沪上虹新村新物业入驻 物业费突涨引起争议

　　物业费“不封顶”就可以“随便涨”吗？连日来，本报“我要投诉”微信公众号收到多起业主投诉反映物业擅自涨价。其中，莲花路2151弄的上虹新村，新物业——上海锦润物业管理有限公司（以下简称“锦润物业”）入驻后，物业费突飞猛涨，由原先的0.48元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月。

　　“翻了两倍多，太厉害了，太随意了。”业主李小姐感叹。

　　事情具体如何，晨报记者就此展开调查。

　　 业主：

　　 一下翻了两倍还多

　　位于莲花路2151弄的上虹新村小区是1998年建造的老房子，由锦润物业管理。住在上虹新村1-6街坊的李小姐告诉记者，她们家是一套80平方米的两室一厅，以前一年的物业管理费只要几百元，从今年4月开始突然涨到了一千多元，实在让人难以接受。

　　李小姐说，涨物业费不是不行，但要根据小区实际情况来定。这样的老式小区，配套的设备都已老化，一下突然涨到1.2元/平方米/月，翻了两倍还多。

　　小区居民刘先生也有同感。在他看来，这样的老小区，如此收费标准太高了，更重要的是，其提供的服务没有跟上。

　　 物业：

　　 去年招标时定的价格

　　锦润物业经理侯先生表示，物业管理费的上调，与他们毫无关系，只是按合同办事。

　　“我们是在今年4月正式接手管理小区，当时就已经定价为1.2元/平方米/月。去年我们中标后，签署的聘用合同上就清楚写着：乙方（锦润物业）按1.2元/平方米/月缴纳标准收取多层物业服务费。”

　　他还告诉记者，上虹新村属于老的动迁房小区，业主也以动迁村民为主，他们早习惯了0.48元/平方米/月，况且前任物业公司也有十几年未曾调整过物业费，一下子涨价，他们的确很难接受。

　　侯经理还表示，随着成本的提高，就是1.2元/平方米/月，都是艰难维持公司运作。“现在人员成本是大头，以前300元/月就能雇佣一个保安，现在2500元左右/月才招得到人。再加上小区里维修费、管理费方面的支出，像生活、建筑垃圾的运输等等，都是开销。我们采用的是包干制，自负盈亏，所以1.2元也很难保持收支平衡。而从目前收取的物业管理费的情况来看，一共1600户人家，还剩200多户人家没有交。”

　　 房管办：

　　 以前是村委会在补贴

　　既然涨价与物业无关，那么是谁人所为？

　　虹桥镇房管办相关工作人员给出的答复是，物业费调整是按照流程操作的，非随意为之。因为小区以动迁村民为主，他们的物业管理费由村委会来补贴支付，当时就是1.2元/平方米/月的收费标准。

　　从早些开始，动迁村民的物业管理费，一直由村委会统一补贴支付给前任物业公司，同时也将后来的商品房业主的一起作了补贴（差价）。这样，就出现了不公平的现象。也就是说，他们（商品房业主）享受的就是1.2元的物业管理服务，但实际只支付0.48元/平方米/月的物业管理费，剩余部分都是村委会支付。

　　虹桥镇房管办相关工作人员还解释，当时小区没有成立业委会，无法召开业主大会，物业费调价的事情就被搁置了。去年，小区成立了业委会，加上前任物业公司虹霞物业提出撤退，需要招聘新的物业公司入驻。在去年12月，征询了业主意见，召开了全体业主大会，并表决通过了选聘物业公司的方案，方案里明确规定了物业管理费的收费标准为1.2元/平方米/月。随后进行了公示，表决结果也都交给了全体业主。最终，在小区招投标中，选择了锦润物业。

　　 非个例：

　　 今年突然狂涨的很普遍

　　目前，类似于上虹新村这样多年物业费未涨、今年突然狂涨的小区很普遍。记者从市民服务热线12345了解到，物业费上涨已成了市民下半年以来咨询、投诉的热点。

　　那么涨多少合适？居民不同意涨怎么办？这些均是矛盾焦点。而商品房物业费涨价是市场行为，争取一半以上的业主支持看似比例不高，实际操作起来却不容易，故不少物业公司会绕过这一环节。

　　 内业观点：

　　 最低工资都涨3倍，普涨不可避免

　　浦东一位大型物业公司负责人何先生向记者介绍说，物业是劳动密集型服务行业，人力成本所占比例很高，公共事业费和物耗只占到了小部分，约30%。近年来，人力、水、电等各种成本都在猛增。2004年申城月最低工资才600多元，如今已超过2000元，直接拉高了物业的经营成本。

　　另外一家物业公司的总经理丁女士认为，物业公司一旦入不敷出，最可能的选择是通过压缩服务人员降低成本，服务质量大打折扣，其后果是引起业主不满，此时再提涨价必定遭致一片反对。症结在于物业服务缺少较高的满意度作为民意基础。业主对于物业管理的了解，主要集中在看得见摸得着的保洁、绿化、保安、停车、维修服务等外在方面，努力提高这些外在的服务水平，是提升满意度最快的做法。

　　丁女士说：“普涨目前看来是个不可改变的事情，但要适度的涨价，做到合理合规合情。”

　　 上海物业协会秘书长:

　　 拟成立第三方机构调解物业收费纠纷

　　上海物业行业协会秘书长许玉彪介绍，上海目前有1.2万个以上的住宅小区，具有资质的物业公司约有2600余家，从数量上来说不是个垄断行业，而是个充分竞争的行业，因此不存在几家联手就能轻易调整的局面。

　　对于已成立业委会的住宅小区，以后物业费可以灵活调整，但首先业委会要与物业谈妥。

　　“通俗地讲，谈得拢就谈，谈不拢，就摒牢价格不动，如果物业觉得做不下去撤离，那么再找新物业接盘。”许玉彪说。

　　“在协商订价过程中，如果业主们感觉物业所提价格过高，可以联系我们行业协会，我们可以提供一些相关参考数据帮助合理定价。”许玉彪介绍，物业与业主是合作的关系，相互关系一定要融洽，要找到平衡点。目前上海一些物业的做法值得提倡和推广，如普陀区一小区的物业，在涨价前与业委会约定，设置一年的“考察期”。期间，物业公司将从各方面提升服务。一年考察期结束，如果业主满意的话，涨价则“顺理成章”。也有物业通过设置“质保金”来获取业主的信任。到了年底接受全体业主测评，测评通过，“质保金”返还。这些措施，最终能实现业主和物业的双赢。

　　当然，在涨价过程中，如果政府部门能够成立一个仲裁机构，可以对物业公司提供的服务标准进行客观评估，那就更好了。

　　许玉彪表示，上海已经开始研究应对措施，拟成立第三方机构，对物业公司提供的服务标准和价格进行评估，在物业公司和业委会之间搭建一个中立客观的平台；适时公布一些服务基础项目的成本价，让老百姓能明明白白；成立物业费收费纠纷的快速仲裁机构，可以迅速排解纠纷。