[居民自治]曲阳玉田大楼的物业费缴纳率百分之百

　　原标题:三年来，曲阳玉田大楼的物业费缴纳率百分之百，居民感慨———自治就是把楼里的事当自家事

　　在虹口曲阳街道玉田大楼乘电梯，从1楼到20楼，每到一层楼打开门，都有移步换景之美：楼道上都悬挂着各具特色的画，12楼是清雅的油画，18楼是喜气的农民画，20楼是曼妙的摄影作品……这些画不是物业公司的装饰，而是楼层居民从自家拿出来的。

　　有一回，曲阳街道党工委书记张强悄悄来玉田大楼走访，见一对老夫妇正主动更换被楼道里风吹坏的画，老太太扶着板凳，边看边指点，老先生踩着板凳伸手不断修正画的位置，直到满意为止。

　　这幢楼是有些不一样。2012年4月以来，其楼宇物业全部由居民自治管理。三年来，大楼物业管理费不仅没有上涨，维修基金和现金余额反而增加了近十万元，居民物业费缴纳率100%。有居民这样感慨：“自治管理以后，我们把公共走道也当成了自家客厅。”

　　其实，这幢楼的物业自治，还有个“逼上梁山”的故事。

　　物业公司不辞而别

　　当初，玉田大楼搞居民自治，一手包揽物业，也是“没有办法”的办法。

　　由于小区里仅有这一幢大楼，居民99户，物业维护成本颇高。先后参与管理的两家物业公司都想过涨价，但难以实施。

　　最让居民们恼火的是，有两辆停在楼下的摩托车竟相继被偷走。这幢楼的居民以教师、干部、专业技术人员为主，法律意识颇强，当时的业委会直接将物业公司告上法庭。后来，在居民区党支部的数次协调下，才选择了撤诉。

　　就这样，居民和物业的矛盾越积越多。两家物业公司因无利可图，先后不辞而别。

　　2011年年底，大楼物业管理陷入真空。而就在此时，上海市出台了相关政策，允许较小的小区实施居民自治。何不试试？楼里几位热心居民特意去闸北一个自治小区考察了一番。

　　很快，在密一居委会的大力支持下，玉田大楼选举产生新一届业委会，又由业委会任命了一个6人组成的物业自治小组，并请4位德高望重的居民组成顾问小组，形成了一个业委会+物业自治小组+顾问小组的自治运作模式。

　　“就你们，有这本事自治？”业委会主任胡菊荪，至今记得那些劈头盖脸的质疑。去收物业费时，也遇到过一脸疑惑的邻居。但他的底气来自一句话：“楼内有那么多贤达人士，还怕管不了？”

　　一个人带起一群人

　　那天，在玉田大楼住了十几年，却连同住一个楼层的邻居也不认识的郁阿姨发现，楼道里多了一张聚餐通知。

　　“请每家端一个拿手菜，端午节在大楼里聚餐，大家评出味道最好的几个菜，做菜人有奖。”为了来的人多些，胡菊荪又挨家挨户敲门：“一起住了十几年，一起吃顿饭吧！”

　　当郁阿姨端着热腾腾的糖醋排骨来到活动室时，迎接她的，是一张张熟悉却叫不出名字的脸，还有满满一桌菜肴。第一次，来聚餐的30多位邻居真正认识了彼此，聊得热火朝天。

　　此后，大楼活动每月不断：乒乓、读书、猜谜……连大楼顶层一间闲置的屋子，也被自治小组改成了电影放映厅，“大家一块儿看电影。”下转◆4版（上接第1版）老胡也是拼了。他几乎把业委会办公室当成了家，只要居民家有事，他随叫随到。

　　一天半夜，老陈焦急的电话把他惊醒：“我家马桶堵了，现在卫生间满地粪便！”

