销售市场升温 楼市成交上扬——2015年宝山区房地产市场情况分析

14.02.2016  14:35
本文来源: 统计局

 

2015年我区房地产市场总体运行平稳，投资结构逐步优化，商品房工程建设稳步推进,楼市销售回暖；保障房建设有力推进，民生工作落到实处，全区房地产市场呈现投资建设多元化、销售稳步回升的态势。               一、房地产市场运行基本情况 （一） 投资呈现下行趋势，但结构优化趋于理性 1 、投资增幅逐月下降，呈现下行趋势 2015年全区实现房地产开发投资239.79亿元，同比下降8.4%。从各月累计来看，同比增幅逐月下降，投资呈现下行趋势（见下图）。  图1     2 、 商办用房投资 比重扩大， 投资结构呈现多元化格局 2015年全区商品住宅投资157.82亿元，同比下降21.2%，占房地产开发投资的比重为65.8%，与去年同期相比下降10.7个百分点。而商办用房投资为51.34亿元，同比增长52.4%，占房地产开发投资的比重为21.4%，与去年同期相比提高8.5个百分点。我区住宅投资虽然仍占据主导地位，但是商办用房比重正逐步扩大，房地产市场结构正努力朝着多元化的格局发展。 （二）建设稳步推进，结构、规模趋于合理 1 、建设稳步推进，保持理性发展 2015年全区商品房施工面积1256.66万平方米，同比增长0.2%，新开工面积228.23万平方米，同比下降18.0%；竣工面积294.24万平方米，同比增长9.8%。依据房地产市场投资的放缓，商品房在建规模顺应形势，保持理性稳步发展。               表1                                                                                              2015年房地产开发企业建设情况

　指标 1-3月 1-6月 1-9月 1-12月
施工面积（万平方米） 1016.06 1077.16 1151.97 1256.66
同比增幅（%） -0.3 1.0 3.7 0.2
新开工面积（万平方米） 13.37 66.89 141.74 228.23
同比增幅（%） -75.8 -28.8 3.2 -18.0
竣工面积（万平方米） 66.90 118.88 156.56 294.24
同比增幅（%） -45.2 -21.3 -16.8 9.8

