作为中国城市发展的新型经济形态，楼宇经济正在成为城市经济快速发展的亮点。它以城市楼宇及载体为基点，在集约的空间内汇聚人才流、资金流和信息流，创造持续的就业机会与税收收入，产生明显的财富效应和节地效应，使楼宇经济成为地方经济的“财富聚宝盆”。当前，宝山区结合阶段性发展特征，以优化融合“一带三线五园”的产业格局为抓手，加快转型发展和产业结构调整，推动现代服务业发展。本文对2016年一季度服务业载体的数据进行分析。结果显示，沿“一带三线五园”布局的众多商务楼宇和服务业集聚区逐渐形成了各具特色的服务业发展集群，入驻企业不断增加，税收贡献稳步提升，日益成为促进宝山加快转型发展的重要依托。
一、载体发展基本现状
至2016年3月底，我区纳入监测的“一带三线五园”已建成服务业载体93个，建筑面积434.7万平方米，入驻单位数10881户，一季度实现税收收入7.7亿元，其中区级税收2.9亿元，单位面积实现税收（服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以载体建筑面积）141.5元/平方米。
（一）“一带三线五园”服务业载体发展情况
表1 “一带三线五园”服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
# 区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
93
|
434.7
|
10881
|
7.7
|
2.9
|
141.5
|
|
滨江带
|
20
|
69.2
|
1249
|
1.2
|
0.4
|
173.5
|
|
一号线
|
25
|
96.9
|
2853
|
1.5
|
0.6
|
130.3
|
|
三号线
|
23
|
128.8
|
4699
|
2.7
|
1.1
|
162.1
|
|
七号线
|
18
|
88.0
|
1792
|
2.2
|
0.9
|
166.3
|
|
五园
|
7
|
51.8
|
288
|
0.1
|
0.1
|
26.4
|
从“一带三线五园”的空间布局来看，一号线沿线载体数量最多，共计25个。三号线沿线体量最大，载体个数23个，建筑面积128.8万平方米，共有入驻单位4699户，占全区载体入驻单位数的43.2%。
从税收产出情况看，三号线沿线税收收入贡献最大，实现税收收入2.7亿元、区级税收1.1亿元；七号线沿线实现税收收入2.2亿元、区级税收0.9亿元；一号线沿线实现税收收入1.5亿元、区级税收0.6亿元；滨江带实现税收收入1.2亿元、区级税收0.4亿元；五园实现税收收入0.1亿元、区级税收0.1亿元。
（二）街镇、园区服务业载体发展情况
表2 街镇、园区服务业载体基本情况表
|
名称
|
载体个数（个）
|
建筑面积 （万平方米）
|
入驻单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
# 区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
93
|
434.7
|
10881
|
7.7
|
2.9
|
141.5
|
|
北部地区
|
3
|
15.7
|
23
|
0.014
|
0.003
|
8.8
|
|
罗店
|
2
|
4.7
|
11
|
0.014
|
0.003
|
29.1
|
|
宝工园
|
1
|
11.0
|
12
|
0.000
|
0.000
|
0.0
|
|
中部地区
|
35
|
168.9
|
3976
|
3.3
|
1.2
|
157.3
|
|
杨行
|
8
|
68.3
|
2104
|
2.0
|
0.8
|
198.6
|
|
顾村
|
6
|
17.4
|
439
|
0.1
|
0.03
|
33.2
|
|
友谊
|
10
|
40.9
|
727
|
0.9
|
0.3
|
230.4
|
|
吴淞
|
11
|
42.4
|
706
|
0.3
|
0.1
|
71.3
|
|
南部地区
|
55
|
250.1
|
6882
|
4.3
|
1.6
|
139.2
|
|
大场
|
12
|
69.0
|
1410
|
2.1
|
0.8
|
206.8
|
|
高境
|
17
|
62.7
|
1855
|
0.7
|
0.2
|
106.0
|
|
庙行
|
9
|
35.4
|
1403
|
0.6
|
0.2
|
129.4
|
|
淞南
|
10
|
60.9
|
1763
|
0.6
|
0.2
|
94.0
|
|
张庙
|
5
|
16.0
|
439
|
0.3
|
0.2
|
195.3
|
|
城工园
|
2
|
6.1
|
12
|
0.05
|
0.02
|
77.8
|
从街镇、园区分布的空间布局来看，我区服务业载体主要集中在南部及中部地区，北部地区相对体量较小且发展较慢。
