政策利好效应持续 申城楼市"金九银十"成色或可期
原标题:政策利好效应持续“金九银十”成色或可期
今年注定是房地产行业不平静的一年，利好政策层出不穷，价格也是一直上涨，刚需则继续担任楼市的主力军。在上半年的楼市交易中，我们不仅看到了5-6月火爆的成交场面，同时也看到了夏季市场的一反常态、淡季不淡。如今“金九”已过半，虽未能超越“3·30”新政初期的成交量高峰，但是一、二手房市场依然呈现出火热态势，“金九银十”成色或可期。
回顾上半年政策“组合拳”带动楼市快速前进
2015年上半年，调控政策的轮番出台激发了房地产市场的成交活力，楼市逐渐走出了之前的低潮期。同时，4月份之后股市也迎来了一波上涨，大家手头的资金充裕了，于是楼市也达到了前所未有的井喷状态。
自从“3·30”新政实施以来，上海新房市场成交量就持续活跃，即使是被冠以传统淡季的7月也丝毫不见降温，成交价格走势更是一路高歌，已连续四个月呈现上涨趋势。“7月淡季不淡”可以理解成是上半年火爆成交一个惯性的延续。
9月份以来，“金九银十”的话题层出不穷。作为楼市传统营销旺季，9月份和10月份的表现尤其值得市场和开发商关注。不过，近些年来，楼市似乎已经走出了传统淡旺季的销售规律。在多轮利好政策的带动下，今年“金九银十”的表现备受瞩目。
一手房市场政策扶持助改善型住宅奇袭折桂
从过往来看，刚需产品一直都是在楼市中处于主导地位，然而在今年的上半年却一反常态，改善型住宅完成奇袭，成为当前市场的交易主力。
从成交情况来看，7月商品住宅的成交量为134.6万平方米，仅次于5、6月份，为年内第三高，同时也是自2010年以来近6年的同期新高，彻底打破7月楼市淡季的格局。成交价格方面继续得以突破，7月成交价再度超过6月，创下历史新高，并且同比涨幅惊人，为近5年来涨幅最大的一个月。
得益于今年政策对改善型置业的支持，今年中高端项目入市步伐明显加快，成交量表现更是节节攀升。从7月成交量榜单前十项目来看，低于2万元/平方米的项目已经绝迹，2万-3万元/平方米之间的项目也仅有3个，其余均为成交均价都是超过3万元/平方米的中高端项目，在前十项目中占比高达七成。可见中高端项目的热卖是导致7月成交均价上扬的主要原因。
然而8月开始，由于新增供应不足、前期需求已然消化，造成交易速度明显放缓。进入9月，在传统“金九银十”的概念下，开发企业纷纷加紧上市。
据上海链家市场研究部数据显示，9月上半月上海商品住宅新增供应量为76万平方米，与8月上半月相比上涨2.7倍，几乎与8月全月供应量持平，与去年同期相比上涨41.5%；但在成交量表现上，相对于前几个月的高速去化，原本属于传统旺季的9月上半月成交略显疲软，这主要是受到近几个月的月末翘尾现象影响，9月上半月成交量虽不及8月下半月成交量，但相比去年同期仍大幅提升。数据显示，9月上半月成交量为61.1万平方米，与去年同期相比上涨92.4%；成交均价为28991元/平方米，与去年同期相比上涨14.4%。
对于下一阶段走势，楼市可能将由上半年的高端改善住宅变为以刚需成交为主；且从上半年“集中、爆发、快速”的上涨趋势，将渐渐演变成下半年“温和、平稳、理性”的上涨趋势。
二手房市场房源紧缺老公房“咸鱼翻身”
自“3·30”新政以来，沪二手房市场连续数月位于3万套以上的高位水平，即使在传统的夏季也呈现出淡季不淡的态势，因此今年的“金九银十”也被外界寄予厚望。从上海链家的成交情况来看，截至9月中旬二手房成交量相较8月同期上涨了约50%，“金九银十”的季节性因素对市场的影响十分显著。
以古美板块为例，上海链家在这一板块的门店9月以来已成交了30余套房源，相当于8月同期的3倍水平。据上海链家古龙二店经理介绍，“3·30”新政初期的时候，一些资金比较充裕的客户入市，成交了区域内不少中高端房源。但是，这批客户消耗了大量房源之后，市场变得更为依赖置换型交易，并且这类交易往往牵涉数个房东和客户，形成了链条。在夏季，作为链条起始端的小标的老公房交易受阻比较严重，进而使得后续置换交易难以延续，因此导致区域总体成交量相对疲软。但是自9月以来，这一情况得到了很大的改善，该门店已成交了十多套小标的房源，从而推动了下一步的成交。
近期，上海链家古龙二店成交的一套古美小区的40平方米小户型房源，总价为120万元，位于6层，小区没有电梯，原本在夏季是出售比较困难的一类房源。然而租住在浦东的客户，数月寻房置业未果，进入“金九”后担忧房价继续上扬，因此在链家网上看到这套总价较低的房源之后，迅速赶到古美小区与房东洽谈，最后仅仅议价了数千元就下了定金。
上海链家研究总监陆骑麟表示：除了传统的季节性因素之外，近期一系列宽松化的政策信号的发出，也给“金九”楼市添砖加瓦，虽然今年“金九银十”未必能超越“3·30”新政初期的成交量高峰，但总体成色还是较有保障的。从目前老公房“咸鱼翻身”的情况来看，目前的二手市场对于刚需的选择面越发收窄，这一方面会导致房东提价，加重刚需的经济负担；另一方面，刚需买家只能被迫选择一些面积更小、房龄更长、位置更偏远的房源，也降低了居住品质。
◎专家观点：
◆上海链家高级资深区域总监孙成平
最近政策一定会大范围利好楼市，但要明白这些政策都不是针对一线城市的，因为要避免一线城市楼市过热。一线城市和三、四线城市完全不同，在上海，需求是大于供应的，就算政策导致短期内能市场产生一些变化，但都不会持续，因为只要限购政策在，很多的需求是无法得到疏导和爆发的。
我们看到刚需盘在4-5月快速启动，成交量急速上升，导致1-2个月后出现挂牌房源稀缺的现象。由此引发了刚才提到的“多米诺”需求效应，高端住宅错过了上半年的成交高峰，但在7-8月开始火热起来。
而8月二手房市场的真实热度其实并没有这么高，签约数据有一定的滞后性，这从月度房源转定比例中就能看出。我们都知道，客户从开始看房到付定金，再到签约，都需要一段时间，成交周期一般在30-45天左右，快的话也要7-15天。另外，置换客户的交易过程会复杂一些。比如5-6月时有些客户已看好要买的新房，但原先持有的房子没能马上卖掉，要一直等到这笔资金到手才能再购置新房。在这个过程中，还可能会涉及到多个房东置换的“连环交易”，这些情况都会拉长成交周期。
客户积累在增长，房源挂牌也在增加，政策利好更是增强信心，所以“金九银十”的表现还是非常值得期待的。但因为5-8月连续4个月单月的成交量超过3万套，达到3.3万套以上，成交量已提前在上半年集中释放了。所以和往年相比，今年的9-10月可能不会异常火爆。