起底半山半岛：闫琦如何变身三亚鹿回头“岛主”

　　9月的三亚骄阳似火，乘车前往鹿回头半岛（下称“鹿回头”）的路上，一个硕大、红火的电子广告牌迎面而来，上面写着：热烈庆祝半山半岛热销。

　　半山半岛是位于鹿回头上的一个综合房地产项目，在楼市低迷之下，该项目今年上半年销售额达35亿元，成为三亚的楼市销售冠军。而自从2007年底开盘以来，半山半岛一直排在三亚项目销售排行榜的前三。截至今年上半年，整个半山半岛项目的累计销售总额约200亿元。

　　鹿回头半岛最早的开发可以追溯到大约20年前。不过，在10年之前，这片土地还是一片荒芜，曾是海南90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目。当日的萧条与如今炙手可热的情形相比，可谓冰火两重天。

　　一直到2004年，在中国人民银行等金融机构介入下以处置不良资产的名义，引入中国爱地房地产开发公司（下称“中国爱地”）、上海明申企业集团（下称“上海明申”）等公司进驻，才让鹿回头的开发时钟重新装上了“发条”。

　　政府、企业的合力让鹿回头的价值直线上涨，而鲜为人知的是，伴随着这番上涨的还有一位隐形富豪的身家。

　　《第一财经日报》记者经过多番调查发现，截至目前，鹿回头半岛上的几千亩土地，在经历了近20年的“流转”后，最终都落入了一个叫“闫琦”的神秘人物的口袋。而他在一步步吞噬鹿回头多家企业的过程中，展示出惊人的资本运作和腾挪能力。

　　 曾经的烂尾项目

　　从最初的一哄而上，到楼市泡沫破裂后的烂尾或闲置，再到十年之后的重启开发，20年来三亚鹿回头的开发历程可以说是海南楼市发展的缩影。

　　1988年8月，海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区。自此，全国各地的“淘金者”蜂拥而至，其中最多的当属房地产公司。

　　这些房地产公司并不都是为了盖房子。实际上，大部分人都在炒地皮、炒楼花。巨量资金源源不断涌入海南这片待开发的热土。

　　数据显示，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

　　据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

　　就在海南楼市渐热的1991年，几家企业盯上了鹿回头。

　　鹿回头位于三亚最南端，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡、东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的自然资源。

　　《第一财经日报》记者获得的资料显示，1991年5月，海南新远实业公司（下称“新远实业”）、海南立森实业有限公司（下称“立森实业”）、海南华银国际信托投资公司（下称“华银信托”）联合成立了三亚鹿回头旅游区联营开发集团（1992年更名为三亚鹿回头旅游区开发总公司，1997年更名为三亚鹿回头旅游区开发有限公司，以下统称为“鹿回头公司”），注册资本为人民币1000万元，三家企业注资比例分别为35%、35%、30%。

　　1992年，鹿回头公司增资扩股，引入香港天福有限公司（下称“香港天福”）。股权结构发生变更：香港天福占40.12%，华银信托占29.94%，新远实业占20.96%，立森实业占8.98%。

　　有媒体报道称，上述企业以极低的价格获得了鹿回头5000多亩土地的开发权。但由于当时没有土地招拍挂制度，拿地的价格和规模无从考证。可以参考的是，1991年海南的地价约十几万元/亩。

　　另据《海南日报》报道，1992年6月，海南省政府批准征用鹿回头居委会位于鹿回头半岛1712.5亩集体土地，出让给三亚鹿回头旅游区开发总公司，作为鹿回头成片开发旅游区用地。3年后，又批准征用鹿回头半岛的1646.9亩集体土地，连同280亩国有荒地，共1926.9亩土地，有偿出让给鹿回头公司，作为鹿回头高中档休闲度假区用地。

　　然而，1993年国务院发布16条强力调控措施，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产泡沫顿时破灭。

　　海南成为当时全国房地产积压重灾区之一：全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷。

　　鹿回头的开发也就此戛然而止。更为严重的是，鹿回头公司的股东华银信托的资金链出现了危机，其贷款业务中80%贷给了房地产行业，这些贷款在泡沫破灭后有去无回。

　　此后，华银信托大量进行同业拆借，形成近10亿元的债务，并涉嫌金融诈骗。2001年，华银信托被中国人民银行停业整顿。2002年，司法机关介入。

　　与此同时，海南省从1999年开始了处置积压房地产的工作，其中也包括对鹿回头项目的处置。三亚市人民政府拟无偿收回鹿回头公司900多亩土地（据《海南日报》报道，鹿回头公司原本3600多亩土地被瓜分到多家公司名下）。

　　 闲置十年，劫后“重生”

