沪鸡年首次宅地拍卖低溢价成交 遇冷或成今年土拍趋势

　　临港新城C4单元3幅纯住宅用地昨天迎来拍卖，这也是春节后上海首次纯宅地拍卖。不出意外，最终这三幅地都已极低的溢价率成交。

　　其中，绿地以15.6亿元竞得临港南汇新城NNW-C4A-02地块，楼板价21180元/平方米，溢价率0.85%。万科以10.35亿元获得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，楼板价21370元/平方米，溢价率1.76%。碧桂园以16.3亿元获得临港南汇新城NNW-C4D-08以及09地块，楼板价21086元/平方米，溢价率0.41%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示：这三幅土地相邻，土地区位显示离开轨道交通临港大道站点约800米左右，属于“轨道房”范畴，对于出行便利度有不少加分。而地块周边已经有保利、万科等项目，和房企做“邻居”也能沾光，加之宅地的属性，尽管位置有点偏远，但还是吸引一些房企竞拍。从技术指标来看，地块容积率不高，可以造联排别墅、叠加别墅加公寓的组合，提高企业利润。但是一些出让基本条件还是一如既往苛刻，比如中小户型比例要占到80%、15%自持等。全装修以及全部采用装配式建筑提高开发成本，此外还有一些无偿公共设施建设，都加重房企资金投入。

　　上述地块周边已有保利等项目，目前均价差不多在2.9万元/平方米左右。从楼板价来看，起步楼板价就超过2万/平方米，起步就给房企不小压力。而且这次银监局再次坐镇拍卖会，继续传递“从紧”信号，拍卖过程比较理性也是意料之中的事。加之2017年以来楼市处于冰点的交易格局调低市场预期，因此没几轮竞价各房企分别拿下这3幅地块。

　　近期信贷收紧的动作频频，并且对拍地自有资金的要求已经严格执行一段时间，也看到了措施的良好效果。与此同时也过滤一批不合要求的房企，所以这次只有5家房企进入竞拍环节，分别为招商、恒基、万科、港城和绿地，都是些有实力的竞争者，保证地块开发品质。

　　此外，这3家大房企在2017年都计划有所突破，所以土地储备是今后发展的重要生产资料。

　　从鸡年土地首拍来看，基本能给今年土地市场定调，土地市场遇冷将是趋势。