全款买房办产证3年未果 房子却被法院查封拍卖

　　3年前，王先生与许多业主一样，通过全额付款的方式购买了颐思殿广场小区54平方米的公寓房，但至今他们不但没有办出产证，反而面临法院对房子的查封。

　　是谁，让这些业主可能遭遇钱房两空的窘境？这其中到底发生了什么？业主们又能否保全自己的利益？

　　 产证一拖再拖等来查封令

　　松江区松东路219号的颐思殿广场小区是商住两用大楼。

　　2011年，松江区松东路219号，松江颐思殿广场小区开建，项目系列商住两用大楼，除1-3层为商铺外，4-15楼为住宅公寓。2013年，楼盘建成初，一间50平方米的公寓约80万-100万元，商铺在几百万到上千万元。

　　“总价不高，而且装修不错。”王先生说，在2013年8月，他看了一次房后，就下了决心买一套，总价89万元，当时手上正好有钱，选择了一次性付款，并与开发商签订了合同。

　　拿到房后，王先生就一直联系开发商，希望能尽快地办理产证手续，但开发商一直在拖，就是不提供“预告登记证”。

　　王先生告诉记者，“一开始，开发商说大产证还没下来，没办法办，后来又推说补税很烦，要多户进行统一办理，就是一直在拖。”

　　一直等到了2014年3月底，王先生不仅没能如愿等到开发商的通知，反而等来了一个让他意外的消息：“开发商称，颐思殿广场已被查封，原因是法人代表沈圆彬，为无锡的兄弟公司担保，因兄弟公司法人代表沈圆林跑路，其公司债主已起诉到无锡法院，要求颐思殿广场履行担保义务。无锡法院经过判决，查封了颐思殿广场。”

　　由于王先生所购房屋尚没办理产证，还属于开发商名下，从而进入了被查封之列。

　　 查封2年后又等来拍卖令

　　在得知房屋已被查封后，王先生也向律师进行过资询，律师给出的建议是继续住着，然后等法院解封，一解封即可马上办理产证。

　　经过沟通后，开发商方的委托人告知王先生，称小业主们是法律上的“善意第三人”（即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人），只要向法院提出自己的权益，法院会考虑并取消对公寓的查封判决。而且开发商会盘活无锡的资产，只要两三年后，房产证就会办好了。

　　无奈之下，王先生只能轻信了开发商委托人的建议，继续等下去，但没想到这一等就是两年，且最终等来的却是让他更加无措的消息——开发商的另一债权人，通过静安法院起诉追债，不但赢了官司，而且向法院申请了对查封房产进行司法拍卖。“当时一听这个消息我就傻眼了，我是付了89万买的房子，住都住了两年了，拍卖出去了，那就什么都没了。”

　　房子可能被拍卖的消息很快在大楼内传开了，此时王先生才发现与他有着类似遭遇的人不在少数。

　　 业主质疑开发商存欺诈

　　据了解，颐思殿广场的大产证于2013年的9月已办出。许多业主在购买过程中，大都遭遇了开发商和售楼处的催款，不少款项甚至进到了财务的个人账户。有些人把钱刚付清，几天后法院就查封了楼盘，甚至还有在2014年4月法院查封后，才交钱买进的。

　　值得注意的是，没能办出产证的均为全额付款的业主，而顺利办出产证的多为通过银行贷款方式进行的交易。

　　一位在银行工作的业主丁先生认为，开发商当时对业主隐瞒了马上可能面临查封的消息，目的是为了快速收拢资金。“银行的贷款流程很严格，‘预告登记证’是必须材料，只有所有的材料都齐全了才能办理贷款，开发商为了能完成交易，自然就会向这些买家提供方便，所以他们可以办出小产证。而我们付了全款的，他们钱已经拿到手了，自然可以放到一边不管了。”

　　在与记者沟通的过程中，很多业主难掩心中的气愤，一位60多岁的何阿姨说：“对方这是要害我家破人亡，付了这么多钱还拿不到房子。要是真的拍卖，谁来我也不会搬出去。”

　　王先生说：“我们最担心的是，我们老百姓自己掏钱买了房子，却要被人家赶出去。”

　　 记者调查:债权人确有权申请拍卖

　　根据王先生提供的房产交易中心的资料，以及法院判决书，记者注意到，开发商上海颐思殿大酒店有限公司在2013年修建颐思殿广场时，向刘军个人借款7000万元，并以这栋楼作为抵押，至今还欠4400万元。由于未在还款期限内如约还款，刘军方于2014年8月起诉上海颐思殿大酒店有限公司，法院于当年10月作出判决。而开发商之后一直无法偿还，2015年刘军向静安法院申请执行，法院判决通过拍卖方式，进行偿还。

　　记者从静安法院了解到，这起2014年的案件，大业主上海颐思殿大酒店有限公司确实输了官司，经原告的申请，法院有权对房屋进行拍卖。无锡法院与静安法院经协调后，由静安法院负责进行拍卖。在拍卖后的钱款如何分配，尚没完全确定。同时法院方也表示，也已获悉涉案的颐思殿广场中涉及到了一些小业主的个人利益，法院将会严格按相关法律规定执行。

　　 开发商回应:会尽力保护小业主利益

　　日前，记者来到松东路219号的颐思殿广场小区，想进入位于12楼的开发商办公室所在楼层时，发现大门紧闭。随后记者通过电话方式联系到了开发商的负责人之一、副总经理朱先生。对于开发商是否提供就知道房屋会被查封的情况下依然进行出售？朱先生进行了否认，但他强调，在修建的过程中，当时公司这边确实出现了资金不足，才借了款。

　　为什么部分贷款买房的业主拿到了房产证，相反付全款的业主竟然没有拿到呢？针对这一问题，朱先生称其是在2014年4月之后才来到的公司，对于之前业主的房款及公司的资金情况并不了解，之前的负责人并没有进行工作交接。

　　对于开发商准备如何处理好现在小业主所面临的困境时，朱先生表示，目前只能一切按照法院的判决书来，开发商肯定是站在业主方的角度的，一定会尽力保护他们的利益。

　　 律师观点:小业主可打“确权官司”

　　 面对如此困境，王先生这样的业主到底还能如何为自己维权？

　　北京观韬中茂（上海）律师事务所葛志浩律师认为，王先生等人与开发商已签订房屋买卖合同，且合同经“网签”备案，购房者的钱款也已全额支付，这代表着该合同项下的主要权利义务已履行完毕。尽管我国对房地产物权采取的是登记确权方式，然而这并不代表业主在房屋未登记的情况下就一定被完全排除为非产权人。

　　葛志浩提醒，在购房前，买家可以适时前往房产交易中心查阅，了解相关不动产是否有权利限制的基本情况。若在交付全额购房款后未能如约过户登记的，可考虑采取向法院诉讼等方式确认自己对不动产的物权。

　　同时，葛志浩还提醒，通过银行贷款的方式进行支付，可能更安全些。