上海房价年均增幅是纽约14倍 明年成交价或将上升

　　8月上海新房成交均价达3.6万元，过去八年上海地价增幅超过房价增幅4倍，预计2017年上海新房成交价还将持续上升

　　《财经》记者 沈忱 施智梁/文

　　尽管上海人均GDP远低于国际大都市，但是房价年均增速已是世界一线城市的十倍以上。

　　戴德梁行在21日下午的媒体发布会上表示，从房价整体来看，在2010到2015年之间，上海房价年增幅在4%-20%之间浮动，年均增长率为10%，纽约房价波动性比较强，年增长率在-5%到8.5%之间浮动，年均增长速度为0.7%，伦敦房价则在2014年突然发力，2014年及2015年的年增长幅度均超过10%，年均增长率约为6%。也就是说，三地房价年均增长率，上海高于伦敦，几乎是纽约年均增长速度的14倍。

　　对比三市的人均GDP，2014年上海人均GDP约为纽约的1/3，尽管人均GDP差距在缩小，但差距依然可观。综合三方数据，戴德梁行认为，房价需要与城市经济协调发展，上海住宅市场现状必须要引起各方预警关注。

　　随着土地出让和住房去化速度提高，上海住宅市场房价将跟随地价一并上涨。据戴德梁行的数据，2008-2016年上海新建商品住房成交均价与成交楼板价走势基本一致。上海成交楼板价从2008年的3，215元/平方米，以年均增长率89%，在2016年8月达到26，164元/平方米；2008年上海新建商品住房成交均价为13，467元/平方米，截至2016年8月，成交均价达到36，440元/平方米，年均增长率约为21%；地价增幅超过房价增幅4倍。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，成交楼板价涨幅传导至新建商品住房价格时间约为一年时间。以2009-2011年期间为例，楼板价经历大涨后的急跌，而相应的房价则在2010-2012年期间跟随显现出这种快速上涨之后增速放慢的过程。截至2016年8月底，全市平均成交楼板价较2015年全年平均成交楼板价10，140元/平方米，增长158%。以此类推，预计2017年上海新建商品房成交价格还将持续上升。

　　上海楼市已经无法更热。当前新建商品住房库存仅需5个多月即可完成去化，这与2014年仍需要10多个月的去化周期形成鲜明对比。央行上海总部的数据显示，个人住房贷款保持高位运行，2016年上半年新增1932.8亿元，同比多增1470.4亿元。其中第2季度增加1015.5亿元，环比和同比分别多增98.2亿元和812.9亿元。

　　今年3月25日，为调控楼市，上海市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见主要由九条内容组成，因此也被业内称作“沪九条”。新政主要内容包括：提高非上海市户籍居民缴纳社保的要求，从严执行住房限购首付政策、加强管理中介机构等。相比上海之前一直执行的限购政策，新版调控政策进一步提高购房门槛。

　　按照“沪九条”：拥有1套房的居民家庭，若为了改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，首付比例不低于50%，缴纳税费3%，非普通住房提升至70%。而如果是首套房购买者，则只需要首付30%，缴纳税费1%。

　　然而，半年过去了，上海楼市依然高烧不退。

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