申城土地拍卖市场降温 长宁区一商办用地终止出让

　　申城楼市在4、5月份迎来了难得的“小阳春”，但与之形成鲜明对比的是，土地拍卖市场开始降温，5月至今，还无一幅住宅地块入市。而就在月初，长宁区政府还因质疑三家房企私下串标，企图以底价拿地，而终止了一幅商办用地的出让。是什么原因让土地市场遇冷？请听报道：

　　长宁区政府这次终止出让的土地为华阳街道28街坊，地处于长宁区内环以内，为商办用地，底价14.83亿元，起始楼板价22449万元/平米，地理位置优越。开始有10多家企业领了标书，其中三家企业提交竞拍申请，戏剧性的是，这三家企业最终以联合体的形式参与竞拍，等于这场拍卖只有一个竞标者。这意味着地块很有可能以底价成交，中原地产分析师宋会雍认为：

　　【就意味着土地竞买的竞争力本身是不够的，对于政府来说，它的收益也会受到很大的影响。眼下他显然那需要对于竞买人的动作做出回应，就是这样竞买，我是不能够接受的。】

　　据记者了解，最终长宁区政府以质疑他们私下串标，损害政府利益，而终止拍卖，并约谈房企给予警示。根据规程，在少于三家企业竞拍的情况下，土地出让方的确有权终止拍卖。而对于房企而言，以联合体的形式拿地同样合规，这样能减少成本，从去年开始，这一形式变得极为普遍。那双方最终是为何谈崩了呢？据一房企负责人透露，除了价格，还有一些附加条件没有谈妥：

　　【可能是因为一些附加条款不成立了，否则不存在这个价格我们基本都谈好了，最后去反悔的情况。买地不是说光买这块地那么简单的，包括付款的方式、资金的来源，还有配套啊，周边的改造啊。】

　　这场土地拍卖的终止从侧面也反映出，现在房企拿地变得极为精明和谨慎，不太可能再为一块地相互拼命搏杀，创造出百分之几百的溢价率。此前炙手可热的住宅用地同样如此，4月份的平均溢价率仅为60%。宋会雍说，眼下楼市回暖，经历了寒冬的开发商盘算的是怎么才能又快又多地卖房子，而不是囤地：

　　【开发商也明显地意识到，眼下这波政策带来的交易热潮，它是有限度的，不是无限制释放的，去化的动作比拿地的动作积极很多。他认为这个好卖只是阶段性的，并不是市场完全转向了。】

　　另一方面，受限于土地红线的控制，地方政府土地出让的节奏也必须放缓。地产分析师卢文曦说，目前的土地市场是供需两不旺：

　　【15年供应计划出来了，上海住宅数是40%，其他商业和工业仓储加起来是60%。今年土地到现在的供应节奏比去年减少了三成。】

　　表面来看，土地市场遇冷，对地价和房价都有抑制作用。但德佑地产分析师陆骑麟认为，长此以往也并非好事，土地一旦成了稀缺产品，价格被抬升是必然的，开发企业为了保证利润，只能拼命往高端上做，还可能引发蝴蝶效应。以大宁中环区域一高溢价地块为例，房源还没有入市，周边二手房价格已经上涨了1到2千：

　　【目前土地供应量比较少，一些比较好的土地，能获得比较好的溢价率。从市场来看，这部分土地价格比较高，可能会对住宅市场，特别是出让土地周边的房价会有推波助澜的作用。】