房价波动风险大 “以房养老”试点缘何不受待见？

　　 传统观念难改怎么破？

　　门槛被提高中途可退保

　　对于“以房养老”，记者在采访中发现，大多数老人都不支持，因为他们认为“房产是用大半辈子积蓄换来的，再怎么也得留给子女”。

　　“有房子的人除非万不得已，一般也不会选择这样的方式养老。卖房进出都至少上百万，还要与保险公司、银行打交道，这中间的经济账必须算清楚。”年逾古稀的张老伯并不支持“以房养老”，他直言太复杂：“万一投保后一两年我走了怎么办？岂不是钱房两空？将来留给子女，我才心安。”

　　73岁的谭阿姨则考虑得更多。“先不谈我子女同不同意（把房产抵押），我自己总要算一笔账，卖房之后，现金面临贬值的风险，而相比之下，房子放在那里升值的可能性更大。”谭阿姨认为，与其卖房不如租房。“国家出台的‘以房养老’政策风险太大，也不划算，不如用我们自己以房养老的方式，如由自己或由子女帮助出租房屋的方式，每月租金自己花，用退休金来承担养老院的费用，这样的晚年生活既有品质又有保障。”

　　建信人寿保险有限公司客户主管张经理指出，开展住房反向抵押养老（“以房养老”）保险试点是一种新型的养老模式，能否得到市场认可涉及很多问题，比如传统观念问题。“传统思想影响依然很大，住房反向抵押养老要被老百姓认可有不小的难度。按照中国的传统观念，房子作为一种家庭财产是需要留给下一代的，有子女的家庭通常不愿意接受这种方式。”

　　张经理表示，除此之外，这种养老方式还涉及很多法律问题，比如财产纠纷、继承等等。“传统观念的转变、法律制度的完善、社会对老年人权益保护的认知水平等因素都可能决定未来住房反向抵押养老保险是否能成功推行。”

　　针对这些问题，6月23日发布的《指导意见》明确，不是所有老年人都能“以房养老”，投保人必须具备两个条件：60岁以上并拥有房屋完全独立产权。

　　张经理分析称，看似简单的两个条件，其实是在设置门槛。“首先，老人与子女须分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；其次，老人拥有对房子的独立产权，才有出租或者抵押房屋的权利。第三，条件限定了投保老人的经济状况，经济条件优越的无需‘以房养老’和经济条件过低的不具备‘以房养老’的条件。”

　　此外，《指导意见》还规定，保险公司应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度，犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。犹豫期不得短于30个自然日。这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加。

　　记者了解到，将犹豫期扩大到30天是出于保护投保人权益的考虑。在销售过程中，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍“以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。资深保险从业人士告诉记者，无论是参与型还是非参与型产品，如果老人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可。并且，政策允许抵押人中途退保，保险公司每年必须公布房产价值情况，包括退保剩余价值。

　　此外，如果最后房屋拍卖后，不能抵消所支付的保险金本息，保险公司将承担房价不足的风险，保险公司不能向老人子女或亲属追偿。

　 　客观评估房价是难题

　　涨跌难测风险大

　　除了收传统观念影响，开展“以房养老”试点，最大的风险来自于不可预测的房价。张经理指出，若房价上升，房屋未来增值的那部分是投保者无法享受到的。若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将部分风险转移给银行或保险机构。“目前来看，相关机构对试点比较谨慎，大家最担心的是推行住房反向抵押养老可能会导致自身利益受损，得不偿失。”

　　张经理表示，真正意义上的“以房养老”，贷款额度是终生按期支付的，而不是十年、二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。

　　值得注意的是，我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，险企或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。险企或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破裂时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。

　　而相较于不可预测的房价涨跌，相关产品如何合理规划和设计对险企来说才是最大的考验，首当其冲的便是房屋价值评估问题。“比如一套上世纪70年代的房改房参保，如果今后我们推出相关产品，不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证企业在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。”张经理表示。

　　另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？虽然《指导意见》中要求试点保险公司须必备较强的保险精算技术，聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价，并具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员。但其评估是否权威？投保人对其评估是否认可？此外，第三方市场评估房屋体系是否成熟？这都是业内不得不面对的问题。

　　相关服务产业链须配套跟进

　　细则未完善产品不敢推

　　“以房养老”试点已有两个多月，相关政策也已落地。但记者致电平安保险、泰康人寿以及建行、工行等却发现，目前市面上还没有金融机构推出“以房养老”的产品。

　　多家银行客服表示，目前还没有关于“以房养老”的银行产品，但有其他养老金融产品在售，形式多以老人意外险、年寿险为主。

　　泰康人寿相关工作人员则表示，目前公司发展的重点主要是“养老社区”模式，未涉及“以房养老”。

　　平安保险的养老服务则以分红型人寿险为主，同样未推出住房反向抵押养老保险产品。

　　张经理分析，在配套法规、实施细则没有出台或明确的情况下，金融机构不会贸然推出相关产品。“细则不完善，投保者感觉会被我们忽悠，我们也怕因为一些纠纷被查。目前还是以市场观望为主。”

　　在法规细则完善的同时，业内人士呼吁，政府还需要出台相关配套优惠政策，使得保险公司在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与反向抵押养老保险相关的养老服务产业链条，才能让真正有需求的老百姓放心地去选择“以房养老”。

　　例如：上门为居家老年人提供助餐、助浴、助急、助医等定制服务；兴办或运营现代养老社区项目，为老年人提供生活起居、文化休闲、健康管理、社会交流等形式多样的养老服务；运用互联网、物联网等技术手段创新居家养老服务模式，发展老年电子商务，建设居家服务网络平台，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、服务缴费等适合老年人的服务项目。

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　　早在上世纪60年代，美国就已开始尝试“以房养老”模式，经过几十年的发展，美国“以房养老”体系已相对较为完善。据了解，目前美国主要有五种反向抵押贷款产品，其中有两种产品是政府机构和公共部门开发设计的，另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。

　　“以房养老”目前在美国运用最为普遍的一种模式是由美国联邦住房管理局（FHA）负责的HECM计划，该计划是唯一一个由政府提供担保的反向抵押贷款项目。其中，FHA负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金，而该计划中贷款的提供者则主要是银行、抵押贷款公司和其他私募金融机构。

　　对于美国开展“以房养老”的成功经验，业内人士认为，政府在美国反向抵押贷款运作中起到了非常关键的作用。目前美国政府提供保险的“以房养老”产品不仅在市场上占有绝对份额，而且每年还会对潜在借款人进行反向抵押贷款教育；美国政府在规范反向抵押贷款市场发展方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。

　　同时，完善的住房金融市场是美国反向抵押贷款业务成功的基础。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款运行。