受二孩政策影响大户型学区房走俏 三房或成最热门户型

　　□文/缪雯

　　近日，“普遍二孩”政策将全面放开的消息在业界引起广泛关注。不少业内专家都认为，全面二胎政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极意义。相对而言，未来这一政策对高净值人群的置业需求影响更大。从对产品需求的影响来看，大户型、学区房将会越发走俏。

　　 三房预计将成最热门户型

　　关于“放开二孩”对于楼市产生的影响，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，全面实施二胎政策后，生二胎的家庭改善住房状况成为必然。生育二胎后，家庭结构发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭，因此住房需求起码变为三房，甚至四房。这对未来改善型住房项目而言是利好。

　　值得注意的是，城市家庭生二胎的多为经济状况较为良好的家庭，生育二胎后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间；考虑父母或保姆居住的空间；考虑更多的储藏功能等等，在很多方面都对开发商的产品研发能力提出更高的要求，这也将是未来开发商的核心竞争力之一。

　　上海链家研究部总监陆骑麟也认为，二孩的全面放开，对房地产市场而言将会形成一定的冲击，未来最热门的户型将会是三房户型。由于沪上房价持续高位、其他生活成本也位居全国一线水平的情况下，未来也将促使开发商在房型的设计上再次出现转变，未来紧凑的三房户型的供应必将出现一定增加。

　　 对高净值人群影响更大

　　相对而言，“放开二孩”对高净值人群影响更大。戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏指出，去年2月底上海实行了“单独二胎”，120平方米以上，房型设计为小三房及以上的户型，其全年成交整体呈平稳趋势，但中环以内小三房以上户型自二季度开始成交呈上升趋势。其中，内环120平方米以上该户型成交由1季度的67%上升到83%，中环由78%上升到82%，在成交结构上，中环内的小三房及以上需求有所增加。说明部分受“单独二胎”政策影响的三房购买者以高净值人群为主。一部分上海户籍的75后—90前的适育人群已经出手。

　　此外，由于生育二胎家庭仍旧将十分注重改善居住条件以后周边学校的质量。因此学区房也将越发走俏。上海链家研究部总监陆骑麟指出，沪上优质学区房的热度近年来一直都很高，此次全面实施二孩之后，势必将对学区房造成更大的冲击。一些原本就居住在学区房的家庭可能由于二孩会推迟出让房源的计划，而由于二孩有学区房需求的家庭则会更多，供应量的减少、需求量的增加，供需矛盾将进一步突显，长期来看，沪上学区房将会越来越走俏。

　　 高端大户型积极推盘

　　受“放开二孩”影响，在大户型需求有望提升的当下，近期上海诸多开发商都在积极推出高端大户型产品。近日，开盘首日即揽金10亿的铂悦·滨江，热销原因之一就是踩准了全面放开二胎后的升级置业需求。旭辉集团上海区域事业部副总经理陈彬表示：“这次产品的户型段守得很准，像这次项目入市90、125、167平方米精装公寓，90平方米2房做到三间朝南，167平方米4房做到三间朝南，125平方米做到三房，而区域内竞品的三房一般面积都接近140平方米。铂悦·滨江总价段和实用性优势相当明显，加上装修标准也是对标大宁金茂府、万科翡翠花园等近期备受认可的高端住宅，引起外界强烈关注也是情理之中。”陈彬还透露，铂悦·滨江是旭辉与香港置地联手开发的综合体项目，住宅另一侧就是香港置地主导的星级办公、精品商业、休闲娱乐等多重业态，兑现了项目动静分离的生活场景切换。

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