田子坊抢手片区租金一涨再涨 大店铺撤离小摊贩起劲

　　这是一个普通的双休日，田子坊这片石库门热闹如常，据电子监控屏显示，在狭窄的弄堂摩肩接踵的有2000多人。他们大部分是看热闹的游客，而不是买东西的顾客。间或驶来几辆旅游大巴，走下来的游客再次涌入。

　　从文创空间起步、经历了一番野蛮生长的田子坊，今天已然成为上海的一个城市会客厅。

　　这个会客厅是如何长成的，发展到今天存在哪些问题，又该向何处去？复旦大学社会学教授于海带着学生以挨家挨户上门的形式，对田子坊进行了首次全面的摸底调查。

　　 谜一样的田子坊

　　两年前，导师于海一直念叨着要做田子坊的调研，钱小羊听到耳朵出老茧，却迟迟不见有下文。

　　因为田子坊的局部调研不难，但摸底太难。草根力量的野蛮生长，让这里短短几年就声名在外。于海经常会询问来自不同国家的老外学生：“更喜欢新天地，还是田子坊？”答案清一色，都是“田子坊”。

　　2008年，于海和学生第一次来到田子坊时，看到的是大大小小由旧厂房改成的画廊、艺术家工作室。在熙熙攘攘的各国人流中仍有提着马桶、穿着睡衣的居民。一边是游客在露台上喝咖啡小憩，一边是窗口伸出挂满衣服的竹竿，一根根横亘在头顶。

　　“老人们安顿了怀旧之情，年轻人发现了时尚和潮流。老外看她是地道的中国，中国人看到的却是洋文化。这是一个人人都能发现自己价值和兴趣的地方。”于海认为这句新天地的标语，其实更贴合田子坊。

　　但也因为草根的生长模式，今天的田子坊有多少家商铺、分别是什么业态，几乎没有人说得明白。

　　居民把老房租给商铺时，整个过程是私密的。有些中间流转着二房东、三房东。楼上小小的阁楼或灶披间，都能分成独立的两间分别出租。店铺的主人非常警惕，轻易不对外说租金、雇员数、经营时间等基本信息。再加上这里一年之内的店铺流转很快，田子坊的摸底式数据一直是个谜。

　　钱小羊她们要做的，就是揭开谜底。

　　 不贪多的问卷

　　摸底式调研，意味着你不能只逛一条弄堂，而要记录全部。即便被店主、居民赶出来，骂出来，也不能轻易放弃。

　　准备期，课题组联络了“各路人马”，田子坊的商会、管委会、有一定话语权的老租客、艺术家们齐聚一堂。

　　每一方其实都想为现在饱受议论的田子坊做点什么，他们对摸底数据感兴趣，愿意出力。

　　田子坊商会当场拿出有限的几张证件给调研组用。一位管理田子坊网络信息的工作人员，把调研组成员拉入了一个上百人的微信群，部分田子坊老店主活跃在这个群里。

　　后来证明，这场沟通会非常有用。调研组走不进去的地方，靠着商会的帮助得以入门。

　　好在不管店家是否配合、是否隐瞒，调研组依然能汇总这里一共有多少店铺、每家的业态是什么——这些信息的采集，用自己的眼和脚就够了。

　　设计调查问卷时，本来还写上了产权。于海否定了这一条。他知道，田子坊管理僵局的原因之一，就在于模糊的产权。学术意义上的产权更加复杂一点，比如是否局部改建、装修经谁审核、是否有权转租等等。很多人自己都不懂。

　　“我们不能贪多。”于海对学生们叮嘱道：“保证数据的真实有效最重要。”

　　一些专业问题被舍弃了。前前后后改了五遍，问题一减再减。

　　 对着他们的背影翻白眼

　　2015年的冬天，调研正式开始。

　　调研的学生分为5组，每组三四人，按照弄堂号划分区域。罗星月一组分到的274弄，是田子坊密度最高、情况最复杂的片区之一。狭窄的弄堂挤满店主们的“小心思”：花式遮阳罩连绵起伏、店铺招牌张牙舞爪，还有随地摆摊的居民们，让游客连走路都难。

