房产中介乱象丛生 律师指导买二手房如何避风险

　　东方网记者程琦2月24日报道：虚假广告、虚构房源、虚标价格、泄露信息、无证营业……，房产中介的弊端可谓备受诟病。然而日前，知名中介“链家”又被曝隐匿房源信息，层层设陷阱引消费者“入坑”，卖给消费者被法院查封的房子等欺骗消费者的行为。

　　房产中介乱象丛生，买二手房仿佛又离不开这些中间机构。那么买二手房该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的风险？对此，东方网记者采访到了承办过大量民、商事诉讼案件，擅长房产买卖、民事合同纠纷的上海金沁律师事务所律师袁春松，提示广大网友们“二手房买卖过程中的风险及其防范”。

　　 提示如下：

　　一、看房过程中

　　1、在上海，基本都是通过房屋中介公司查找房源，由中介人员带着看房。如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场等；另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多用心。

　　2、在前几年楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书，有些人不注意，随便就签了字，实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎。

　　3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及各种纠纷，因此别贪这个便宜，小心后期官司缠身。

　 　二、签订合同过程中

　　看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会先签订定金合同，交付定金，通常是在中介直接签订中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定金条款）、居间协议及佣金确认书全套，因为上海房价比较高，法律规定定金不应当超过房屋总价的百分之二十即可，为防止卖方反悔，很多买家愿意多支付定金，定金动辄几十万。一旦开始掏钱了，就要注意了。

　　1、确认房屋产权人。

　　去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。可能由于职业原因我是不相信产权证的，这个可以作假。

　　确定了登记的产权人后，还建议确认房屋的实际产权人，换句话说，有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售（配偶不签字不代表会推翻房屋买卖交易，但让其签字的做法可以避免掉今后不必要的纠纷）。

　　所有的房屋登记产权人都要到场签字，很多人认为只要签订网上格式版本的《上海市房地产买卖合同》和过户时才需要所有产权人出面，但那个时候作为买方已经支付了大部分款项，一旦有相关产权人提出异议，纠纷就来了。

　　2、确认房屋查封、抵押情况

　　第1项中提到的产调信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。

　　如抵押给个人或法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，外面可能不只一笔欠款，如果买方先付款给卖方，很可能这笔钱根本就没有用来还款涤除抵押和查封，后面也没有办法过户。

　　如果是抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的定金或首付款去还银行贷款再涤除抵押，（毕竟上海房价高，这种情况很常见），建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保这笔钱的最终去向。

　　因此，链家网那些买家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，还是奉劝大家不要过于相信中介说的话，随便想想他们在整个交易中获取的利益，就知道他们说法的导向性了。

　　3、确认房屋内户口问题

　　目前关于房屋内的户口问题法院是不予以处理的，因此建议和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任，不过好在，目前银行的操作方式是，最终放款给卖方时，会事先和买方确认户口问题，只有确认了户口确实已经迁出才会放款至卖方银行账户，这点操作很人性化，很大程度上保证了买方的权益。

　　4、确认购房者资格及相关税费

　　因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋，有些粗心的买房者只是询问中介自己是否具备相关资格，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格。

　　另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房会直接影响到营业税和个税的多少，其中差额也比较大。比如，在办理的案件中，就有因为搞错税费，为了凑足年限节省税费，双方协商再拖上几个月办理过户，而在此期间，房屋被卖方的债权人查封，导致至今无法过户。上述情况只需通过产调信息中登记的房屋买入时间，完全可以事先计算清楚，就可以避免掉纠纷。

　 　三、尽量缩短交易时间

　　合同签订后，大多会涉及到卖方还银行按揭，涤除房屋抵押，买方申请银行贷款，双方进行房屋过户等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户；或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。