物业管家存“窟窿” 业主钱财暗中被“截留”
物业公司就像是小区的大管家，停车、维修，各方面都要管理……业主们几乎天天都要和物业管理人员打交道。而物管人员负责收取物业费、装修保证金、物业维修金等各项费用，手中代管着动辄几千万元的资金，如果不筑牢“篱笆墙”，很有可能成为一些不法分子觊觎的目标，他们或侵占，或挪用，侵害的其实是广大业主的利益。
日前，记者从静安检察院了解到，该院受理了数起物业公司从业人员职务侵占、挪用资金的案件。记者采访发现，一些物业公司在管理上并不规范，尤其是财务制度存在的漏洞，使得物业公司管理人员非法侵占或挪用业主物业费、装修保证金、物业专项维修基金等的职务犯罪案件频发。
职务侵占
虚报岗位、谎报满勤“吃空饷”
陈某原在上海某保洁公司担任保洁主管，该公司是一个4050公益服务社，社内保洁人员通过参加公益劳动，享受街道支付养老金的待遇。主要在小区扫地、洗垃圾桶、楼层擦灰等工作。招收的员工都是外地人和上海的低收入、两劳人员等，工资在1450元左右，外加一点津贴。作为主管，陈某有着对保洁工考勤、考核及招聘录用的权力，管理着公司下派至服务范围内21个小区工作的保洁员。
刘大河本是保洁公司在新园小区的一名保洁员，因嫌工作累，刘大河托朋友找上了陈某，说自己的日子也还过得去，来保洁公司只是希望能有政府为自己缴纳保险金。因此，希望手中有权力的陈某能够帮他安排，自己可以不要工资。
2011年1月，陈某果然替刘大河办成了事。原来，陈某通过公司人事，将刘大河从新园小区调至另一个小区工作，而后伪造了刘大河在新园小区全勤上班的考勤记录上交给公司，但是事实是刘大河并未在任何一个小区上班。就这样，刘大河如愿得到稳定的社保，也心甘情愿地将自己的工资卡都交给陈某，“空饷”都奉送给了陈某。
尝到甜头的刘大河想让弟弟也借着这个“东风”，享受“白来的”养老金。2012年7月，在刘大河的介绍下，弟弟刘小志与保洁公司签了劳动合同。此后，陈某通过同样的办法，虚报岗位，谎报满勤，骗取了公司的工资。事前，陈某和刘大河商量好，每个月发工资时，弟弟把工资取出来全部交给陈某。
2013年3月份，公司在检查中发现保洁员刘大河和刘小志两人并未上班，但一直有着全勤记录，每月也按时领取工资。发现这一漏洞后，公司立即与两人解除了劳务合同，对刘大河、刘小志作退工处理。被发现的陈某自知无法再呆下去，就从公司辞职。
经查，陈某因贪图钱财，利用职务便利，以清洁工刘大河、刘小志之名虚报岗位，谎报满勤等方法，在某物业公司领取“空饷”，侵占单位资金6.1万元。
无独有偶，同是物业服务公司员工的李某也因职务侵占获刑。经查，李某曾担任某物业公司两个大楼的物业管理处收费员，负责物业服务费、停车费的收取工作等。2010年6月至2012年3月间，李某利用职务便利，采用开具发票不入账、虚开退票发票、藏匿定额发票存根联等方法，逃避公司监管，截留公司应收物业服务费、停车费等63万余元，并挥霍一空。
最终，法院认定被告人李某身为公司工作人员，利用职务上的便利，将本单位钱款非法占为己有，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪,依法给予相应惩罚。
挪用资金
收得物业费全拿去赌博、还债
廖某是某公司的老员工，自2004年9月起，他一直在某小区物业任职，先后担任小区保安、保安队长、物业管理员等职责。由于工作认真负责，2008年12月左右，廖某被任命为该物业副经理。
廖某在担任物业经理期间，一直负责催收包括小区内居民及一家名为“青鸟”的娱乐会所的物业管理费，由其以现金方式收取物业管理费用之后上交给物业公司。
2011年底起，“青鸟”开始以银行转账的方式支付物业管理费用，将每月的物业管理费用转入廖某个人的农业银行账户内，再由廖某提现交给物业公司。公司也一直知道廖某用个人银行账户收取物业费，但看其是公司的老员工，也就默许了这件事。
2013年起，廖某开始挪用“青鸟”每月交纳的物业管理费用，用以参加百家乐赌博及偿还自己所欠的赌债。到了把物业费交给公司的时候了，廖某却拿不出钱来。为了不被公司发现钱款已被自己拿去还了赌债，廖某向公司谎称“青鸟”不按时交纳物业管理费用，费用难收。至2014年1月，廖某已拖欠30余万元物业管理费用没有上交给公司。
看到这么大的漏洞填补不上，廖某急了。2014年上半年，他把自己的房屋出售，将一部分卖房所得的资金交给公司，用以抵充2013年全年的物业管理费用。之后，廖某继续将“青鸟”从2014年6月至2015年3月交纳的总计十个月的物业管理费用40万余元用以自己赌博和偿还赌债。
2015年4月初，再也无力偿还的廖某逃往外地。后被警方抓获。经公安机关对犯罪嫌疑人廖某的农业银行账户进行查询，确认其收到了青鸟自2014年6月至2015年3月交纳的物业管理费用，合计406142.67元，均用于提现及个人消费。
现象扫描