　　商会的“蓝色塑料壳”作用有限，罗星月依然被驱赶。幸好小组的人多是女孩子，店员再凶狠也不过是言语上不耐烦。

　　后来，商会的人领着同学们打招呼。有些店家愿意卖个面子填上问卷；也有人对商会颇有意见。罗星月落在后面时，捕捉到一名店主叉腰站在门口，商会的人走过，他对着他们的背影翻白眼。

　　弄堂里有一扇小门扉。门后是锈迹斑斑的自行车、带铰链的旧门板以及缩在阴影里数不过来的杂物。吱呀作响的木楼梯通往幽暗的二楼，楼上的房间是附近店铺租的办公室，有些被改作员工宿舍。

　　“能去的楼上我们都去过，大部分做了办公室，也有不少居民依然住在里面。”罗星月回忆。

　　有一次，她爬到楼上，一位友善的老居民列举了自己楼下和周围分别开过哪些店。只有弄堂尽头的民族工艺品店，几年里一直开得好好的，而周边的店铺一换再换，素质似乎越来越差。过去，店铺人员进出会和老居民打招呼，而现在，不打扰居民生活就不错了。

　　 冰火两重天的调研

　　调研时常遭遇“冰火两重天”的煎熬。有时候是驱赶，有时候却是热烈欢迎。

　　比如274弄有一家店，“店主叔叔十分激动，甚至拉住我们，表示要好好聊聊。”罗星月说。

　　店主来自香港，在田子坊开店已有8年，无锡等地也有分店，许多媒体都曾报道过。但生意并没有因此好起来，原因是慕名而来的顾客，在复杂的274弄里绕来绕去，就是找不到这家店的位置。

　　店家之间发生摩擦，也不是什么稀罕事。几年前，店主与人打架，相熟的保安偷偷告诉他，闹也没用。店主最后选择不了了之。

　　“我感觉现在情况比之前好一些了。”店主说。几年前，一栋房顶楼被私人又盖了一层，明显是违章建筑，加的一层面积所能获取的租金着实可观，引起过一阵议论。“现在这种情况似乎少些了。”

　　还有一些店主听到调研，激动地把店员喊过来说：“赶快帮她们填一下问卷，仔细填，把建议都写上。”

　　什么建议呢？门口的花坛一直有人吐痰；每天清晨总有不明垃圾堆在门口；田子坊的装修此起彼伏，半年来前后左右的店铺都装修了一轮，影响做生意……

　　“您认为在田子坊经营存在哪些问题”——这是调查问卷的最后一道多选题。结果，“经营环境多有干扰”一项上，打钩的人比预想的还多，仅次于“租金太高”的选项。

　　 一半田子坊一半城隍庙

　　274弄是田子坊里非常抢手的片区，有些日租价格已经超过新天地。居民们把租金一涨再涨，店家每天必须盈利上千元，才能收支平衡。

　　“我是国外名校留学回来创业的，每天都在打拼，这里的居民却能躺着赚租金，这个世界有点颠倒了。”一位店主感叹。

　　因租金高涨，大店铺撤离。现在的田子坊，一些小摊贩却越来越起劲。他们就在店铺门口摆起小摊，有的卖几元钱的小首饰，有的卖古镇常有的小玩意。“怎么感觉和城隍庙差不多？”一位上海老阿姨对身边的女儿窃窃私语。

　　唯一的区别，大概是田子坊的小商品高度密集，种类应有尽有，确实吸引一大批游客弯腰驻足。为了迎合游客，小吃店也纷纷冒了出来，章鱼小丸子、豆腐花、糖葫芦一应俱全，“这里比城隍庙可丰富多了”。老阿姨评价，听不出褒贬。