　　不过，在华银信托的监管单位中国人民银行的多次商请之下，鹿回头公司的土地得以保留。

　　2004年9月17日，中国人民银行向海南省人民政府发送了《关于商请保留三亚鹿回头旅游区开发有限公司土地的函》，商请保留鹿回头公司900多亩土地。

　　在该函中，中国人民银行表示，海南股份制信托租赁公司风险处置领导小组已同中国爱地等机构就鹿回头项目进行战略重组，保证按三亚市人民政府的规划对上述土地进行开发。

　　本报记者在三亚市工商局查询工商资料发现，2004年11月，鹿回头公司最初的三大股东发起人全部退出，华银信托、新远实业合计50.9%股权转让给了中国爱地，转让价格为人民币1亿元（包含9268万的债权）；立森实业8.98%股权转让给了三亚爱地房地产开发有限公司（下称“三亚爱地”）。

　　于是，鹿回头公司的大股东变成了中国爱地。公开报道资料显示，中国爱地成立于1992年，是经国务院经贸办和国家建设部批准成立的中央级房地产综合开发企业。中国爱地董事长张鸥经过实地考察后，决定挥师南下。

　　在经历了近十年的闲置之后，鹿回头项目得以重启开发，进入“第二春”。

　　然而，中国爱地介入后发现，闲置多年的鹿回头项目矛盾纠纷错综复杂。

　　据《海南日报》报道，当地村民已在地上建了大量违建，种了大量作物，仅坟墓就有几百座。而且，三亚市政府承诺出让的近700亩土地被分割成若干块，并没有连成一体。

　　经过一系列并购谈判，中国爱地逐渐“吃掉”鹿回头半岛上“插花”式的小开发商，将其用地范围由零散状态整合连成一个整体，并扩大到1010亩，总建筑规模近50万平方米。

　　拿地之后，中国爱地仅仅用了一个月时间完成拆迁及补偿工作。这样的“神速”在很大程度上受益于三亚市政府的重视和支持。据了解，三亚市委派出一个由20多人组成的工作组，组长由时任市委副书记杨时云担任，成员包括各个政府单位的一把手。

　　海南当地媒体报道称，到项目启动前，中国爱地已累计投入了8亿多元。

　　2006年9月，中国爱地鹿回头项目正式开工。一起动工的还有三亚凤凰国际水城等五个重点项目，预示着三亚楼市的重启。

　　值得提及的是，就在中国爱地接盘鹿回头公司之际，擅长“抄底”的传奇人物郑建明也携旗下上海明申，悄然潜入鹿回头半岛，以极低的价格获取约2000多亩土地，成为当时鹿回头半岛上最大的“地主”。2006年6月，上海明申投资的新佳鹿回头项目正式启建，宣称将建五星级酒店、会所、度假公寓、高尔夫球场、度假村等，总投资超过30亿元。

　　中国爱地突然退场，神秘富豪浮出水面

　　让人费解的是，就在鹿回头公司的项目开发正火、销售前景极为乐观之际，中国爱地却选择了退出。取而代之的是此前占股极少的三亚爱地，神秘人物闫琦开始浮出水面。

　　事实上，在鹿回头公司2004年重组之时，就已为此后闫琦掌控鹿回头公司埋下了伏笔，原本仅持有鹿回头公司8.98%的三亚爱地，成为闫琦第一个猎食的目标。

　　彼时，中国爱地与三亚爱地一同进入鹿回头公司。张鸥是中国爱地的董事长，同时也是三亚爱地的发起人之一、实际控制人。

　　本报记者查询工商资料发现，三亚爱地成立于2004年6月28日，注册资本为人民币1000万元，股东发起人为三名自然人：刘力、郑介甫、张鸥，持股比例分别为33%、33%、34%。

　　2004年8月25日，三亚爱地成立不到两个月，就发生了一次股权变更。刘力将其持有的33%股权转让给了北京万华投资有限公司（下称“北京万华”），郑介甫持有的33%股权、张鸥持有的34%股权一起转让给了北京万恒投资有限公司（下称“北京万恒”）。

　　2006年7月24日，北京万恒将其在三亚爱地的67%股权全部转让给闫琦，转让价格为670万元人民币。也就是说，闫琦已成为三亚爱地的实际控制人，而这只是闫琦掌控鹿回头公司的开始。

　　2008年3月1日，北京万华将其在三亚爱地的33%股权转让给劼选文。据本报记者了解，劼选文与闫琦为一致行动人。

　　此时，三亚爱地的实际控制人已完成了从张鸥到闫琦的过渡。完全掌握三亚爱地之后，闫琦的下一个目标便是鹿回头公司。

　　2008年4月23日，鹿回头公司董事会决议，同意中国爱地将其在鹿回头公司的股权（占公司总注册资本的50.9%）转让给三亚爱地，转让价格与几年前中国爱地最初出资相当，为850.3万元人民币。股权转让后，鹿回头公司的股东进一步收缩为两家：三亚爱地和香港天福，持股比例分别为59.88%和40.12%。

　　更让人出乎意料的是，在三亚爱地成为鹿回头公司大股东的同时，鹿回头另一位股东——香港天福的法定代表人也悄然从谢炳换成了闫琦。

　　至此，闫琦成为了鹿回头公司背后的真正大老板。

　　巧合的是，在闫琦拿下鹿回头公司的几乎同一时间，海南省政府发布了《海南国际旅游岛建设行动计划》。此后海南国际旅游岛概念不断被炒作，海南楼市，尤其是旅游地产又呈现出蓬勃发展之势。

