　　 ■市场直击

　　 9月购物体验全面升级

　　市商务委披露，今年以来，上海商街转型更加凸显“精”与“特”。商圈转型更加凸显商业商务融合，实现由“单一消费”向“多元商务”延伸。这些变化在9月上海购物节上都得以体现，申城消费者的购物体验同步得到了全面升级。

　　如浦东苏宁易购云店、五角场苏宁易购云店的“苏宁易购嘉年华—苏宁易购云店体验月”，推出健康生活体验项目：餐饮烘焙DIY、净水设备试用、废旧家电清洗及以旧换新、海外进口商品导购、金融理财服务等内容，同步推出门店闪拍、多屏互动微信摇一摇，提升消费者的购物体验度。

　　许多商场也从过去单一的商品打折，向为消费者提供体验式消费转变。如金虹桥商场的“欢聚幸福里主题liveshow”，针对高品位客群，将乐队表演、小丑表演等引入商场，打造一台高端创意的小型晚会，让消费者在“购”的同时，还能“赏”“玩”。而普陀区百联中环融卡通表演、新疆风情歌舞表演、现场大屏互动游戏于一体，丰富“购物”的内涵。

　　记者还注意到，这个9月，上海跨境商品的试用、试玩、试吃及在线下单等活动，引领潮流、新意突显。

　　 ■消费建议

　　 可去徐家汇等商圈“尝鲜”

　　10月到来，传统的徐家汇和南京路商圈将让人耳目一新。随着徐家汇商圈新一轮的能级提升、转型发展已进入一个冲刺阶段。今后，徐家汇将发展成为一个集商旅文于一体的具有竞争力的国际化及现代化的商圈。

　　记者了解到，今年，整个徐家汇商圈的活动，将从购物节一直持续到国庆黄金周，相比去年，不仅活动周期更长，而且活动主题引领互联网时代潮流，让消费者在这个金秋“智享徐家汇”，充分领略徐家汇智慧商圈的新面貌。

　　“十一”期间，消费者可以在徐家汇商圈通过徐家汇app实现“1元未来超市”的场景式购物新体验。在未来，徐家汇商圈的智慧化购物体验将引领商圈购物新潮流。手机终端一站式购物，一看，二扫，三支付，轻松方便带回家。通过徐家汇app打通扫码支付环节和发货系统，让消费者1元钱扫码，即可现场领取各类奖品。除此之外，徐家汇网站活动也非常丰富，让消费者们逛完商圈，再逛网上“徐家汇”。

　　中秋和国庆双节即将接踵而至，南京路新世界城“上海购物节精彩新世界”系列营销活动第二浪也于9月26日至10月7日开启，通过积点大营销、购物赢免单、会员尊享礼、网上商城2周年庆等线上线下联动，让市民在购物中收获惊喜。

　　活动期间，新世界城大型积点营销，1至8楼全城购物联动，200元换500点，用足积点最低4折。除了实体商城，新世界城网上商城两周年庆也将同步开展。消费者可以在新世界城下沉式广场通道，近距离体验跨境商品，通过微信扫码支付实现现场提货。

　　 板块三

　　 负利率时代，资产配置遇产品慌

　　 银行理财：收益下滑竟还要抢购

　　 ■行情背景

　　 跑输CPI的不止定存

　　8月CPI上涨至2%，几经降息后的一年期存款基准利率现仅为1.75%，时隔两年“负利率”再次出现。事实上，除了一年期的银行定期存款，目前市场上还有两类理财产品跑输了CPI：部分互联网宝宝以及外币理财产品。融360监测数据显示，目前一年期以内存款利率大多在2%以内，部分互联网宝宝产品收益也跌破2%，大多数外币理财产品都在2%以下甚至1%以下。