物管人员侵财类案件多发
近年来，物业公司从业人员侵财类案件多发，而在这类案件中，盗窃手法最为常见，所占比例最高，一直是物业公司、业主防范的重点。静安检察院的检察官发现，有些物业公司的财务管控措施做得很不到位，管理规范的缺失引发的财务风险漏洞一直没有补上，导致一些物业人员从中钻空子，频频侵占或挪用公司财产。金额少但是次数多，且多数是团体行为是这类案件的一个突出特点。
记者在采访中了解到，多家物业公司反映，公司内部职务侵占、挪用资金性质的事情频发，尤其是公司下面涉及收费的人员，可以说是行业内的潜规则了，多数是团体行为即共同犯罪高发。但是往往由于侵占或挪用的数额不大，不构成犯罪，最后常常是以将涉事人员退工的方式来解决。
静安检察院检察官陈洁婷向记者介绍，在法律上，职务侵占和挪用资金是两个罪名，但是他们的手法和犯罪的外貌形态上来说很相像。比如说A把钱给交给B，B却没有交给公司。这样一个案情，有可能是职务侵占，也有可能是挪用资金。
检察官称，“区别就在于职务侵占是利用职务之便，采用一些掩饰隐瞒的手法去把账轧平，或者说提供虚假发票、伪造单据，让公司无法查到。而挪用资金一般而言，很少采用掩饰隐瞒的手法，更多的是利用职务之便，将一笔钱拖延一段时间交给公司，比方说拿去吃点利息差，只是一个时间差的问题。”
除了犯罪外貌形态上较为相似的利用职务便利侵占或挪用资金，利用职务之便进行诈骗的案件也多发于物业公司从业人员中。如利用自己物业公司工程主管的身份，以工程项目招标之由骗取工程承包商钱财案例也不乏。
分析建议
让第三方公司介入专项审计
在审理相关案件中，检察官总结称，此类案件多发一方面是由于物业公司在制度上存在的漏洞，管理上的疏忽。比方业主很少与物业公司直接联系，大多是与管理人员发生联系。“当然，物业公司从业人员流动性太大，也是导致公司对员工相应的约束机制比较薄弱的原因，很多人就会有捞一笔就走的想法。”
另一方面是由于从业人员自身法制观念不强。多数从业人员认为这一行为属行业潜规则，往往对于普遍存在的小拿小占往往都不当回事儿，甚至在与同事一起“小拿小占”的时候产生小团体意识，认为大家一起分是没有问题的。“归根结底是从业人员法制理念的问题，对于‘小拿小占’这种行为，意识不到有法律上的风险。”检察官称。
犯罪有犯罪的基础，为什么物业人员对于小拿小占的行为这么放心呢？记者了解到，很多时候业主的做法也为物业人员职务侵占、挪用资金等犯罪行为提供了“温床”。
在一般的小区与物业管理中，业主很少直接跟公司发生联系，这就导致相关费用到底收了没收，公司并不知晓。甚至有时候业主知晓物业人员在侵占公司钱，因为业主也从中受益。比如说停车费不开发票少收几块钱，反而变成业主“喜闻乐见”的一个事情。检察官称，业主与物业人员避过公司，直接发生财务关系，这种情况下一旦发生纠纷，业主的权利很难保障。
对症下药，检察官建议物业公司一方面应当加强内部管控。尤其是涉及财务管理方面，建立严密的财务管控制度，落实专人监督职责，对于不规范的现象及时整治。包括在平时的工作中注重对员工的法制宣传，加强其对现有法律规定的掌握的同时，注意防范从业人员自身在执业中可能面临的刑事法律风险点。另一方面应积极畅通与业主的沟通渠道，不给“歪心思”留有缝隙。对于业主方来说，应该对物业行业的一些现状要有所警觉，不要因小惠而失了大利。尤其是在与物业管理人员发生交易的时候，注重索取物业收据，一方面业主能凭此收据确权维权，另一方面也便于物业公司开展单据与款项的对应性审查。
小区物业管理费往往由物业管委会收取，有的高档点的小区，物业费收下来都要上亿元，管理着这么大的一笔钱的物业管委会又由谁来监管，该怎样来监管呢？记者就此采访了上海市建纬律师事务所副主任、高级合伙人邵万权律师。
邵律师建议，可以引入第三方审计的制度，把对物业公司的审计作为一项日常的工作来做。“物业公司即便公布了一些收支情况，但是作为非专业人士，在没有核对原始凭证和账目的情况下，对公布的账目是否有问题是没有办法作出判断和分析的。这样的话建议考虑让第三方公司介入，对每年度的财务情况做一个审计、复核，看里面有什么问题。”
在邵律师看来，业委会应该在其中发挥更大的作用。“对于审计方面,很多企业都会做，但是就物业公司来说，应该把这一项审计作为专项审计，由业委会站在业主的角度对物业公司发起审计。”
业委会是由物业管理区域内业主代表组成的，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个自发性组织。对工作内容来说没有具体的要求，最主要是将小区里的一些情况，与物业公司进行联系和接洽。邵律师认为，业委会完全有能力和职责对物业公司进行监督，但是在日常的实践中，业委会主动监督的意识比较薄弱。
“其实，有必要通过物业管理协会等行业协会，对业委会作出一些工作指引和建议，引导他们把对物业公司的监督作为一项日常工作来进行。”邵律师说。