　　罗星月调查时得知，小摊贩们不用交租金，有的赚得反倒比店铺多。他们当中有些就是这里的居民。

　　不少店铺的生意受到影响，因为多种原因，一些选择撤离，当然还是有些老店坚持着。

　　一家瓷器店的老板告诉于海，他们在田子坊起家，后来在各地开分店，有些甚至开到了新天地和久光百货。渐渐，田子坊可能是他们最不赚钱的一家店了，但是有些客人还是会慕名而来。客人今天在田子坊的店谈成一笔单子，明天店家就让景德镇的工厂直接发货。田子坊的店铺不再追求销售额，而更像是一个展示厅、会客厅。

　　“这是田子坊的另一种价值吧。”于海说。

　　意外的是，尽管租金高昂，但是等着进入田子坊的商家依然络绎不绝。为什么会这样？调查组的答案是：因为投机心理。即使做了半年做不下去，后面总有人接盘。即使失败，也不太要紧，就跟人们炒股差不多了。

　　 心酸的画家楼

　　钱小羊被分到的210弄比274弄宽敞3倍有余，结构清晰，是一条笔直的断头路，人流相对少。

　　就在这条艺术家弄堂里，尔冬强等艺术家撤走了。大名鼎鼎的画家楼还在。不过，询问弄堂里的一排小店店员“画家楼在哪里”，年轻的店员们都摇头表示“没听说过”。

　　早年吸引画家入驻、成就了田子坊最初声名的画家楼，其实就在这排店铺的尽头，是一栋5层以上的办公楼。整栋楼没几个人在逛。透过全景玻璃，工作室里看不到什么人，唯有架子上一幅幅孤零零的画作。

　　店铺在，门紧闭。钱小羊只能给每一个门牌号做登记。一位画家说自己在乎的不是租金，而是推广。以前，这里定期举办作品展，有各种交流机会，若有买家看中，会订走一批画，现在这种机会少了。

　　画家楼门口的一位画家，正在为路人画画。他说，现在已经不能躲在自己的阁楼里创作了，要为生存做点什么。

　　“有点心酸。”钱小羊说。

　　李方（化名）承租了210弄的一片大厂房，大量店铺均租自他手里。田子坊崛起的初期，李方功不可没。他很有眼光，引进了一批原创店铺，其中有些在这里扎根，10年成长路，品牌变得小有名气。凭着在商家里的人脉和资源，李方发起成立了田子坊商会。

　　去年新年，他在210弄挂上漂亮的中国古典伞，管委会觉得不错，也给旁边几条弄堂挂上，纸伞点缀的田子坊一时成为上海一道景观。

　　推动田子坊发展的，除了李方，还有田子坊的居民杨军（化名）。

　　杨军于上世纪90年代从新疆退休返沪，他自掏3万元将自家位于一楼的客堂间装修一番，还应租户要求做了修改。一间32平方米、不带卫生间的老房子，为他带来每月3500元的租金。

　　此后，一批邻居追随杨军，也把自家的房子租出去。上门求助的人多了，他就索性在自家门口摆了块大牌子，上书“田子坊义务中介”，8年里分文不收。2006年4月，杨军和其他几位街坊一起组织了“田子坊业主管理委员会”，主要职责是租房咨询、处理居民与商家的纠纷。他们告诫房东，洗脚店之类的不准进入田子坊。

　　草根的创业并没有乱来，李方、杨军，还有其他人的努力，代表了田子坊对品质的某种自觉控制。

　　 怕被误读的报告

　　时间跨过了春节。

　　摸底调查数据过年前就出来了，只是于海一直不知道该拿它们怎么办。他怕被误读。

　　“我一直对田子坊有感情。”于海说，多年前，他就关注着新天地和田子坊。看着田子坊慢慢成长，一直在沸沸扬扬的争论中跌宕起伏。田子坊成了他的一个情结。

　　“这次下决心摸底式调研，我希望对各方都能有一个参考。我们不是想针对谁，或者指责谁，都不是。我们抱着最大的善意和期待，希望各方最终能朝一个好的方向去使力。”他反复强调。

