房屋附有违法建筑无法过户 买家状告卖家要求解除合同获支持
吴名遂绘
因购买的房屋附有违法建筑而无法办理房屋产权转移登记，买房者汪阿姨诉至法院，要求解除双方签订的房地产买卖合同，出售方返还购房款并支付相应的违约金。近日，虹口区法院作出一审判决，确认合同解除，出售方返还房款180万元并支付违约金10万元。
被告：天井是上家封闭的
2014年1月初，汪阿姨通过中介介绍，看中了李先生名下位于场中路某小区的一套房屋。支付定金5万元一周后，汪阿姨便和李先生签订房地产买卖合同。合同中约定：李先生须保证房屋产权清晰可售，房屋的附属设施、固定装修设施、厨卫设施随房附送给汪阿姨；汪阿姨则须支付房屋价款180万元。3月初，在汪阿姨付款后，李先生交付房屋。
当年5月，汪阿姨到房地产登记部门办理房屋权利转移登记手续时，却被书面告知“该处房屋天井附有违法搭建，故不予办理过户手续”。这一突发状况，让汪阿姨顿时没了主意，只好再次联系李先生协商解决违建问题。
李先生提出，要么由汪阿姨自行拆除违建，要么汪阿姨暂时搬离由李先生负责拆除违建。不过，汪阿姨认为自己对房屋进行了地板铺设、墙面粉刷、天井水管修整等，煤气管道也已移动过，拆除将引发安全隐患，因此不同意李先生的协商方案。最终，她致函要求解除合同，并诉至法院要求返还房款并赔偿20万元。
“这套房屋的封闭天井是我的上家搭建的，汪阿姨多次看房，应知晓相关情况。”坐在被告席上的李先生有点无奈，他认为违建可以拆除，不影响买卖合同的履行，故不同意解除合同。
法院：房屋出售方负主责
法院经审理后认为，房屋出售方理应保证所售房屋符合交易目的，且房屋产权能依约转移登记至买受方名下。现系争房屋被认定为附有违法建筑而无法办理过户手续，李先生作为出售方负有主要责任；汪阿姨作为买受方，在明知房屋存在违建的情况下，仍存侥幸心理购买，亦负有责任。
现行合同法规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，汪阿姨与李先生的买卖达成系基于房屋使用面积、装修及附属设施等整体情况，现违建需拆除才能过户，故双方合同目的已然无法实现。李先生应向汪阿姨返还购房款，汪阿姨则应向李先生返还系争房屋。
至于汪阿姨主张的违约金，法院结合合同履行情况、双方过错程度及汪阿姨的损失情况，酌情认定为10万元。
一审宣判后，双方均未上诉。
记者手记
切莫贪小惹麻烦
一楼天井改成住房、别墅边上圈块地建个附屋……不少业主不仅这么做，卖房时还以此为卖点。一些买家不仅不觉得奇怪，还以为自己占了便宜。殊不知，这样的违建很可能让房屋交易泡汤。
本案中房屋过户未能通过审核，就是因为天井里的相关建筑违反了《上海市房地产登记条例》。这一条例对违建内容有着明确规定：对附有违法建筑的房屋，房地产登记机构应当不予登记。只有拆除违建、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且经房地产登记机构在房地产登记簿上记载后，方可予以登记。
作为房屋出售方的李先生以“违建是上家所为”来抗辩，并不意味着可以推卸责任。最终，法院判令解除合同，李先生归还房款并支付装修补偿费用。这一结果给那些已经违建或意欲违建的业主发出明确信号：切莫贪小便宜，该拆的要趁早！
作为买房者汪阿姨，恐怕也被折腾得够呛，花大力气装修最终却没能入住，还要面临对簿公堂的糟心事。虽然拿到一笔补偿款，但所耗费的精力和时间，得不偿失。这也提醒广大购房者：实地看房时，要核对产权证中的附图。如有不一致处，须谨慎签订房屋买卖合同。