“一房多证”住宅面临转手难 潜在购房者望而却步

　　申城楼市日益火热，然后，部分投资者却遭遇了预料外的烦恼。

　　随着职位的晋升，上海一位资深房地产投资者张志的工作地点从上海转移到了北京。想把上海的房产卖掉的张志发现，他找不到“接盘侠”。由于房子是“一房两证”，潜在购房者望而却步。

　　 一房多证避开90/70

　　“我是被政策两头堵了。”张志说。

　　堵住张志退路的第一条政策始自10年前了。2006年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，俗称“90/70”政策。

　　这一条旨在鼓励开发商发展中小户型、照顾普通人住房需求的政策，被轻而易举地找到了漏洞。“聪明”的开发商绕道而行。安居客房产分析师邱烨介绍说，“90/70”政策之后，部分开发商很快想出解决办法:房子按大户型设计，但用可以打开的分隔墙隔开，拆分成多个小户型。这样的大户型房产有两本或两本以上的房产证。

　　最初，这一做法对于购房者没有任何的影响。“直到限购政策出来”，张志说，这在一定程度上封堵了购房者转手买卖房产的退路。这对“一房两证”的项目意味着，购房者实际购买一套房产，但在程序上会被认定为两套住宅，且其中一套的商业贷款将面临更高的首付比例，更高的贷款利率。

　　 业主转手“进退两难”

　　张志面临的“出售难”情况在上海及全国并非孤例，上海许多建于2006年以后的大户型小区，一房两证甚至一房多证的现象普遍。尤其在许多别墅楼盘项目中，这一现象的占比甚至高达30％。比如龙湖滟澜山小区，占住宅套数一半以上的叠加别墅拥有着两张80多平方米建面的公寓产权证。在青浦赵巷许多拼接别墅，这一现象比较普遍。

　　“最近，一套一手购入价340万元的‘一房两证’房源，业主最终以295万元成交，比一手购入价格还低了45万元。”上海链家赵巷B组王定涛经理介绍，“一房两证”的房源亏本卖并非个案。由于限购的影响，目前这类“一房两证”房源的客群十分有限，基本只能出售给一些有两套购房名额的上海本地家庭，其中一套还只能享受二套房的贷款待遇，与价位类似的别墅房源相比，处于明显的劣势。目前，大多数这类房源的挂牌价都要低于一手买入价格，有不少类似的房源至今无人问津。

　　上海链家研究部总监陆骑麟表示，从70/90政策引发的“一房多证”案例来看，政府为鼓励刚需置业而出台的此项政策，显然是与开发商普遍谋求建造大户型房源以提高利润率的目标相矛盾的，这种根本性的矛盾最终导致了这样“奇招”的出现，当初购买这类房源的购房者因为转手十分困难而面临进退两难的尴尬。

　　“‘一房多证’是人为改造的，其实，还是多房多证。”上海物业协会的特聘专家黄友健律师表示，目前，上海仍严格执行“限购”政策，同时，“多证合一”实施的可能性也不太高。房产税开征的预期一旦确立，或将对“一房多证”的项目带来更多负面影响。他建议道，如果业主遭遇转手难，不妨将房屋恢复原样，多套出售更现实。