我区中部和南部地区，人口密度较高，现代服务业发展较快，楼宇载体和入驻单位相对较为集中。南部地区，载体数55个，建筑面积250.0万平方米，入驻单位数6882户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的59.1%、57.5%、63.2%。中部地区，载体数35个，建筑面积168.9万平方米，入驻单位数3976户，分别占全区楼宇载体个数、建筑面积、入驻单位总数的37.6%、38.9%、36.5%。北部地区的载体数、建筑面积、入驻单位数、分别占全区总数的3.2%、3.6%、0.2%。
从税收产出情况看，大场、杨行、友谊分别完成税收收入2.1亿元、2.0亿元、0.9亿元，位列全区各街镇园区的前三位，合计完成税收收入5.0亿元，占全区税收收入的65.7%。
（三）服务业载体税收分布情况
表3 “一带三线五园”服务业载体税收分布情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
93
|
20
|
25
|
23
|
18
|
7
|
|
税收收入1亿以上
|
1
|
0
|
0
|
1
|
0
|
0
|
|
税收收入1000万-1亿
|
19
|
2
|
7
|
5
|
5
|
0
|
|
税收收入1000万元以下
|
73
|
18
|
18
|
17
|
13
|
7
|
至2016年3月底，宝山区实现税收收入1000万元以上的服务业载体共20个，实现税收收入6.3亿元，占服务业载体总量的82.2%。其中上海宝山钢铁物流商务区实现税收收入超亿元。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，税收收入1000万元以上的服务业载体滨江带2个，一号线沿线7个，三号线沿线6个，七号线沿线5个。
二、载体三率情况分析
（一）企业入驻率稳步提高
表4 “一带三线五园”服务业载体入驻率情况
单位：个
|
指标
|
合计
|
滨江带
|
一号线
|
三号线
|
七号线
|
五园
|
|
合计
|
93
|
20
|
25
|
23
|
18
|
7
|
|
入驻率超过80%的个数
|
56
|
15
|
16
|
11
|
10
|
4
|
|
入驻率超50%-80%的个数
|
22
|
4
|
6
|
6
|
5
|
1
|
|
入驻率超50%以下的个数
|
15
|
1
|
3
|
6
|
3
|
2
|
至2016年3月底，93个服务业载体中有56个入驻率（指实际已经使用面积占可使用面积的比例）超过80%，比上年末增加4个，占载体个数的60.2%，比上年末提升2.4个百分点。
从“一带三线五园”沿线分布情况看，入驻率超过80%的载体滨江带15个，一号线沿线16个，三号线沿线11个，七号线沿线10个，五园4个。其中31个载体的入驻率达95%以上，比上年末增加1个。
（二）单位纳税率有提升空间
至2016年3月底，93个服务业载体中入驻单位数10881户，其中落地型单位6292户，纯注册型单位（指利用服务业集聚区招商平台招商，但落户不在楼宇的单位）4589户。落地型单位、纯注册型单位占总单位数的比例分别为57.8%、42.2%。若剔除个体经营户，服务业载体单位中税收落在宝山的单位有3914户，单位纳税率达43.5%。数据显示，我区有相当数量的单位仅在楼宇载体内办公经营，但不在本区纳税。对于这些单位，有关部门应加大税源管理与服务力度，实现载体内税源应缴尽缴。
从“一带三线五园”的单位纳税情况看，滨江带的单位纳税率最高，达48.9%，其余依次为七号线沿线47.0%、三号线沿线44.4%、五园39.0%、一号线沿线38.0%。
表5 “一带三线五园”服务业载体单位纳税率情况表
单位：个
|
名称
|
单位数（户）
|
# 落地型单位（户）
|
单位落地率
（%）
|
# 在宝山纳税的单位（户）
|
单位纳税率（%）
|
|
合计
|
10881
|
6292
|
57.8
|
3914
|
43.5
|
|
滨江带
|
1249
|
1242
|
99.4
|
456
|
48.9
|
|
一号线
|
2853
|
1793
|
62.8
|
928
|
38.0
|
|
三号线
|
4699
|
2380
|
50.6
|
1646
|
44.4
|
|
七号线
|
1792
|
596
|
33.3
|
795
|
47.0
|
|
五园
|
288
|
281
|
97.6
|
89
|
39.0
|
（三）单位面积税收收入较快增长
至2016年3月底，全区楼宇载体的单位面积税收收入（服务业载体内落地型单位实现的税收收入除以建筑面积）为141.5元/平方米。
从“一带三线五园”的单位产出情况看，滨江带单位面积产出率最高，为173.5元/平方米，其余依次为七号线沿线166.3元/平方米，三号线沿线162.1元/平方米，一号线沿线130.3元/平方米，五园26.4元/平方米。
三、载体发展特点分析
（一）服务业载体以租赁性质为主打
表6 服务业载体业权性质分析
|
名称
|
载体个数 （个）
|
# 入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
# 区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
93
|
56
|
434.8
|
10881
|
7.7
|
2.9
|
141.5
|
|
可租赁