　　老胡二话没说赶到现场，赶紧喊来虹房急修中心的师傅。一查，是大楼下水道的总管堵塞引起的。要解决问题，必须把马桶敲掉，待管道疏通后，重新换上新马桶。一起帮着监工的老胡，还给老陈吃了定心丸：“既然是大楼总管堵塞，维修和换马桶的钱都由我们从收取的物业费里出，你负责选个新马桶就行！”

　　两天后，看着焕然一新的卫生间，老陈将信将疑地问老胡：“听说你当这个业委会主任，是不拿工资的？”老胡哈哈一笑：“当然不拿！我们是自治组织。”

　　其实，按照目前规定，业委会正、副两名主任每月可拿到500元津贴，可胡菊荪和尚子伟从来不拿这笔钱，而是把它省下来作为业委会主任基金，用来奖励志愿者。

　　在老胡的带领下，自治小组运用物业法管理，建立值班制度，办公室常年不断人，接待业主报修、咨询、缴费等，业主日常小修由小组成员义务完成。大楼还成立消防救生指导委员会，每个楼层有消防委员，适时组织演练，使大楼多了把安全钥匙。

　　住在玉田大楼里的谈阿姨说，“与以往的物业相比，家里遇到麻烦时，自治小组不仅行动及时，还像亲人一样在旁叮嘱工人。让人感觉安心！”

　　外来租户陆大姐有一次腰扭伤了，在家躺了10天，老胡见面就问：“怎么没见你下楼？”知情后，马上把别人从香港带给他的伤痛药送去，说了句：“我们都是兄弟姐妹！”陆大姐感动至今：“老胡他们对我们这么好，我们怎能不把楼里的事当自家事？”

　　方案再小都要过半数

　　在玉田大楼业委会办公室里，老胡告诉记者，这里所有的东西，全是楼里居民送来的。办公桌、电视机、跑步机、按摩椅……没花一分钱！

　　更令老胡自豪的是，他这个“主心骨”外出一个月，这个“家”运转如常。“形成制度之后，每个人的位置都有A、B角，A不在找B，缺谁都不怕！”

　　大楼业委会定期开会，再小的方案必须半数通过才能执行。顾问委员会既实行监督，又参与重大问题决策。改造地下室蓄水池等重大议题，都由顾问论证，凡有异议就暂且搁置。

　　物业自治小组由有技术专长的居民组成，俨然专业物业公司做派。现在，大楼水泵声轻了，消防喷淋装置合理了，停车位阻拦杆加装了，还装有监控设施。

　　尚子伟经手的大楼自治账目每季度公布一次，办公、水电、维修费等，明细一目了然。为使资金保值增值，她一次次跑银行，并通过新增停车位，既解决业主停车烦恼，又增加资金来源。大楼消防救生委员会主任李德兴逐层清理楼道、电表间杂物。每遇险情，他和余清清、费役麟第一时间赶到现场。为省钱，物业自治小组的童解民自己调换电表间门锁，手都弄出了血泡。徐学化淘来二手货，为大楼更换减压阀，节省资金近万元。陈艺发挥摄影特长，布置摄影园地。余丽华坚持每周为大家测量血压，发现楼道地砖有污迹了，她就蹲在地上一一铲净。

　　“后台”也很给力：玉田大楼物业自治，享受了区政府为扶植物业公司给的补贴。虹房急修中心提供全天候服务。街道领导了解到无障碍斜坡使通道变窄，造成车辆进出碰撞时，当即拍板消除了“危险地带”隐患。居民区党总支书记孙铭是大楼自治坚定的支持者，能帮助解决的从不推辞。

　　回顾三年“吃螃蟹”的经历，老胡内心五味杂陈：自治小组尚无正式的资格证，委托代管维修资金，得挂靠物业公司；业主索要停车发票，也不能出具；入不敷出的担心在所难免。

　　但他觉得，从一条“逼上梁山之路”走上“和谐之路”，本身就是自治最大的成功。大楼由此收获了温情，居民宛如一家。“若有老人提着重物出现，总有人会帮着拎上楼去！”