　　如此一来，既要稳健，又要跑赢CPI，银行人民币理财产品当属重要的投资渠道。

　　银率网统计数据显示，今年1-4月银行理财产品平均收益率还维持在5%以上，但是5月份便跌破5线并迅速走低，7月份收益率跌至4.68%。

　　而继7月份失守5%后，各路理财继续走低，银行理财9月12日-9月18日这周，预期收益在4%到5%的理财产品，发行量占总发行量的比例超过一半。与此同时，宝宝类理财收益又继续小幅下跌。

　　 ■市场直击

　　 银行理财收益跌也不愁卖

　　 即便收益走低，银行理财产品依然不愁卖。

　　“对不起，该产品额度不足，请选择购买其它产品。”近日，市民杨小姐欲购买银行人民币理财产品，在手机银行上下单屡屡不成。她纳闷：收益平平的产品怎么总买不到呢？

　　杨小姐告诉记者，她要买的是某国有大银行期限一个月左右的理财产品，保本的年化收益3.6%左右，不保本在4.5%左右。“小银行的收益一般会高些，一些直销银行‘秒杀’的理财产品优势更大，最近宁波银行直销银行推出过6.1%、8.8%的理财产品。”

　　“秒杀收益虽高，但一来未必能抢到，二来额度也有限。”杨小姐手头130万元的现金，计划下个月买房用，所以她就想稳妥赚些比定存高的利息。

　　来到银行网点，工作人员告诉杨小姐，她要购买的理财产品每天限额发售，所以会买不到。“网点工作人员帮我操作购买，保本产品也只有75万元的额度了，剩下55万元我就买了一款非保本产品。”杨小姐对记者说。

　　沪上一家银行的理财师告诉记者，近来不少理财产品很好卖，除了股市不给力，导致投资者需要为资金找“避风港”，理财产品总额度的缩减也是原因。“受到降息、银根相对宽松等影响，最近的理财产品总额度都在缩减，上半年不少发行额度动辄50亿元，如今20亿元的已经算规模不小的产品了。”

　　僧多粥少，自然就要抢购。在市场人士看来，大量有投资需求的资金却没有投资渠道，这意味着当前已经步入“资产配置荒时代”。

　　不仅是人民币理财，银行外币理财产品也被抢购。不久前，兴业银行发行的一款年收益3%的美元理财产品，5000万美元的销售限额在2分钟内被抢购一空，堪称“秒杀”。相对于人民币理财产品4%-5%上下的年收益率，为何美元理财如此受欢迎呢？

　　据分析，近期多项因素催热美元理财产品。股市大盘持续于低位震荡，股民趋于理性，持观望态度，个人闲置资金增加，加之人民币汇率下跌，出于对个人资产保值增值的需求，近期银行柜面兑换美元的市民不断增加。

　　 ■消费建议

　　 抓住假日理财“红包”

　　融360理财分析师建议，城商行及股份行的理财产品收益要高于国有银行，要优先选择中小银行。对于同一银行来说，理财产品期限越长收益往往也越高，要尽量选择中长期理财产品。

　　“十一”小长假的到来前夕，很多市民开始提前购买银行理财产品，希望自己的资金在小长假中不闲置，做到“人休息钱不休息”。市民还可以关注一些节假日及夜市理财产品，收益往往要高于日常理财产品。

　　近期，国庆期间发行的理财产品收益率相比8月份明显提高。8月份平均收益率仅4.54%，连续四个月走低。长期理财产品收益率保持在4.42%左右，5%的产品已经不见踪影。但是，近期银行发售的专属理财产品的平均预期收益率相对较高，城商行、股份制银行预期收益率达4.75%以上的产品明显增多，不过四大行发行的理财产品收益率都在3.7%左右，超过5%的已不见踪迹。渤海银行发行的三款理财产品预期最高收益率都达到了5%以上，一款名为2015年渤盛725号人民币理财产品，预期最高收益率为5.6%;另一款名2015年渤盛723号人民币理财产品，预期最高收益率为5.4%。

　　此外，大额存单也是稳健的“避风港”。大部分银行大额存单发行的利率均在央行基准定存利率基础上浮40%，也有银行上浮42%、45%。