上海部分区县操作微调 房产交易税可以就低选择
这几天，有消息称“静安、长宁两区房产交易税政策微调”，引发各方关注。记者近日经过多方调查发现，上海房产交易税政策其实并未调整，只是此前部分区县将营业税和个人所得税缴纳方式捆绑，此次调整后予以“松绑”，保持全市各区县在操作上的统一性。不过，全市对于“满五”的认定确有微调，从原来的确定到“天”改为确定到“月”。
中秋节后上班的第一天，记者致电12366财税热线获悉：目前上海个人税费“没有任何新的政策出台”，接线员建议与区房地产交易中心联系。
记者随后来到徐汇区房地产交易中心，税务窗口工作人员陈先生明确表示，政策没有变化，市民可以根据各自交易房屋的实际情况，自由选择缴纳方式。中原地产的中介员小张解释说，如果卖家出售“满五唯一”的住宅，免缴个人所得税和营业税，这一点各区执行一致；但如果是“满五不唯一”的，不同区县对规定的执行并不相同，缴个人所得税有两个选择——可以是成交总价的1%（普通住宅）或2%（非普通住宅），也可以是差价的20%。
据悉，徐汇、静安、长宁、宝山四区，此前对“满五不唯一”的非普通住宅收税时，将营业税和个人所得税捆绑：要么都按照全额征收，即营业税为成交价的5.65%、个税为成交价的2%；要么都按差额征收，即营业税为买卖差价的5.65%、个税为差价的20%。
如今将营业税和个人所得税缴纳方式“松绑”，卖家可以交叉选择，“比如营业税按买卖差价缴纳，但个人所得税按总售价缴纳”。此次调整可让买家得到更大的让利空间。
“满五”认定出现微调
记者在采访中发现，对于“满五”的认定，尽管仍是根据契税单上的填发日期或者产证的登记日期“孰先”认定，但从原来的确定到“天”微调为确定到“月”。
在黄浦区房地产交易中心，税务窗口一位姓吕的工作人员告诉记者，如房源根据“孰先原则”到9月29日满五年，按照此前政策，只能到那一天认定为满五年；如今房管局有文规定，“满五”可以确定到月，9月1日起即可去过户，认定为满5年。吕先生说，他们上周已经开始这样操作。至于房产交易税中的税费是按差额还是全额缴纳，吕先生回答：“黄浦区一直可以交叉选择，没有硬性的捆绑。”
一进一出差几十万
上海中原研究咨询部研究员孙黎给记者算了一笔账：如一套“满五不唯一”的非普通住宅买入价200万元，卖出价400万元。按全额缴纳方式计算，营业税22.6万元，个税8万元，合计税费30.6万元；按差额缴纳方式计算，营业税11.3万元，个税40万元，合计税费51.3万元。自由组合后，全额个税、差额营业税交叉选择，共计19.3万元，可节省11.3万元至32万元。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟坦言，目前“到手价”是市场普遍现象，税费基本都会转嫁给下家，这样微调后购房者可以获得总价4%以上的优惠，应该会对市场带来利好。业内认为，在如今房地产市场存量房难以去化的背景下，“交易税可以就低选择，将减少客户的交易成本，有助于打开议价空间，一定程度上会帮助交易量回升”。
但业内人士同时强调，此番微调并不代表上海限购政策松绑。
