50万/平背后的秘密：揭京沪顶级豪宅真实成交价

　　4月，上海豪宅项目黄浦湾高调发声，称其将于5、6月份推出中国最贵楼王房源，均价20.8万元/平方米，其中最贵的房源单价达到38万元/平方米，其户型的最高总价超过2亿元。5月13日，北京合生?霄云路8号也应声接战，号称将推出36万元/平方米起价，最高单价50万/平方米的超级豪宅——空中四合院，单套物业的总价将在3.6-5亿区间。并称“这将创造北京楼市的历史，在全国也将处于绝无仅有。从全方位秒杀上海售价36万元/平方米的上海黄浦湾。”

　　真是应了电影《大腕》里的一句话：不求最好，但求最贵。那么，京沪两地豪宅项目实际的成交价格真的有这么贵吗？

　　记者调查发现，京沪两地至今豪宅真实成交价格从未超越30万元/平方米。

　　先就事论事，说一说上海黄浦湾和合生霄云路8号。据德佑链家数据，上海黄浦湾位于上海黄浦滨江板块，是一个公寓项目，即将推出的楼王房源，顶层报价每平方米38万元，高区数十套景观房源报价也超过30万元/平方米，面积则在450-500平方米，也就是说，每套的总价都将超过1个亿，但目前并未取得相关预售许可。

　　据上海网上房地产显示，黄浦湾公寓最近一次开盘是在去年8月，当时报价9.1万-12.1万元/平方米。而该项目于2009年8月8日首次开盘，开盘时报价5万元/平方米。

　　据德佑链家数据，截止今年4月27日，上海黄浦湾共成交288套公寓产品，销售金额为68.2亿元，成交均价为7.8万元/平方米。该项目最高成交单价为27.7万元/平方米，为485平方米复式房源，成交总价为1.3亿元，成交时间为2014年11月。该楼盘还于2014年9月成交了一套面积690平方米，单价21.7万元/平方米的复式房源，总价达1.5亿元。

　　而北京伟业我爱我家数据，合生?霄云路8号位于北京市朝阳区三四环间，从2014年1月1日至2015年5月11日，该项目累计成交房源6套，报价为13万元/平方米，实际成交均价为10.5万元/平方米，其中单价最高的一套房源于2013年8月成交，为面积515平方米的三房三厅，成交单价为14.8万元/平方米。北京某中介机构人士表示，合生?霄云路8号所推房源其实已是现房，从北京市建交委网签数据看，该楼盘7号楼只网签了2套，该栋楼楼顶还有28、29两个自然层，宣传上所谓的“空中四合院”应该就是这两个自然层。

　　机构数据显示，有统计记录以来，上海成交单价最高的为27.7万元/平方米，为华浙外滩黄浦湾公寓（即上海黄浦湾）于2014年11月成交取得，汤臣一品于2014年4月成交一套单价23.2万元/平方米房源，位列单价排名第二，苏河湾华侨城于2013年12月成交一套单价21.6万元/平方米房源，位列单价排名第三。

　　北京方面，从数据汇总上看，霄云路8号最高价豪宅在北京的豪宅价格排名中仅列第三。北京的豪宅项目钓鱼台7号院于2012年7月成交了一套619平方米四室两厅，成交单价16.5万元/平方米，位列北京历史排名第一，万柳书院于2015年1月成交了一套212平方米的三室两厅，成交单价15.4万元/平方米，位列北京历史排名第二。

　　既然至今还没有类似成交案例，那么报出所谓的超高价，又是为了什么呢？

　　分析人士向记者表示，开发商类似行为更大的意义是为了炒作楼盘知名度，同时抬升市场整体价格预期。

　　以北京这一典型豪宅为例，有业内人士表示，“所谓的空中四合院，50万元一平米，其实就是帮这项目炒知名度。他们的目的不是要真的卖楼顶的那两个自然层，而是吸引富豪客户来买他们的27层以下的这些现房存量，因为这个项目最大的存量集中在楼下，而不是楼顶的两个层里。”

　　上海某豪宅营销总监表示，出于宣传造势和营销噱头的考虑，一些高端项目会把个别房源拿出来挂出高价，从而提升整个项目的市场预期，由于价格虚高的房源只是少数，真正看一个高端项目的价格水平还是应该看其总体成交均价。

　　德佑链家研究总监陆骑麟明确表示，上海近两年来最高报价豪宅公寓前十名项目中，目前尚未发现最高成交价超过最高报价的现象，并且最高报价与最高成交价均相距甚远。其中有5个项目最高报价相比最高成交价，高出50%以上，这当中有3个项目甚至高出100%以上。但尽管如此，这些项目的成交情况并不受到其报价的影响，报价虚高的，其成交情况并不见得差。以当前报价最高的苏河湾华侨城广场为例，该项目最高报价为29.8万元/平方米，而实际最高成交价为14.4万元/平方米，报价比实际成交价高出106.9%，该项目目前的销售率为30.4%。香港新世界花园最高报价为20.5万元/平方米，与当前实际最高成交价9.2万元/平方米相比，高出164.1%，幅度最大，但是其销售率却达到71.5%。