|
65
|
46
|
278.3
|
6943
|
5.1
|
1.9
|
148.2
|
|
可销售
|
11
|
3
|
34.3
|
1027
|
0.4
|
0.1
|
124.6
|
|
二者皆有
|
17
|
7
|
122.2
|
2911
|
2.2
|
0.9
|
130.9
|
对全区载体的业权性质分析，我区目前载体以租赁性质居多。性质为可租赁的楼宇载体65个，占全区载体数的69.9%，建筑面积278.3万平方米，入驻单位数6943户，分别占全区总数的64.0%、63.8%。性质为可销售的楼宇载体11个，占全区载体数的11.8%，建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的7.9%、9.4%。
从入驻情况看，可租赁的载体中有46个楼宇载体入驻率超过80%，可销售的载体仅有3个楼宇载体入驻率超过80%。从产出情况看，可租赁的载体单位面积实现税收148.2元/平方米，高于可销售的载体124.6元/平方米和二者皆有（既可租赁，也可销售）的载体130.9元/平方米的产出水平。
（二）商务楼宇发展较为成熟
表7 服务业载体业态性质分析
|
名称
|
载体个数（个）
|
# 入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
# 区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
93
|
56
|
434.8
|
10881
|
7.7
|
2.9
|
141.5
|
|
商务 楼宇
|
62
|
38
|
275.6
|
8698
|
5.8
|
2.3
|
157.4
|
|
商业 楼宇
|
28
|
15
|
145.4
|
1981
|
1.4
|
0.5
|
96.6
|
|
其他
|
3
|
3
|
13.8
|
202
|
0.4
|
0.1
|
297.3
|
对全区载体的业态性质分析，我区商务楼宇发展快于商业楼宇。目前全区商务楼宇载体62个，占全区载体数的66.7%，建筑面积275.6万平方米，入驻单位8698户，分别占全区总数的63.4%、79.9%。而商业楼宇载体的个数、建筑面积、入驻单位数分别占全区总数的30.1%、33.4%、18.2%。
从产出情况看，商务楼宇也好于商业楼宇。商务楼宇载体实现税收收入5.8亿元，区级税收2.3亿元，分别占全区总数的76.3%、80.1%。商业楼宇载体实现税收收入、区级税收分别占全区总数的18.3%、16.0%。商务楼宇载体单位面积实现税收157.4元/平方米，而商业楼宇载体单位面积实现税收仅96.6元/平方米。
（三）2007-2011年建成的载体产出情况最好
表8 服务业载体投入使用时间情况分析
|
投入使用时间
|
载体个数 （个）
|
# 入驻率超过80%
|
建筑面积 （万平方米）
|
单位数（户）
|
税收收入（亿元）
|
# 区级税收收入（亿元）
|
单位面积税收（元/平方米）
|
|
合计
|
93
|
56
|
434.8
|
10881
|
7.7
|
2.9
|
141.5
|
|
2006年及之前
|
15
|
12
|
48.5
|
2149
|
1.5
|
0.6
|
177.5
|
|
2007年-2011年
|
36
|
20
|
189.5
|
5762
|
4.2
|
1.6
|
177.2
|
|
2012年至今
|
42
|
24
|
196.8
|
2970
|
2.0
|
0.7
|
98.2
|
对全区载体投入使用时间进行分析，2006年及之前建成载体15个，2007年至2011年建成载体36个，2012年至今建成载体42个。从建成载体建筑面积看，2006年及之前建成载体建筑面积48.5万平方米，2007年至2011年建成载体建筑面积189.5万平方米，2012年至今建成载体面积196.8万平方米。数据反映出我区2007年以来城市化进程的快速发展。
2007年至2011年内建成并投入使用的载体逐步进入成熟期，成为全区税收的主要来源，至2016年3月底，共计实现税收收入4.2亿元，区级税收1.6亿元，分别占全区集聚区总数的54.5%、56.1%。2012年至今建成的楼宇载体尚处于发展初期，实现税收收入2.0亿元，区级税收0.7亿元，分别占全区集聚区总数的25.6%、23.5%。从单位面积产出情况看，2006年及之前建成载体单位面积实现税收177.5元/平方米，2007年至2011年内建成的载体单位面积实现税收177.2元/平方米，均高于2012年至今建成载体的单位面积产出水平。
经济新常态下，楼宇经济的崛起是城市土地集约利用、现代服务业集聚辐射的必然结果，但与此同时，大量楼宇放量入市、短期内供过于求，也会带来空置率高、同质竞争严重等问题。目前，宝山区楼宇经济时代正全面来临。我们需要抓住机遇、利用优势、借鉴经验、破解瓶颈，从我区实际出发进一步推动载体经济发展。提升楼宇经济档次，大力挖掘培植税源经济的潜力；盘活存量资源、拓展发展空间，有利于加快调整产业结构、提升综合竞争力；继续做好楼宇载体即时监控，以楼宇入驻率、单位纳税率、税收产出率等核心指标衡量楼宇经济发展实绩。