上海去年12月二手交易创新高 本月底起将逐渐转淡

　　2015年12月二手房翘尾收官。根据中原地产研究咨询部监测数据显示：2015年12月，全市二手住宅成交41428套，环比增加12.3%，同比增长101.9%，成交均价26143元/平米，环比上涨2.7%，同比上涨14.8%。去年12月二手房市场量价齐升，并刷新成交纪录，成为今年单月最高值。由此，2015年二手住宅总成交量达到36.4万套，年交易量创下历史新高。

　　 9区成交量环比增幅超1成

　　140平方米以上大户型受青睐

　　从2015年12月各行政区的成交情况看，共有9个区成交量增幅超1成，其中杨浦区增幅最大，共成交2480套，环比增长19.5%。其次是奉贤区，成交量环比增长18.8%，虹口、闵行、静安、宝山、浦东、普陀成交增幅均在10%以上。而远郊区域成交量则逆市下滑，金山区仅成交836套，环比减低2.2%，崇明成交环比下滑0.5%。可以看出，金山、崇明远郊区域二手房需求量较少，成交并不活跃；　当前二手房市场的购房主力以改善型客户为主，他们更青睐于地段成熟的市中心及次中心区域。

　　从去年12月成交结构看，140平方米以上的大户型成交量增幅超20%，其中140平方米-200平方米的大户型共成交2264套，环比增长22.3%；200平方米以上的超大户型成交量环比增幅高达27.1%。而90平方米以下的小户型成交量增幅相对较少，不足10%。当前，改善型需求占到7-9成比重，这类买家对于户型、质量要求较高，而复式、大平层、别墅产品整体品质度较高，颇受他们青睐，交投持续活跃，去化速度较快。

　 　“地王”因素推动区域价格

　　年末二手房价格保持上涨趋势

　　2015年12月，闵行莘庄、嘉定江桥、奉贤南桥等板块接连出现“地王”，颇受市场关注，高溢价率下的地价超同区域二手房价格，短期内临时跳价或撤卖的业主比例达3-5成。由于这些区域内的二手房作为楼市交易主体，“地王”的出现对二手房产生直接的影响，相应提升了业主的价格预期，支撑他们大幅提价或惜售，涨价幅度在5%-10%，部分持有稀缺性小区或户型的业主跳价幅度超10%。

　　此外，目前市面上品质较好且有轨交或教育资源优势的次新房备受置换客的青睐，由于这类优质房源供应量稀缺，一旦有房出售，经常遭到客户抢购，业主趁势哄抬价格，最后成交价往往高于业主报价，导致房价处于畸形上涨。

　 　1月上旬二手房市场持续升温

　　本月底起将逐渐转淡

　　上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示：2015年12月，在政策余温效应、“地王”因素等作用下，房价上涨压力增大，不少客户为了赶在年底完成交易，出手频率加快，使去年末二手房交易热度得以延续。去年12月二手住宅4.1万套交易量刷新今年单月新高，实现翘尾收官。就1月二手房市场来看，经过元旦假期的短暂休整后，节后以改善为主的客户仍会积极入市，市场人气再度回归，挂牌、置换比例随之上升。与此同时在房价上涨的刺激下，一些因犹豫而错失机会的买家心态发生变化，购房变得更为迫切，一旦有中意的房屋会选择果断出手，交易节奏加快，预计上半月将出现新一轮的交易高峰。

　　然而，应当指出的是，目前置换需求集中的中高端区域一房难求，不少客户开始外溢，而外围区域房源被集中消化后，加上业主惜售情绪的加重，后续供应节奏变得缓慢，或会压制交易量上行。预计本月下旬起，二手房供应量将处于萎缩的态势，买家调整心态推迟入市，伴随供求的回落，二手房市场将在月底转冷。