楼市成交量未现"报复性反弹" 银行个贷仍较谨慎

　　从7月10日至月末，短短20天内有18个城市调整限购政策。“限购令调整”几乎成为上月楼市最热门的关键词。

　　据不完全统计，截至7月底，在全国的46个城市中，已有21个城市取消或调整了限购政策。其中明文调整限购令的城市包括南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波；而温州、武汉、苏州、无锡等城市并没有明文规定，只是以口头通知、座谈会传达等其他方式调整。从调整内容看，只有个别城市全面取消限购，更多的城市采取了有条件的调整措施，涉及房产区域、面积段、购房群体、执行力度等多方面。

　　业内人士普遍认为，限购令调整并不意味着楼市就会“报复性反弹”。受银行限贷等其他因素影响，当前房企不但不应该涨价，反而应继续坚持“以价换量”策略。

　　 调整限购未引发价格反弹

　　中国指数研究院8月1日发布的《2014年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，多城市调整限购令并没有引发楼市价格反弹，新建住宅和二手房平均价格以跌为主。

　　数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，为连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。其中，泉州上涨1.66%，涨幅居百城之首；秦皇岛、石家庄分别上涨1.52%和1.47%，位列其后；跌幅最大的三个城市分别是吉林、菏泽、三亚。上海样本新建住宅的平均价格为32322元/平方米，环比上月下跌0.45%。

　　在二手房方面，根据对北京、上海等十大城市主城区二手住宅的活跃样本调查显示，7月二手住宅样本平均价格为26532元/平方米，环比下跌0.83%，同比上涨7.23%。其中上海主城区二手房样本的平均价格为38732元/平方米，环比上月下跌0.55%，同比上涨8.93%。

　　对于这一市场变化，百城价格指数报告指出，下半年随着限购放松城市个数增多，短期内可刺激市场成交回升。虽然放松限购无法从根本上扭转当前市场库存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场回稳。不过，金融支持是否到位、企业促销力度以及需求预期的转变将是市场回升的关键要素。

　　 “以价换量”要趁热打铁

　　房价点评网对全国21个城市的4038个项目进行评级跟踪，并在近日完成8月评级，其中有调整的项目为373个，其余项目维持原有评级。被调整评级的项目中，被下调评级的有208个，上调评级的项目有165个。从被调整评级的项目看，“谨慎购买”和“持币观望”的项目超过半数，分别达139个和54个。评级为“推荐购买”的项目有142个，占38.07%；但“尽快入手”的项目相对较少，仅38个盘，且大多数都在7月大幅调整过价格。

　　地产资深分析师刘小田认为，就目前市场而言，放开限购对市场成交的影响并不明显，仅个别明文调整限购城市成交量回升。虽然限购放开，但限贷政策依然严格，银行出于当前房地产市场风险和资金收益的考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎。在这种情况下，消费者的购买力并没有实质性改善。所以对房企而言，在当前市场情况下，依旧应当“以价换量”。

　　上海易居研究院副院长丁祖昱指出，近期部分城市调整限购政策，消费者的观望情绪将有所好转，在这个时点房企继续使用价格策略的话，会让消费者感觉到“抄底”时机到来，可以在一定程度上解决前期的库存问题。他同时指出，“以价换量”一要趁热打铁，迅速调整价格；二是刚需项目的价格调整应当坚决，刚需在当前市场中仍然压力巨大，房企不能对刚需市场迅速改善抱有太大幻想；三是价格调整要一步到位，“以销定价”才能取得效果。