新老业主为停车矛盾不断 小区停车难到底如何破？
老业主笃悠悠享受“固定车位”，新业主为抢个“临时车位”不得不早下班，类似问题在上海并不鲜见。然而，春申万科小区却因为这一问题，使得新老业主矛盾不断，更有业主上演挥拳相向的全武行。
在车位矛盾到了难以调和的情况之下，春申万科于10月中下旬在业主代表大会上加入了车位改革动议，经业委会牵头成立了由居委会、业委会成员、物业公司和业主代表组成的9人“车位改革工作小组”，正式启动小区车位改革。
春申万科能解决停车老大难吗？他们提出的方案是否有借鉴意义呢？
质疑：卖房的不少，回收的固定车位却不多
位于春申路的春申万科，因靠近重点小学，吸引了不少人到此置业。伴随有车一族的不断壮大，春申万科也出现了有车难停的大问题。
有业主自发调查，发现小区存在一户多卡、一卡多车和非业主停车的现象，质疑物业存在管理疏忽。调查显示，除产权车位外，目前整个小区固定及临时地面停车位总量在2000个左右，发放的地面停车卡总量在2700张左右。小区现有固定车位1189个，但物业发放的固定车位包月卡为992张，差距近200个，这些车位又是谁在使用呢？
据悉，4年多来，春申万科有近1000户房屋过户交易，但在物业登记的车位变更数却只有230个。这令不少业主产生了这样的疑问：“按照春申万科的车位使用协议，交易业主是不得私自将车位转让给下家，而是由物业收回后标注为临停车位。为什么4年来回收的车位这么少？”
真相：中介帮忙，上家“暗度陈仓”给了下家
刚在春申万科购房的杨女士告诉记者：“当时上家和中介忽悠我说，他的固定车位可以继承的，所以为了这个车位我又另花了几万块钱。”然而，在杨女士停了没多久后，车位就被物业收回划为临停了。“后来，我和更多的业主沟通后，才了解到还有不少上下家会在更‘负责’的中介的指导下，在房屋交易后不到物业去变更信息，这样下家把停车费交给上家，上家继续去续租他那个所谓的固定车位。”
对此，万科物业媒体负责人表示，新老业主变更时，需新老业主同时携带身份证件，同时新业主需携带房产证至物业办理更名过户手续。物业同时也会核查车位费缴纳台账信息，核查该房号原业主是否有固定车位，若有固定车位，会在一周内标注“临停”。但是，若上家业主房屋买卖时没有到物业办理信息变更手续，物业则无法及时知道该户已买卖的信息。同时根据房产交易中心规定，物业无权前往交易中心私自调取该客户房产信息。即使物业了解某套房过户了，也无法提交书面过户证据，造成无法及时对该固定车位收回标注“临停”。
万科物业表示，只有在配合业委会执行新的车位改革时，才有条件对这些信息进行彻底摸查，并向业主公开。
新业主：全临停，不想再被“午夜凶铃”催挪车
面对车位信息的不透明，很多新业主表示，车位改革势在必行。但是车位改革到底怎么改？新老业主又产生了矛盾。
没有固定车位的王女士告诉记者，平时下班应酬比较多，每次晚上回到小区，最最痛苦的就是找车位，“绕着小区不停地兜圈子，不仅要观察有无空车位，还要观察是不是有竞争对手，实在没有临时停车位，只好停到老业主空着的固定车位。”
“那这一晚上肯定没法睡好觉，生怕半夜一个电话叫你来挪车，有的业主大半夜还要挪出小区，再走回家。”王女士说，我们新业主都叫它“午夜凶铃”。
为此，这批新业主在业主代表大会上提出了地面车位全部临停的方案——地面的无产权车位归所有业主共有。新业主认为，目前的“固定车位租赁协议”，是在小区业委会成立之前，由物业和一批老业主签订的协议，已不适合目前的小区管理状况。
老业主：除非卖房才改临停，都是有协议的
老业主对“全临停”方案也提出了异议。2005年入住春申万科的方先生告诉记者，原来他们这批老业主住进来的时候，车位资源比较充裕，甚至有的业主嫌麻烦都懒得去办理固定车位。但是随着时间的推移，小区的车位越发紧张，老业主也就纷纷去办理了固定车位。
“当初在业委会成立之前，为方便物业管理业主停车，我们老业主也是按照当时车位使用协议书和流程，办理的固定停车位。协议明确，如果租赁的业主在租赁合同到期后的一个月内没有提出退车位等要求，则协议延续生效。”方先生表示，“在业委会成立之后，业主大会也决定，除非租赁固定车位的业主卖房，那么车位使用协议书作废，车位才改为临停车位。我们办理的固定车位也是按照协议和规定的，为什么就要让出来？‘全临停’太理想化了。”