2 、商办用房加快建设，建设结构逐步优化 按物业类型来看，住宅施工面积920.73万平方米，同比下降0.7%；办公楼施工面积46.03万平方米，同比增长40.3%；商业营业用房施工面积117.88万平方米，同比增长17.0%。可见，今年以来商办用房项目增多，且施工进度加快，为我区“调结构，促转型”战略目标的实现作了较好的铺垫。             3 、保障房建设规模不断扩大，为民生工作发展添砖加瓦             为满足入住保障性住房大型居住社区居民的基本生活需求，加快大型居住社区的尽快成熟与持续发展，我区保障房建设规模进一步扩大。2015年全区保障房施工面积593.27万平方米，同比增长2.8%。新开工面积120.68万平方米，同比增长35.4%。全区保障房竣工面积136.01万平方米，同比增长9.0%。   （三）销售市场升温，楼市成交进入上行通道 2015年我区房地产销售市场在股市震荡和政策因素双重影响下，楼市呈现高位回稳，销售面积降幅逐月收窄，房地产销售市场呈现稳中向上的良好局面。 1 、新建商品房市场销售回暖 2015年全区新建商品房销售面积225.59万平方米，同比下降7.8%；其中现房销售面积70.0万平方米，同比下降20.5%；期房的销售面积155.59万平方米，同比下降0.6%。销售虽然同比下降，但年内降幅逐月收窄，呈现良好势头。从环比情况看，四季度销售面积环比一季度增长4.7倍，其中现房环比一季度增长4.3倍，期房环比一季度增长5.9倍。可见，销售市场升温幅度较大。 剔除保障房搭桥供应情况看，从单月的纯商品住宅销售量看，除1至3月份、8月份和11月份，当月销售量均超过10万平方米，12月当月销售量达今年以来最高，为16.59万平方米。而销售均价在25000元/平方米左右。 图2                                                     2 、二手房市场成交形势较好               据区房产交易中心的数据显示，2015年全区二手房交易面积259.3万平方米，同比增长79.7%；交易金额493.66亿元，同比增长1.1倍。交易价格保持稳步增长态势，9月开始均价超过20000元/平方米，11月达到今年以来的最高值，为20213元/平方米。由于今年股市波动较大，大部分投资者从股市撤出资金，转向投资房地产业，致使房地产销售市场再次活跃。               表2                                                                                                        2015年全区二手房销售情况
  交易面积（万平方米） 交易金额（亿元） 交易价格（元/平方米）
1月 17.2 28.03 16294
2月 12.2 21.11 17302
3月 12.4 22.91 18479
4月 12.3 22.85 18576
5月 18.0 33.02 18342
6月 22.2 42.72 19244
7月 32.6 58.61 17980
8月 25.6 49.75 19435
9月 23.7 47.53 20054
10月 24.9 49.50 19880
11月 29.3 59.22 20213
12月 29.0 58.40 20139
（四）市场库存压力有所减小 2015年全区施工面积、新开工面积和竣工面积呈现稳步发展态势，同比分别为0.2%，-18.0%和9.8%。而待售面积为140.85万平方米，同比下降1.1%。当前房地产发展已告别了过去飞速发展模式，逐步迈入调整期，未来市场的库存压力有所减小，对于房地产市场的稳步健康发展具有积极的作用。 （五）企业到位资金充裕且呈现多元化趋势 2015年全区房地产企业实际到位资金570.01亿元，同比增长8.7%。三大资金来源中，国内贷款92.61亿元，同比下降1.6%；自筹资金100.14亿元，同比增长19.7%，以定金预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源235.88亿元，总量位列首位，同比增长8.2%。从增速和占比来看，国内贷款和其他资金来源出现下滑，占比分别下降1.8个百分点和0.2个百分点，而自筹资金在股东投入资金的拉动下增速最快，占比也稳步提高。房地产投资资金不再以银行贷款为主，可见，我区房产企业资金结构正逐渐调整，资金总量保持平稳增长。 表3                                                                                            2015年全区房地产企业资金情况
指标名称 绝对额（亿元） 同比增幅（%） 占比（%） 占比增幅（百分点）
本年资金来源合计 570.01 8.7 100 —
  上年末结余资金 141.38 10.0 24.8 0.3
  本年资金来源小计 428.63 8.3 75.2 -0.3
  国内贷款 92.61 -1.6 16.2 -1.8
  其中：银行贷款 78.94 -16.2 13.8 -4.2
  自筹资金 100.14 19.7 17.6 1.6
  其中：自有资金 36.45 -25.5 6.4 -2.9
              股东投入资金 38.07 2.8倍 6.7 4.8
              借入资金 4.87 -46.9 0.9 -0.9
  其他资金来源 235.88 8.2 41.4 -0.2
  其中：定金及预收款 155.42 -10.6 27.3 -5.9
              个人按揭贷款 46.29 57.3 8.1 2.5
    二、当前房地产发展中存在的问题 （一）市场化商品房均价持续上升   2015年全区新建商品房均价为17744元/平方米，同比增长32.7%，如剔除保障房因素，我区四季度市场化商品房均价为26339元/平方米，相比一季度的均价21359元/平方米而言，环比增长23.3%。由于下半年股市的震荡对于房市的回暖有较大的影响，房产的投资因素急速胀大，对于后续房价的平稳发展有较大影响。 （二）拖欠工程款占有一定比例 2015年区域内完成房地产开发投资239.79亿元，其中定金及预付款155.42亿元，同比下降10.6%，占年内投资的64.8%。当年房地产销售资金回笼较快，但开发商拖欠建筑工程款的现象依然存在，房地产开发企业本年各项应付款合计84.71亿元，同比增长1.6倍，占投资的35.3%。拖欠工程款现象对于房地产企业自身的健康发展有一定的影响。 总之，我区房地产市场呈现投资缓慢下行，建设结构逐步优化，销售急速回升的态势。房地产行业的发展状况事关整个宏观经济、结构调整、土地财政，还与民生密切相连，我们将继续跟踪好我区房产投资、建设、销售和土地购置等情况，准确、及时地提供完整的房市统计信息。

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