租客未经房东同意将房屋转租引纠纷 双方说法不一

　　原标题：房东：未经同意转租 违约 租客：你当初同意的 冤枉

　　租房合同尚未到期，李某便将房屋转租给张某，并将张某支付的房租部分转给房东赵某，将钥匙交给张某。李某默认为，房东赵某与张某之间建立了租赁关系，并开始不交房租。没想到，被房东告上法庭，等来了法院传票。原租赁合同是否解除？各方主体如何担责，新租赁关系能否建立？日前，青浦区人民法院审理了这起房屋租赁合同纠纷。

　　2015年夏，李某一家来青浦打工，在青浦区华新镇租了赵某的房子。根据双方签订合同约定，租期为一年（2015年8月20日到2016年8月20日），租金每月2000元，三个月付一次，提前五天付款，押金2千元。如租住不满一年，押金不退。合同同时约定，未经赵某书面同意，李某不能擅自转租、转借房屋。如李某有下列行为之一，赵某有权终止合同收回房屋，李某向赵某支付合同总租金50%的违约金：未经房东书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人……拖欠房租累计五天以上的……

　　仔细看过了合同条款，双方就签了字，李某一家入住，也都按时支付租金。可没想到，李某竟在2016年年底收到了法院传票，赵某要求解除合同、支付租金、腾退房屋、支付违约金等，同时收到传票的还有实际居住在房子内的张某。原因是李某拖欠2016年5月20日及之后的租金且将房屋转租给张某，属于违约，所以赵某要求解除租赁合同同时收回房屋，并要求支付违约金。

　　对此，李某表示很冤枉，他当初是经房东赵某同意才转租给张某。张某从2016年2月20日开始使用房屋，从这天以后的租金张某支付过8400元给李某，李某扣了2000元押金，将剩余600元给了赵某。与此同时，李某将钥匙给了张某，因此李某认为这等于自己已经和赵某脱离了租赁关系、赵某和张某之间建立了租赁关系。但这转租细节和过程他都是和赵某电话沟通，也没有书面证据。合同约定的违约金过高，应不超过一个月租金。

　　张某心里也很不服，赵某曾经同意将房屋转租给他，自己还支付了三个月租金6300元和押金2100元后入住，是因为赵某不同意协助他办居住证，双方才发生了口角。但中间也都是和赵某电话沟通，也没有书面证据。但张某拿出了李某写过的一张收条，表示李某收到了张某支付的房租及押金共8400元，房租每月2100元。

　　赵某则一口否认同意过转租，也表示没有收取过张某租金或押金，李某是多支付过400元，对应的是有线电视费和物业费。

　　青浦法院审理后认为，两被告认为原告在2016年2月20日起已经解除与被告李某之间的租赁关系，将房屋另行出租给被告张某，对此原告房东予以否认，两被告也未提供相应的证据。张某提供的收条仅看出其将房租支付给被告李某，李某再将部分钱款支付原告，但张某并无证据证明其直接向原告支付过租金，且房屋也是由李某交付张某居住使用，因此，对两被告的意见，难以采信。

　　李某未按约支付租金，也无证据证明经房东同意将房屋转租，因此房东有权依约定解除合同。合同解除后，李某理应腾退系争房屋，张某作为实际使用人，也应一并腾退。李某理应按照合同约定标准缴纳至实际腾退之日止。李某违约且租住时间不满一年，按照合同约定，押金不予退还。依据合同履行程度、当事人过错程度、押金不予退还等因素，酌情认定被告应当支付原告违约金4000元。