物业费"不封顶"不等于"随便涨" 需经2/3以上业主表决通过

　　东方网1月20日消息：国家发改委近日发文放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务这两项和民生最相关，有市民担心放开价格管理意思就是价格“不封顶”，物业费就会水涨船高。

　　对此,记者从市物业行业协会获悉，即便取消政府指导价，物业费调整并非随心所欲，而是需要业委会与物业商议，并经三分之二以上业主同意方可执行。

　　另据了解，上海正酝酿成立相关评估机构，一旦业委会与物业方面因物业费的问题产生争议，可通过这个“老娘舅”来调解。

　　物业费定价双方“协商”

　　商品住宅的物业费原先是采取“政府指导价”的原则，即新建住宅小区的物业费根据2005年出台的分层评级的收费标准，分为五档，其中最高一档是2.35元/平方米·月，超出部分必须由物价管理部门委托物业管理行业协会组织专家进行论证通过。

　　“这个不是说最高每平方米只能收2.35元，现在很多新的小区物业已大大超过这个标准了。”上海物业行业协会秘书长许玉彪解释说，分层评级的收费标准每一档都有专门的服务标准，如果物业认为自己的服务标准超出了最高标准，物业费要超过2.35元，那么就必须请专门机构来评估，通过评估再到物价部门备案后才能收费。

　　“2.35元/平方米·月的最高指导价取消后，物业费的定价将完全按照小区业委会的需求和物业公司提供的服务来协商。”许玉彪说。上海有1.2万个住宅小区，具有资质的物业公司约有2600余家，从数量上来说不是个垄断行业，而是个充分竞争的行业，因此不存在几家联手就能轻易调整的局面。

　　对于已成立业委会的住宅小区，以后物业费可以灵活调整，但首先业委会要与物业谈妥。通俗地讲，谈得拢就谈，谈不拢，就摒牢价格不动，如果物业觉得做不下去撤离，那么再找新物业‘接盘’。”许玉彪说。

　　即便谈拢了，物业费的调整也不是业委会单方面就能够决定的，需要超过三分之二业主表决通过。那么怎么保证让所有业主权益得到保障？

　　记者从多家物业公司获悉，现在的征询意见样式很多，包括表格征询、上门征询、电话征询甚至寄挂号信等多种方式，即便业主长期不在家，理论上也能征询，但如果不发表意见，则视作多数意见。

　　酝酿成立“老娘舅”

　　事实上，商品住宅物业服务收费指导价还存在时，不少小区就已尝试物业费调整了。

　　“这两年用工成本上涨很厉害，原来人力成本最多占到物业企业总成本的60%，现在基本达到70%，甚至达到90%。”上海联源物业总经理森贤成说。

　　长期低成本运营影响部分物业企业的招工，并波及其服务品质。为此，部分小区的物业费不得不进行调整。例如位于普陀区的“绿洲城市花园”从2002年时的1.5元/平方米·月，2007年调至1.6元/平方米·月，再到2010年的1.8元/平方米·月。

　　绿洲城市花园物业费调整当时采取的办法是“开诚布公”，在业委会的督促下，物业公司拿出详尽的物业费调整方案，包括上一年度的报表，双方一同分析，最终业委会定下调价方案，通过业主大会、下发征询表等方式，交由全体业主讨论。通过后，物业管理团队账目还要在小区内张贴，涨上去这部分物业费究竟花在哪里，一目了然。

　　尽管如此，也有市民担心今后物业费放开后，物业企业会“事前一套，事后一套”。调整前说得花好稻好，调整完服务还是跟原来一个样，是否达到了承诺的标准也无人监督。

　　许玉彪表示，上海已经开始进行研究来应对。例如酝酿成立第三方机构，对物业公司提供的服务标准和价格进行评估，在物业公司和业委会之间搭建一个中立客观的平台；适时公布一些服务基础项目的成本价，让老百姓能明明白白；成立物业费收费纠纷的快速仲裁机构，可以迅速排解纠纷，“通俗地讲，就是要有一个‘老娘舅’，业主和物业公司之间因物业费发生纠纷了，可以出来调解。”

　　售后公房物业费刚调整

　　需要注意的是，国家发改委放开的只是商品住宅物业收费，按照相关文件要求，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。

　　去年12月26日，市房管局调整了售后公房的物业服务收费标准，售后管理费、保洁费和保安费均按房屋建面计费，合计每个月0.8元/平方米。

　　据介绍，售后公房物业服务费收费标准是1996年确定的，10多年来，劳动力成本持续上升，水、电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业服务成本逐年上升，物业服务企业普遍存在成本倒挂、亏损经营状况等。

　　对于另一个业主普遍关心的停车费问题，许玉彪坦言，其实小区停车费的放开对上海而言影响不大，“上海十几年前曾经有过指导价格，但多年前已经实行市场化了，现在的定价大多数由业委会确定，物业公司只是协助实施，如果要调整，也必须征询意见。”

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　　多项房地产收费放开，中介费或涨

　　中介：上海2％的佣金标准在国内不算高

　　上海市发改委18日公布新版《上海市定价目录》，政府定价项目由原先的108个减少到53个，其中房地产经纪服务收费、房地产价格评估服务收费、房屋征收补偿评估鉴定收费、房屋拆迁委托服务收费等房地产服务收费尤为受到关注。

　　“现在房价动辄数百万元，房地产中介费的放开或深度冲击二手房市场。”上海一家大型中介负责人表示，“毫无疑问，房地产经纪服务费和资产评估服务费的放开，最直接受到影响的是二手房的交易。”

　　据科威国际不动产大中华区的副总经理虞廷恂介绍，目前上海市场的房地产经纪服务中，买卖的服务佣金是上下家各收房价的1％，累计是2％。“由于上海2％的收费标准在全国范围内来看收费水平并不高，因此不排除放开价格后出现上涨的可能。”

　　中介人士普遍认为，2％佣金上限打开之后，中介费将普遍上涨，但小公司为揽业务，可能仍会有更多的折扣。

　　“中介服务费即便上涨，也将伴随着服务的提升，其实是鼓励企业想尽办法通过提升服务来多赚钱。”我爱我家房产中介公司上海区域副总经理俞静说。