黄金商业地块打散零租给创业和小微企业 地产业劲吹“联合办公”风

              地产业劲吹“联合办公”风

　　11月30日，毛大庆的创业项目优客工场漕河泾店开张；12月4日，全球最大的联合办公主题产业峰会GCUC在上海举行；12月8日，上实集团与美国柯罗尼资本共同投资的“WE+”众创空间，与SOHO中国旗下虹口SOHO3Q项目同日揭幕……一时间，“联合办公”成为地产界、创投界的热词。

　　所谓联合办公，就是企业以工位、小时等“零租”方式，租下办公场地。这种形式吸引的多是创业企业、小微企业。

　　几乎所有项目创始人都宣称，联合办公项目一开张，不少入驻率已达到90%以上，这样的数字远超普通商业地产。不过联合办公意义远不止盘活闲置商业地产，更大的野心，在于打造创业服务与共享经济“生态圈”。

　　联合办公盘活闲置商业地产

　　WE+在淮海中路、Mo.ffice在北外滩、P2在南静安、SOHO3Q在新天地、弘基旗下的“创邑”在老码头……在联合办公行业，这些黄金地段用来零租给草根创业者。

　　这背后，有复杂的商业利益考量。联合办公在淮海路，成本可以有多低？一个人一个礼拜，当前市价是六七百块。折算下来，并不比整租便宜，但门槛就要低很多。“在SOHO3Q，租几个小时也可以。”SOHO中国董事长潘石屹说。整租变零租，对企业运营能力提出了很高的要求。当然，拜互联网技术所赐，这个问题可以很好解决。眼下，联合办公企业都在开发自己的租赁系统，让求租者通过APP，方便地租到空出来的工位。

　　另一重考量，来自于商业地产的尴尬现状。WE+淮海中路店，原先是一家知名的KTV，因经营不善关闭。WE+品牌与业主上实集团合作，进行了符合联合办公模式的改造。优客工场首家门店位于北京CBD核心区域，原先是商场地下一层的超市，顾客寥寥，如今成了创业者们的乐园。如果运营得当，就算跟整租相比，联合办公的收益率也不见得低。“我们算过，出租率达到65%就盈亏平衡；达到95%就超过整租的收益。”精明的潘石屹不会做亏本生意，刚开张的虹口SOHO出租率已达到94%。

　　跑马圈地形成“创业生态”

　　其实，早年上海就有“雷格斯”等联合办公空间，出租单位按工位计算，周期也很短。过去大量的园区“孵化器”，某种层面上也与联合办公有几分相似。只是，这一轮的联合办公潮，不少企业是参照美国的“Wework”在做，可以说是“雷格斯”和“孵化器”的升级版。由于吸引的大多是草根创业者，也有很多人把自己的项目称为“众创空间”。除了工位，他们还提供不少创业服务，有的干脆自己变身投资人。

　　平台运营者的野心不止于此。“桌子只是我们的入口，我们把桌子租出去，仅是一个开始，我们要创造多维度盈利可能。”毛大庆说。

　　GCUC峰会上，联合办公运营者们都在谈论“创业生态”。在他们看来，当前的创业者，已不仅满足于运营者提供的各类服务，通过开放空间和大量交流，他们已产生了强烈的彼此交流、彼此服务、形成上下游关系的冲动。“同一个空间里，我们有做智能产品，也有做产品包装的，还有做众筹的，这么一个小空间，就能形成产业链。”P2创始人邓健灵说。

　　既有创建“生态”的愿景，“跑马圈地”就成为联合办公企业一个至关重要的诉求。SOHO3Q的目标是全国10万个工位，优客工场是50间店，WE+也说要做到“5年内50家店、10万人”。

　　市场很大，一切刚刚开始

　　眼下，已有不少知名创业企业在联合办公空间内诞生了：P2内的足记、周末去哪儿、小猪短租、魔方公寓；SOHO3Q里的小红书、壹枱钢琴、青苹果医生；大中型的互联网公司也青睐联合办公空间，美团、优步，都在SOHO3Q。

　　“估计国内各式各样的联合办公企业至少有1000家以上。”WE+创始人刘彦燊说。据调查，全球至少有7800个这样的“联合办公”，在过去12个月内，以36%的增幅在增长。联合办公的市场有多大？即便是目前“1000家以上”的从业者，占全部商业办公市场的比例还很小，不到4%。未来想象空间很大。

　　行业正在起步，未来会有更多人加入，也可能出局。“我预计1年内会有很多小平台退出，最后留下来的品牌，不过5到10个。”刘彦燊说。