沪九条限购限贷致退房难 开发商:按照惯例可退

　　原本看中一套住宅并且支付了定金，然而楼市“沪九条”出台后因为购房门槛的提高而无法购买了，市民王小姐就遇到了这样的尴尬。好在经过和开发商的多次沟通后，对方终于答应退房并退还定金。

　 　被限购限贷又无法退房

　　王小姐上个月看中了美兰湖中华园铂珏公馆的一套大户型，“因为房型很满意，所以就支付了5万元的定金。”王小姐说：“定金合同里约定，双方在3月31日正式签订销售合同。”然而，3月25日“沪九条”出台后，购买二套非普通住宅的首付提升到了七成，一下子要多拿出几十万元的首付款，这让王小姐有些发懵。

　　据王小姐说，和她一起“同病相怜”的还有几位购房者：他们有的是同样因为首付付不出的原因，也有的是因为非沪籍缴纳社保年限不够5年的原因，支付了定金却无法购买。更让他们感到崩溃的是，在和楼盘的销售员沟通退房时却遭到了拒绝。

　 　政策调整属“不可抗力”

　　记者咨询了沪上多家房企的销售负责人，均表示按照惯例，如果遇到类似的情况开发商一般都会退房，毕竟政策调整属于“不可抗力”。

　　昨天上午，王小姐和另外一位购房者前往售楼处争取退房。不过此番售楼处的态度来了180度的大转弯。美兰湖中华园铂珏公馆售楼员表示，只要王小姐填好一张退房的申请表，同时前往区房产交易中心拉一张产权调查，证明的确是因为名下已经有一套房了，就能够安排退房事宜。

　　记者查阅信息显示，美兰湖中华园的总套数为3769套，最近一期预售许可证上的开盘日期是2014年8月13日。目前可售住宅套数为264套，合同撤销总次数为136次。

　 　限贷致无法购买或不能退

　　楼市“沪九条”出台后，新政的出台必将导致两大法律问题，一是部分外地户籍的买受人失去购房资格，二是上海本地居民购买二套房贷款不足的问题。君泰律师事务所上海分所房地产事务中心首席律师吴取彬认为，根据上海市高级人民法院《关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》，应有如下的判断：

　　对于外地户籍购房人因新政失去购房资格的问题，若由于非出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，则根据情势变更原则，买受人可依法解除预约协议，出卖人应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。

　　由于限购政策的调整，势必造成贷款成数不足，若购房人无足够资金支付贷款不足的部分房款，吴取彬认为：“对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同，法院原则上不予支持，除非合同有明确的约定；严重影响买受人的支付能力，则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房，那么支付能力根本就不是问题，因为卖掉首套房后，你所买的二套房就变成首套房，你的贷款按首套房处理，即不存在限贷的问题。”