　　不得不佩服闫琦的眼光之远，更疑惑中国爱地缘何在盛宴开席之前的离场——资料显示，中国爱地当年进入鹿回头，做了最费时费力费钱的征地、前期开发工作，但到了一期项目开始入市的时候将鹿回头公司的股权转让给了闫琦。

　　据三亚当地媒体2007年6月26日报道，中国爱地鹿回头项目自2006年7月启动以来，已开工建设的项目占地270多亩，建筑面积14.4万平方米，共有9栋高层公寓，154栋别墅。

　　到2007年11月，该项目一期开盘，2008年二、三期陆续开盘，并形成热销局面。该项目的代理商金达利筑地总策划雷鸣曾透露，该项目自2007年11月开盘到2008年11月，实现了26亿元人民币的销售额，其间的成交均价达3万/平方米，最高的卖到了4万/平方米。

　　 更大的棋局

　　闫琦入主鹿回头公司后，半山半岛项目开发快马加鞭，同时继续扩大土地规模，将占地面积由最初的1010亩扩大到2066多亩，建筑面积达100多万平方米，但这并不是全部，更大的猎物还在后头，便是资本传奇人物郑建明手上的新佳鹿回头项目。

　　新佳鹿回头项目2006年6月正式启建，项目占地面积2178亩，总投资超过30亿元。

　　资料显示，该项目属于海南新佳旅业开发有限公司（下称“新佳旅业”）。新佳旅业成立于1999年9月，后被上海明申通过旗下的上海天鸿房地产开发有限公司（下称“上海天鸿”）以及上海钱江实业有限公司（下称“钱江实业”）接手。2003年9月21日，钱江实业、上海天鸿在新佳旅业的持股比例分别为81.1%、18.9%。

　　据本报记者了解，钱江实业、上海天鸿等新佳旅游的股东公司的实际控制人均为郑建明。郑建明在资本市场极为活跃，惯用资本抄底。而他最初的资本积累就来自于房地产。

　　有媒体报道称，当时郑建明在新佳鹿回头项目的拿地价格极低，2178亩土地的开发权仅耗资6537万元（折算成单价仅为3万元/亩）。

　　郑建明运作的新佳鹿回头项目从2006年启动到2013年已超过6年，但其知名度远不及同在鹿回头半岛的半山半岛。

　　也许擅长资本腾挪的郑建明真正用意并不在开发，他在寻找合适的接盘者。例如有资料显示，三亚中信投资有限公司在鹿回头半岛上的项目“半岛云邸”的前身便是在新佳旅业名下。“半岛云邸”占地约90多亩，在2013年开盘时售价高达42000元/平方米，当年销售11亿，位列三亚楼盘销售榜第10位。

　　虽然实力不菲的中信地产与郑建明在鹿回头的土地上有过交易，但闫琦才是最终的接盘者。

　　工商资料显示，新佳旅业经过多轮增资扩股、股权变更，到2009年7月，其注册资本已由最初的2000万元人民币增加到12.62亿元人民币，投资总额增加到25亿元人民币。股权结构方面，香港康瑞投资有限公司（下称“康瑞投资”）持股比例为69.88%，时正资产管理有限公司（下称“时正资产”）为15.06%，海富资产管理有限公司（下称“海富资产”）为15.06%。而这三大股东的法定代表人均为郑建明。

　　但到2013年8月22日，新佳旅业董事会变更，闫琦成为董事、副总经理，而劼选文被康瑞投资委派为董事长，其他几位董事、监事也都更换成了与闫琦有关联的人物。

　　新佳旅业董事会变更的背后，是三大股东的实际控制人发生了变化。本报记者调查发现，此时，闫琦已取代郑建明，成为康瑞投资、时正资产、海富资产的法定代表人、董事长。

　　兜兜转转，新佳鹿回头项目最终也成为闫琦的囊中之物，加上半山半岛项目的原有土地，闫琦几乎成为整个鹿回头半岛上绝大部分房地产项目的实际控制人。

　　而根据2010年的《三亚鹿回头半岛控制性详细规划》，鹿回头半岛片区规划建设用地面积约为477.5公顷（约7162.5亩），除去市政设施用地、道路广场用地、绿地、教育科研设计用地等之外，能够为开发商所用的土地有5000多亩。

　　也就是说，闫琦已经控制了鹿回头半岛大部分的可开发土地，成为名副其实的“岛主”。而在合并上海明申旗下的新佳旅业后，半山半岛大项目也将原新佳旅业名下资产纳入其中，对外资料已宣称开发商为鹿回头公司和新佳旅业，而冠以“明申”之名的高尔夫酒店等资产也都已经出现在半山半岛官网的项目介绍之列。“半山半岛”实质上成为了鹿回头公司的“整岛”。