"新政"、股市获利资金推高成交量 沪房地产市场热度飙升
原标题:连看中两套房都因抵押融资不好买
6月份楼市成交量环比下跌明显，中介员工又开始上街“打游击”。/晨报记者殷立勤
东方网7月8日消息：股市连日跌宕，楼市却悄然站上成交高位。以“3·30新政”为界，上海房地产市场热度飙升，根据德佑链家的数据，上半年成交总量达到近六年来最高水平。
记者在一周时间里走访了静安、徐汇、浦东、虹口、杨浦、闸北六区房地产交易中心和中介，发现除了“3·30新政”、学区房需求等推手之外，股市的“影子”也投射到楼市之中——有买房者的资金来自股市，也有抵押房子炒股的。因此，股市跌宕对楼市的影响不容小觑，下半年楼市走向尚待观察。
买家1：卖家押房融资似有关股市
“一周看中5套房，不是被抢，就是有‘问题’。”杜先生近日想在大宁区域买一套两房的学区房，没想到行情的热度超出想象，买房屡遇挫折。最让人想不到的是，自己连续看中的两套房子，都存在“数百万消费抵押贷款”。
杜先生告诉记者，一个周三的白天，已经错过2套房子的他突然在网上看到宝华现代城一套两房降价20万元销售。
他马上联系中介看房并希望能够“抢到这个优惠房”。当天晚上，他就和中介坐下来谈，并缴纳了2万元的意向金，希望中介能够帮忙搞定。“中介比较负责，研究了下这套房子的信息，发现有产权查封的情况。”杜先生说道，当时中介并没有在意，称产权查封多因为装修时违规被物业举报。
第二天，中介去房产交易中心查看“产调”时发现，该房子里竟然有两笔银行消费抵押贷款，发放其中一笔贷款的银行已申请查封产权。“这种事情近几年来很少见，很少人有拿自住房抵押去贷消费贷款。”中介感叹道。
更让杜先生意外的是，中介随后又给他推荐了一套大宁区域的两房，价格和房型都很合适。
“可一看产调，里面也有100多万元的抵押消费贷款。”他非常疑惑，让中介侧面打听房东为何抵押房子“融资”，房东虽然含糊其辞，但从回答中听出隐约和股市有关。
最终杜先生放弃了这两套房子，因为担心自己首付被对方偿还了贷款后，若对方依然有债务，房产交易会出现难以控制的风险。
买家2：股市获利后购房预算增加
李先生今年年初就开始在徐汇区看房，他想买一套总价600万元左右的改善型住房，“2月份中介带我四处看房，但我明确告诉中介，我现在只是看，交易则要到两三个月以后，因为我大部分资金还在股市里”。
接下来的三个月，李先生一边炒股，一边看房。从3月到5月的那波行情也确实让李先生获利颇丰，“到了5月底，我在股市中的盈利达到了70%”。
李先生是一名在股市中沉浮了10多年的老股民，“炒股心态要好，我深知股市里的风险，总感觉把大部分资金放在股市里不太放心，上半年的盈利既然已经超出了自己的心理预期，我觉得可以从股市里撤出一部分资金买房了。”水涨船高，这笔盈利也让李先生对房价的预算从600万元上升到只要在千万元以内都能接受。
经过近一个月的看房，李先生终于购买了一套徐家汇附近的房子。最让李先生庆幸的是，交易当天，股市已呈一泻千里的状态，“幸亏我6月初把大部分资金从股市中撤出买房，尽管撤出时不是获利的最高点，但假如不买这套房子，我的资金也难逃被深套的命运”。
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股市震荡让部分购房者延迟甚至取消购房
今年的股市“跌宕起伏”、“震荡无常”，股民如坐过山车一样。事实上，6月以来股市的震荡已让那些来不及抽身的原本有着购房意向的人们延迟置业、甚至取消购房。
4月、5月时，一些购房者因股市大涨而将原本四五百万元的预算提升至七八百万元。不过随着股市的波动，这些人又纷纷下调预算。
