两物业争抢设施管理权 老物业认为合同未满不肯走

    一个小区内竟然同时出现两家物业？近日，徐汇区斜土路2455弄同汇苑小区的居民向晨报反映了小区里的奇怪现象。1月起，两家物业公司开始“你来我往”的交锋，对设施设备的管理权和居民的支持展开争夺，这让小区居民感到为难。

　　调查发现，两家物业间的新老交替没有顺利完成，老物业认为合同期未满不该走，新物业已签完合同进驻进来。不过，一张显示打印于1月11日，有上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处公章的“商品住宅维修资金更换物业管理企业”复印件显示，同汇苑小区的商品住宅维修资金已从嘉瀛物业变更到瀛海三幸物业。徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处表示，已对嘉瀛物业进行过一次约谈，但嘉瀛物业方面出席的经理称自己无权代表公司。目前，嘉瀛物业方面的高层据称在出差途中，待其回来，将由徐汇区房管局再次进行约谈。

　　 新老物业各设一个门岗

　　这几天，同汇苑小区，新老物业各设了一个门岗，保安们彼此相安无事，但对于同在一号楼内的两家物业，气氛就相对有些紧张。

　　在1号楼，老物业上海嘉瀛物业管理有限公司依然待在二楼的物业管理处，而新物业瀛海三幸物业管理公司就只能在一楼的透明玻璃活动房内办公。

　　“我做物业二十年，没有遇到过这种情况。”瀛海三幸公司的王经理说，“我们必须得进来，因为合同已经签了。但现在老物业不撤走，我们的工作无法开展。”

　　业委会主任端木说：“去年9月经过业主大会表决，决定终止和老物业的合同，给他们三个月的准备时间撤走，但过了十二月，他们依然没走，现在还是每天派人到这里。”

　　据业委会人员介绍，最初上海嘉瀛物业管理有限公司也是由业委会聘请而来，签订了三年合同，到目前确实没有期满。但是该物业公司的服务一直不能令人满意，“他们派来的第一任经理不怎么干活，小区楼道很脏了、花木该修剪了，他也不安排人员工作。后来换了第二任经理，是个小姑娘，压不住阵。那时我们就想换物业了，他们赶紧又送来第三个经理，第三个能力是强了，但太忙，居民要报修反映情况找不到人，最终我们还是举行业主大会表决终止了合同。”

　　在端木看来，三年合同期未满并不是老物业留着不走的理由，因为根据《物权法》第76条，只要“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，业主有权解聘物业服务企业或者其他管理人。而根据去年9月底的表决结果，解聘程序完全合理合法。

　　 物业设施管理权现拉锯战

　　新年伊始，同汇苑小区的新老物业间剑拔弩张地展开了一场阵地战。

　　对居民来说至关重要的物业报修电话也成了双方争抢的焦点。该电话是更早的一家物业留存下来的号码，随后移交给嘉瀛物业，在电信那边的登记并没有改动过。新老物业之争爆发后，新物业要求老物业交出号码，而老物业不肯，最终电信公司因双方都不是这部电话的登记人而切断了该条线路。目前，两家物业公司表示，都对居民公布了私人手机号码作为报修电话。

　　瀛海三幸公司的王经理说：“现在钥匙保管在他们手里，我们设施设备拿不到，无法进行维修保养。”据她介绍，小区物业的配电间、水泵房、消防间等设施的管理权双方间也展开过拉锯战，“我们花钱请110认同的开锁匠来开锁，清洗锈迹斑斑的水泵房等，但随后我们的锁就被他们砸了，我们再花钱请人开锁，然后他们再砸锁，几次下来就觉得没有意义。”

　　王经理说，目前小区的消防间都被老物业上了锁，一旦发生火情居民很难第一时间拿到救火器材，存在较大的安全隐患，“此外，电梯维保单位也说，因为怕老物业扣他们的维保费，所以不敢和我们签维保合同，但万一电梯关人，责任谁来负？因为从法律上来说，我们才是这个小区的物业公司。”

　　“两家物业都在各自争取居民的支持，有点像叫大家站队的感觉，虽说是‘双倍服务’，但大家没方向，出了问题到底该找哪家，物业费到底要交给谁？”业主刘女士说。

　　 老物业称尚处服务合同期

　　 老物业为何不肯离开？

　　上海嘉瀛物业管理有限公司派驻同汇苑小区的袁经理说：“我们公司还在服务合同期内，没有到期，我们留在小区也是在继续履行合同服务的条款约定，物业服务都在正常开展。另外据我所知，一个小区共存两家物业的情况是因为业委会主任在操作过程中存在严重的违规行为，业主已经启动相关流程来维护自身权益，我们公司也保留司法责任追究的权利。”

　　事实上，对于去年12月中旬那次“是否同意聘请瀛海三幸公司”的业主大会表决结果，双方存在争议。关于那次投票，前后共出现两个投票结果，第一次是48票反对和47票赞成；第二次则是26票反对和210票赞成。

　　为何两者间会出现如此大的差异？端木表示：“第一次的投票结果有问题，我们在整理表决票过程中，发现有二十二张票没有签名落款，或者有些签名笔迹相同，业委会就花了两周时间向这些问题选票的户主核实，但他们中的许多人表示根本就不知道这件事，也没有签过名。根据他们的意愿，我们重新对选票进行了订正和补签名，所以出现了第二次的表决结果。”

　　据端木介绍，表决结果共回收选票85张，其中同意的有56票、反对的有26票、弃权的有3票。按照《业主大会议事规则》，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意参加大会投票业主的多数意见。因此，未反馈意见154张就被加到持大多数意见的同意票上，形成26票对210票的表决结果。端木表示，《业主大会议事规则》这样规定也是出于现实，因为小区目前共290户，但许多业主并不常住，还有一些业主对小区事务的参与度不高，因此如果没有这个条款，小区事务的所有表决都无法顺利开展。

　　端木同时强调，这次出现问题的表决是针对是否要聘请新物业进行的，而在更早之前的9月下旬，小区已召开业主大会对是否要解聘老物业展开表决，当时的表决结果是回收的97票里有82票同意，加上未反馈的141票视为同意大多数意见，共计223票，占到总送达票数的九成以上，“所以即使后面一个表决结果出现分歧，也和老物业没有关系，是业主要不要聘新物业。我们小区和老物业的关系，在第一次业主大会表决后就已经终止了。”