百余城市出招“去库存” 下一步还有哪些发力点?
继2月初降低非限购城市首付比例后，财政部等三部门日前又发文调整房地产交易环节税收……去年以来，中央连续出台推进“去库存”政策，包括山东、江西、甘肃、海南(楼盘)等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台“去库存”政策。专家分析认为，这些政策短期内将对楼市去库存形成实质利好，但从中长期看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。
哪些区域“出招”最多
易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称，从目前已出台去库存政策的地方来看，二线城市占比约为5%，三四线城市占比高达95%。从区域分布看，中部城市最多，占比超过一半;西部次之，占比约40%;东部目前仅有山东省。出台政策的省市与库存高企的区域分布重合度较高。“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”
专家分析和记者调查发现，各地去库存“招数”虽有异同，但主要可分为以下五类：
【招数一：活用公积金杠杆】
目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川(楼盘)省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
【招数二：降低税费】
多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆(楼盘)将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……
与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌(楼盘)市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率;宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。
【招数三：鼓励农民工进城购房】
山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策;甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。
【招数四：打通商品房和保障房通道】
甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房;安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
【招数五：实施房地产供给侧改革】
山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标;江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。
“组合拳”效果怎样
仲量联行分析师认为，地方政府相继出台政策提高购房者的可支付能力，短期内将对楼市去库存形成实质性利好。
今年春节期间，在福州(楼盘)东区某楼盘售楼部里，记者遇到了来自福州的郊县长乐的“购房团”。“平时大家都奔波于上海(楼盘)、北京(楼盘)等地，趁着过年放假来福州看看，想买房置业。”看房的周先生告诉记者。
不过，记者也注意到，在一些三四线城市，返乡置业并没有预料中的火爆。在外务工的85后小孙说：“烟台(楼盘)的新房均价在6000元左右，而自己的月收入也不过3000元左右，若买一套80平方米的房子，大约需要48万左右，算上税费和首付，需要一次性拿出将近15万元，这是我不吃不喝4年多的工资。”
在山东淄博(楼盘)市从事房地产行业的中介王经理说：“春节期间我只接待了三位顾客，不少人期待楼市还有利好政策，观望情绪比较重。”
中原地产研究部高级经理卢文曦说，各地出台的去库存组合拳给市场带来了好的预期，但效果还需政策的细化落实。
还有哪些发力点
如何更加有效推进“去库存”，业内人士认为，从中长期看，三四线城市地方政府下一步应在产城融合、户籍制度改革等方面下大力气。
记者近期在多地调查了解到，很多城市在公积金贷款方面都有连续缴存等规定，但这些规定对工作不稳定的农民工来说，在实际操作中难度不小。
来自四川的新生代农民工梁博说：“我们流动性太大，在这个工地交了，去另一个工地不一定给交，就算给交也会间隔一段时间、无法接续。换个城市就更麻烦了，公积金账户不但要转来转去，时间接续的认定标准也不一样。”
首付比例降低后，在沪打工的农民工罗旭辉想回老家安徽县城买房。“问题是在县城要找到一份月薪几千元的稳定工作难度挺大，收入不稳定，哪敢贷几十年的款?”
中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，应加快调整产业结构，引入新兴产业，大力发展第三产业，从而带给城市更多的就业机会，进而产生大规模的置业需求。小城市则更应结合自身特点及资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，增强人口吸附力。
“政策要与市场相结合，落实户籍制度改革，真正推进城镇化和农民工市民化进程，这才是未来推动住房等城市消费最重要的发动机。”国家发改委城市和小城镇中心主任李铁说。(新华社)