位于陆家嘴板块的德佑链家世茂A组的高级经理万佳荣介绍，近期已有近10位客户向经纪人表示要下调预算，下调幅度在200万元到500万元不等。同时目前买家出手已不像之前那么迅速了。
一位客户去年预购总价800万元仁恒滨江园的江景大两房，5月28日后股市大好，客户将70%购房款投入股市。两只复盘股票涨了200%令买家获益。买家将买房预算调整为1500万元，看中1600万元左右世茂滨江四房。上周五受股市震荡，客户将预算下调近400万元。
德佑链家研究总监陆骑麟表示，上述通过炒股买房的手段，其本身就存在不小的风险，最终出现部分客户被迫削减预算，甚至购房计划泡汤的情况也在情理之中。
不过，多位业内人士接受记者采访时都表示，前期从股市套现的股民很可能也是最近一段时间支撑上海楼市升温的生力军，但多位人士也分析，尽管2008—2014年间，沪指从6100点跌到1900点的同时，上海新建商品房销售均价从8195元/平方米涨到16415元/平方米，但此时判断楼市、股市再度坐上“跷跷板”却也为时尚早。
陆骑麟对记者表示，楼市和股市之间确有联系但并不必然，“目前楼市是否是避风港也要看具体的趋势。可能会有些投资者倾向从股市转移到楼市，但是也不可能现在全都转移出来，但不论现在有没有转向楼市，最终股市资金都会流向楼市，因为眼下能吸入这么多资金的也只有楼市”。因此，从长期来看，随着股市逐渐进入颓势，还是将会使得投资者更多地选择购买房产这一更为稳妥的投资保值手段。
全市二手房成交量 6月份环比跌8.5%
根据德佑链家市场研究部的监控数据，“3·30新政”推出后，上海商品住宅交易量一路高歌，2015年上半年上海市商品住宅成交量达到610万方，月均100万方以上，已超过去年下半年成交量，并创下自2010年以来同期新高。
二手房方面，上半年总成交量达到了16.50万套的高位水准，较去年同期大幅上涨了72.7%。这一成交水平仅次于2013年上半年17.45万套，高居历史第二位。与2013年上半年纯靠政策末班车拉动成交，成交大量集中在3月不同，今年上半年的成交高潮有着更强的持续性，特别是二季度连续三个月成交量位于3.5万套以上的高位，称之为申城二手房市场最火的半年亦不为过。
区县方面，信义房屋统计的二手住宅数据显示，截至6月底，静安和黄浦两区领衔每平方米单价超过4万元，分别为47995元和43688元。徐汇区和长宁区以36969元和36200元单价成为第二梯队。
从上半年交易数据来看，各区二手住宅房价均有不同程度的上涨，尤其“3·30新政”以来，部分区域上涨速度极快。和3月均价相比，截至目前静安以15.53%的涨幅名列第一，浦东和徐汇以13.69%和11.3%紧跟其后。长宁、杨浦、闸北以8.48%、8.19%、8.16%位列四、五、六； 虹口区以7.23%位列第七。8-10名分别是宝山6.81%、闵行6.74%、嘉定6.46%。记者注意到，“3·30新政”后的一个月是上海各区房价上涨最迅猛的时期，当月除金山一区环比下跌外，其余各区县“全线飘红”。
进入5月、6月，环比负增长的区域开始增加，但整个二季度，上海所有区县房价总体上涨。
然而，近一周以来房产成交的热度已经有所回落。今年6月，全市二手房共计成交3.55万套，环比下跌8.5%，同比大涨171.0%，这一成交量也达到了历年6月同期的最高点。尽管成交量依然处于3.5万套以上的高位水平，但与4月、5月3.82和3.88万套的成交量相比，有了一定的下滑，市场显现出了一定的调整迹象。