业委会、居委会拟推折中方案：
夜间全临停，力争一户一车位
在部分新老业主对车位改革方案无法达成一致时，记者近日再次前往春申万科居委会，当面了解业委和居委方面对车位改革又有怎样的看法和实质性的提议。
先对小区车辆进行摸查
据居委书记徐玉萍介绍，业委会和居委之前也对小区停车位困难做过一系列的开源工作。例如小区附近的伟业路，在和相关部门争取并批准后，在马路两边也划分了停车位，另外小区邮局的停车场属于政府配套，同样也采取了办公人员和业主错峰停车。但徐玉萍表示：“因为数量有限，这都是杯水车薪，春申路上，无论是万科还是往西的四季苑、奥赛花园，停车都是老大难。”
春申万科业委会专门负责车位管理的相关人员表示，之前的小区车辆信息登记已经滞后甚至有误，我们也在和物业进行沟通，将借着11月份开始建设施工的“车牌识别系统”的契机，由业委会监督和居委会指导，对整个小区的车辆和车位数进行精确的摸查和登记工作。
“尤其是哪些住户有多个车位多辆车子，哪些住户暗自转租以及可能存在的‘灰色’固定车位，我们将重点排查。”该人士强调。
限流和扩容同时进行
据业委会介绍，对于不少新业主提出的限流和扩容的想法，目前业委会和居委会已经有了较为明确的方案。“例如限流问题，就是在满足一户一车进入小区的前提下，对业主的第二辆及以上车辆提高租金，对外来车辆进行限制。在扩容方面，我们也委托物业叫来了专业的划分停车位公司，通过合理的划分，预计还能再增加两三百个路面停车位。”
对于不少新业主呼吁的“全临停”方案和部分老业主“事不关己”的不配合，业委会和居委会则表态，车位改革势在必行，但要循序渐进。
业委会表示，任何方案能否通过都是由全体业主表决说了算的，但无论业委会提出何种方案，不可能得到所有业主的百分百支持。“如果主张‘全临停’方案，那么近1000户固定车位的老业主的工作很难做；如果我们还是沿用固定车位加临时停车位的老办法，今后的矛盾会更多。”
限时全临停，先迈出一步
最终，春申万科业委会在经过和居委会的讨论后，提出了在夜间试行小区车位“全临停”的方案。根据目前的情况摸底，其中的一部分业主要求全部改为临停，一部分车主要求保留原来“固定停车”，还有一部分模棱两可摇摆不定。业委会试想改革能不能先迈一小步，即从晚上11点到第二天的早上8点，凡是路面车位，只要是空着的，小区业主都可以随意停放，无需为半夜挪车搞得心惊胆战。
“这个方案将交给整个小区的全体业主一同表决，只有在得到三分之二以上业主的同意后才会推行。我们还将争取在11月底前完成整个小区地面车位和业主车辆的情况摸底。通过之前介绍的合理划分车位，拓源增加地面车位数量，同时限流和清除外来车辆、僵尸车辆，一增一减，争取能满足目前春申万科小区全体有车业主一户一个车位的基本诉求。”业委会表示。
[律师释疑]
●上海市律师协会房地产业务研究委员会委员韩如波律师
疑问1.老业主的“固定车位”合法吗？
韩如波表示，除具有独立产权外，小区地面的公共车位属于小区全体业主共同共有。我国《物权法》第74条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这就是说，属于全体业主所有的小区地面公共车位，开发商、物业公司均不得随意占用，并对外进行转让、出租。
如老业主根据当时的情形，签订有长期租赁协议，或者根据当时的业主公约，可在房屋买卖、租赁以后，在相应的期限内按时缴付租金的情况下，使用有关的地面公共车位。新业主如不满当前的管理规约，可以依法依约依规提出修订意见。
疑问2.车位改革需要多少业主同意？
根据我国《物权法》第76条规定：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
韩如波表示，有关小区车位改革，一般意义上应被视为涉及制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如小区车位改革还涉及到小区内建筑物的改建、重建等，例如新增公共道路上的停车位等，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。