　　此次走访，课题组记录了田子坊内586家商铺，整理出店铺的详细目录，获取了店铺名、位置、业态、经营时间及雇佣人数等基本信息。还随机抽取了48家店铺，进行结构性访谈。

　　问卷数据证实了外界此前的一些感受。

　　首先是业态走向：同质化与低端化趋势明显。曾经的田子坊，半数以上是文化创意店。这一次数据证实，文创店比例仅有2.08%。服装店成为大头，占22.92%，其次是手工艺品和餐饮业。

　　第二是经营状况：游客多顾客少。节假日的两三千人，大部分是游客，大多只逛不买。盈利的店铺占27.08%，也就是四分之一左右。

　　第三是租金确实高，并且店铺流转很快。60平方米的房子月租可以达到4万元。店铺的租约有半数都在1年及以下，租约5年以上的店铺只有18.75%。目前连续经营2年以上的店铺占64.58%，20%以上的店铺经营时间不足1年。

　　第四是经营环境。68.75%的店主在经营遇到问题时选择自己解决，16.67%的店主会寻求管委会的帮助。

　　关于未来，56.25%的商户正在斟酌第二年是否继续留在田子坊，27.08%的店主准备维持现状。

　　报告总结中，有一点出乎意外。

　　“田子坊依然具有很强的吸引力。至今还吸引着大批高学历者与外来者。”于海说。

　　报告显示，79.17%的店主来自外省，本科及以上学历超过一半。尽管房租高昂，但他们就是喜欢田子坊的文化氛围，喜欢那些保留着老上海味道的建筑和弄堂构成的迷宫。

　　田子坊在他们心中，依然是一个充满机遇，实现梦想的地方。而这个地方能否继续承载他们的梦想，还是个未知数。

　　 社区复兴

　　30年来我们有城市更新，但缺社区复兴。我们获得了物理的舒适性，却失落了邻里的互动性。在一个什么尺度都变大的物理空间里，今天的人更需要一个亲切的可以交流的社会空间。

　　 ◇对话◇

　　 一场社区复兴的试验

　　解放周一：上海有那么多创意文化园区，您为什么偏偏选择研究田子坊？

　　于海：因为独特性。上世纪90年代，里弄早已拥挤不堪，多数上海居民急于逃离石库门，旧区改造，在某种意义上确实顺应了当时社会的普遍愿望。

　　然而新天地的出现让上海人大吃一惊，石库门原来可以这样好看，还可以实现商业价值；类似的还有思南公馆。这两个案例里都有实力强的开发商，这也成为城市更新的主导模式。这个模式是：旧里更新了，商业和时尚也热闹了，但普通人的日常生活没有了。

　　对比主流模式，田子坊没有资金投入，只有文化注入；没有土地开发，只有文化资源的挖掘；没有居民迁移，却有城市形态的更新。这是2006年9月11日《人民日报》对田子坊的评价。而我称之为社区复兴。

　　解放周一：怎么解释田子坊的社区复兴？

　　于海：田子坊有5种力量的介入。首先，是艺术家的贡献。普通人看不出旧里有什么好，艺术家就有这个能力，化腐朽为神奇。第二类人，是到田子坊来做梦的各路创业者。第三支力量，是原住民，他们实际已经参与了社区复兴的事业，全弄堂九成的居民都成为田子坊商铺的大房东，这在上海恐怕找不出第二例。第四支力量，是众多文化人，他们为这个草根项目摇旗呐喊。还有相关官员，他们发现、欣赏并保护民间的创意与创业。

　　解放周一：但田子坊的草根模式走到今天，似乎受到越来越多的诟病，您怎么看？

　　于海：今天的田子坊当然有它的问题，因过热而带高的租金正在危及文创性和社区性。

　　可是我仍然喜欢田子坊。30年来我们有城市更新，但缺社区复兴。我们获得了物理的舒适性，却失落了邻里的互动性。在一个什么尺度都变大的物理空间里，今天的人更需要一个亲切的可以交流的社会空间。

　　从城市更新到社区复兴，田子坊只是给了一点示范，更多的文章有待大家去书写。