上海中环线"成环"后再"北抬" 附近三大板块价值或提升
原标题:中环线“成环”后再“北抬”附近三大板块价值或提升
近期，中环线接连出现相关利好消息,中环线浦东段(军工路隧道-高科中路)高架道路完工并计划将于今年10月正式通车。作为“中环最后一笔”，中环线终于“成环”；而此前连接中环线浦西段东北部的军工路快速路新建工程项目建议书获批,业界纷纷传言中环线将“北抬”。而作为贯穿中环线东北角的金桥、张江、新江湾城三个板块，将成为近期两大路面交通利好消息的直接受益板块。
金桥板块：
二手交易为主置业客相对固定
虽离浦东核心区域较远，但由于开发较早的缘故，金桥板块整体生活、教育、医疗等配套已相对发展成熟，然而大型商业配套较为有限，人气聚集度不高。受金桥出口加工区整体规划影响，板块居住区域主要分布在西北面。一手房市场方面，板块内新盘极为稀少，去年至今基本只有“外外滩”一个项目供应，目前在售新盘也可以说仅此一个项目。据上海链家市场研究部数据显示，外外滩项目今年共成交了132套房源，成交均价为36929元/平方米，与去年成交均价相比上涨了2700元/平方米，涨幅为8%。二手房市场方面，金桥板块一直保持较高流量，表现相对活跃。
据上海链家市场研究部数据显示，今年1-7月，金桥板块二手住宅共计成交3869套，与去年同期相比上涨2.2倍；成交均价为24883元/平方米，与去年同期相比上涨12%。今年以来，板块内二手住宅月度成交量均在200套以上，特别是4月以来，成交量一直保持在六七百套之上，5月份更是以784套的成交量达到近年来成交量第二高位，仅次于2013年3月1321套的末班车行情。目前，板块内二手房源成交均价主要在2万-3万元/平方米，今年成交最为活跃的项目分别为金桥新村、证大家园、金桥湾清水苑以及伟业金锦苑东方丽景，成交套数均达到100套以上。其中，金桥新村成交套数最多，达到247套，成交均价为25458元/平方米。该小区为轨交房，靠近轨交6号线博兴路站，周边教育资源丰富，生活配套设施较为成熟。
■专家观点：上海链家市场研究总监陆骑麟表示：受板块整体规划影响，金桥的新盘十分稀少，板块内交易主要以二手房为主，客户群多为当地居民、园区工作者及部分外高桥和陆家嘴工作的新上海人。由于板块内置业客户群相对比较固定，所以此次中环线金桥段的完工对板块楼市来讲，虽然能起到一定的利好作用，但是效果并不十分明显，只是提升了板块内居民出行的便利度，对引进人口并未起到很大作用。
张江板块：
传统别墅聚集区高端改善首选
作为上海的产业聚集地,张江板块的住宅开发数量并不是很多，居住区相对来说比较集中，主要聚集在原张江镇以北，沿轨交2号线呈现出带状分布。2号线北侧以高端住宅、别墅为主，2号线南侧的东部主要以市政动迁配套工程为主，以及部分商品房组成的大众居住区。
据上海链家市场研究部介绍，一手房市场方面,板块内目前在售公寓产品主要为万科翡翠公园、汇智湖畔家园以及日月光水岸花园，当前成交均价基本在3.5万元/平方米以上。其中万科翡翠花园为今年新入市项目，供应量较为充足，是今年以来板块内成交量最大，也是单价最高的新盘公寓项目。该项目今年共成交480套，共计5.8万平方米，成交均价为44731元/平方米，共吸金25.8亿元。而张江板块作为传统别墅区，板块内别墅产品品质较高，以华洲君庭、东郊花园以及汤臣湖庭花园为代表。东郊花园今年已成交了15套独立别墅，成交均价为150583元/平方米，吸金10.1亿元，为该板块今年别墅项目销售额冠军；汤臣湖庭花园今年已成交了21套别墅，成交均价为72145元/平方米，吸金4.7亿元，为该板块今年别墅项目销售量冠军；而华洲君庭今年则成交了3套亿元别墅，成交均价为162739元/平方米，吸金4.2亿元，为该板块今年已成交的均价最高的项目。
二手房市场方面，由于高科技园区与孙桥现代农业开发区的原因，张江的租赁需求特别旺盛，房源挂牌量相对有限，从而也导致了二手房源交易并不十分活跃，始终保持较为稳定的流量。据上海链家市场研究部数据显示，今年1-7月，张江板块二手住宅共计成交1347套，与去年同期相比上涨2.3倍；成交均价为26873元/平方米，成交均价上涨19%。今年受多重政策利好影响，板块挂牌量上升，成交量价也较去年有明显上涨。今年板块内成交最为活跃的项目分别是张江汤臣豪园、玉兰香苑，成交套数分别为153、225套；成交均价分别为34797元/平方米和20505元/平方米。
■专家观点：上海链家市场研究总监陆骑麟表示：“作为上海内环边唯一的别墅群，张江板块的地段优势已十分凸显，同时作为上海的国宾板块也彰显了该板块的地位与价值，因此板块内的别墅产品，尤其是独栋别墅极具稀缺性。但由于地理位置的限制，其客户群除园区内的高收入精英人才外，吸引的主要还是在就近的陆家嘴金融区的企事业老总，对其他区域的高收入群体吸引力相对有限。而此次中环线张江段的完工，使得板块内，尤其是东部居民及园区工作者的出行带来了便利，缩短了通往其他区域的时间，也减缓了内环高架的拥堵状况，同时也对外围区域的中高端置业客户带来更大的吸引力。”
新江湾城板块：
生态环境优越主导中高端置业
由于距市区较近，板块位置相对优越，新江湾城的居住区以点状分布为特点，加上其超高的绿化率，生态、低碳的环境，板块整体规划为中高端住宅区，并朝着新一代国际社区的方向发展。据上海链家市场研究部介绍，该板块内新盘项目较多，目前新房市场存量为1515套，较为充足，售价多为4万-5万元/平方米，主要在售项目为盛世豪园、尚浦领世、嘉誉湾、中建大公馆及橡树湾。其中，板块内今年最为热销的项目为尚浦领世，共成交200套公寓房源，成交均价为43350元/平方米，吸金17.3亿元，为该板块的双料销冠。
由于板块内主导中高端改善项目，板块内楼盘房龄相对较新，目前主要交易以新房为主，二手交易相对来说并不活跃。据上海链家市场研究部介绍，目前新江湾城板块内二手项目多以3万-4万元/平方米项目为主打。今年该板块成交量最大的二手项目为合生江湾国际公寓，1-7月共成交了135套房源，成交均价为32616元/平方米，其余项目成交量均未超过100套。
■专家观点：上海链家市场研究总监陆骑麟表示：“近年来杨浦房价上涨势头迅猛，自2010年以来，板块内新房成交均价直线上涨，从2009年的22625元/平方米上涨到2010年的40699元/平方米，上涨了18074元/平方米，涨幅十分惊人。这波行情的上涨主要是受华润、九龙仓、仁恒以及中建等品牌开发商所开发的高端住宅项目的带动，加速了新江湾城向新一代国际社区的进程。而此次军工路快速路获批使得中环线出现“北抬”的说法，一定意义上成为了新江湾城板块内楼盘的增值点，为板块内楼盘定义为中环内产品提供了很好的说辞。”