新政效应初显 4月上海住宅市场供求比出现逆转

(图1)

　　“沪九条”新政出台已1个多月，从上海住宅市场表现来看，4月上海新房市场供求量出现逆转。尽管供应量大幅上涨，成交量却下滑5成以上。值得关注的是，周边二线城市目前对于开发商有较大吸引力，房企当前正在这些二线城市积极拿地，为其业绩增长打下坚实基础。

　　 上海住宅月成交量大幅下跌

　　4月上海新房市场供求量出现逆转，尽管供应量大幅上涨，成交量却出现大幅下跌现象，下滑幅度达到5成以上，为去年“330”新政以来的第二低位，仅高于今年2月春节成交量。据上海链家市场研究部监控数据显示：4月上海市商品住宅的供应量为131.4万平方米，环比上涨51.3%，同比上涨30.6%，创下近半年来新高；成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%。成交价格较前月继续下滑，跌破3.3万元/平方米，为近7个月新低。

　　从成交情况来看，4月商品住宅的成交量不足百万平方米，虽然与前两年较为冷清的“小阳春”行情相比略胜一筹，但相对于去年“330”新政带来的这波行情，还是呈现出急速下滑的态势。

　　供求比方面，4月供求比出现逆转，为1.35:1，结束了连续5个月供不应求的态势，市场供求矛盾得以大幅缓解。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：受“沪九条”新政影响，大量非沪籍购房者遭限购制约，沪购买力受到抑制从而大幅缩减，导致成交量出现急速下滑。但从新增供应来看，开发商入市步伐不减反增，尤其是豪宅类产品，一定程度上反映出的潜在购买力依然存在。

　　 周边城市对房企吸引力大

　　目前，城市之间市场表现正持续分化。世邦魏理仕指出，面对市场价格快速上升，沪深及部分二线城市分别在3月底出台调控楼市政策，通过提高购房社保缴费年限和二套房首付比例等措施遏制房价过快上升态势。城市之间房地产市场不再齐涨共跌，分化的表现导致差异化的市场政策出台。可以发现本次市场的涨升不仅是货币政策的体现，也是基本面因素，如产业、城市建设所吸引的人口导入带来的直接结果，这也是强势二线城市楼市迅速跟上一线城市涨幅的原因。人口聚集的趋势不会在短期改变，而因地施策的楼市调控在今后应将成为基本趋势。

　　受益于今年多项利好政策出台的叠加效应，苏州房地产市场大势利好，龙头上市房企通过产品创新、定制户型、加速推盘、创新营销等不同方式，提升公司的销售业绩。其雄厚的土地储备，也为其业绩增长打下了坚实基础。例如旭辉，“区域聚焦、深耕中国一二线城市”是旭辉一直坚持的战略布局，作为“长三角”区域的核心城市，苏州是旭辉布局全国的重点城市。2015年，旭辉全年销售突破71亿元，勇夺苏州楼市销售金额、销售面积、销售套数“三冠王”，为全集团312亿元的全年业绩贡献两成销售业绩。旭辉集团副总裁、苏南事业部总经理王凤友表示：“旭辉在苏州制定了‘3年百亿，苏州第一’的目标。2015年实现了‘苏州第一’，2016年，旭辉苏南事业部将发力冲刺100亿的销售目标。”

　　在品牌房企云集、竞争激烈的苏州楼市，旭辉缘何能脱颖而出？王凤友认为，极致的产品、极致的服务是根本。从最初以刚需毛坯为主力的产品，到如今苏州铂悦府、北辰旭辉壹号院这样的高端品质住宅，产品越来越走心，王凤友介绍说：“以苏州铂悦府为例，我们总结出88个细节。像门把手的设计、进屋感应灯光的设计、储物柜的设计等，处处都是对细节的揣摩。”