楼市深V反转后怎么走 今年保险资金继续"围攻"房企

　　2016年1月12日，沪上迎来了2016年的第一场土地拍卖，绿地在没有任何竞争的情况下，以2.73亿元竞得静安区曹家渡商办复合地块，溢价率0.37%，成交楼板价20579元/平方米。一位开发商朋友笑言：“现在买地，风险太高，不敢下手。”就在此时，家住祥和家园的老张悄悄地撤掉了挂牌，尽管已经有多位购房者认可了出价，但老张苦于买不到合适的置换物业，决定继续观望。有人不敢买，有人不敢卖，2016伊始，楼市已经再上一个台阶，牵动各方神经。

　　2015年，上海楼市上演V型反转，从目前多家机构的预测数据来看，房地产业内普遍看好上海2016年楼市走向，在政策面、资金面持续向好的情况下，楼市尤其是一线市场或还将延续2015年下半年以来的强势表现。

　　 一线城市学区房仍抢手

　　跳价、撤单、观望，楼市2016年开局。

　　在浦东，12月底成交了一套锦绣花木公寓两房，挂牌当天就吸引六七组客户看房，由于楼层位置较佳，且对口区重点学校海桐小学，因此客户看房后都表示愿意购买。房东原来心里价位不低于560万元，由于客户争先购买让房东意识到房屋很抢手，当场跳价10万元，而在场客户大多没有异议，就在房东犹豫之际，一位买家报出575万元的价格并表示短期内付清首付，房东考虑再三最终与其达成意向。

　　普陀区祥和名邸，近期成交的一套祥和家园两房，挂牌价410万，当天就有七八组客户集中看房，有些出乎房东的意料，在看房后，房东马上跳价至415万元，并要求买家首付必须达到五成，谁能做到就卖给谁，话语一出，一位买家当即同意了房东的条件，双方在两天后顺利签约。而另一位业主老张因为担心置换不到合适的物业，则悄悄地撤牌了。

　　来自中原地产的统计数据显示，2015年末，上海新建商品住宅（剔除配套动迁）存量面积1091.3万平方米，比2015年最高时期下降23.1%。以近6个月月均销售计算可供消化7.4个月。市场由供应过剩转变为供应不足，并且随着库存不断走低，涨价压力也逐步显现出来。

　　2015年，上海楼市反转从“330新政”开始，涨幅超过2013年，创历史新高。据统计，2015年，上海单价10万元以上的新房成交598套，环比增长315.3%，历史最高成交单价记录也被汤臣一品刷新至26.9万元/平方米。

　　楼市向好的惯性还将在2016年延续，政策面的放宽、周期规律都支撑楼市走强。来自易居中国的预测指出，2016年一线城市房价将继续上涨，源于房价上涨的逻辑并没有发生改变。从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，都会促使房价上涨。从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月份，2015年只上涨了8个月，2016年仍将上涨。预计环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；预计同比增幅呈扩大态势，2016年年底达6.6%左右。

　　 开发商齐聚一线城市拿地

　　2015年，一场土地拍卖结束后，一位开发商与合作伙伴苦涩地握握手道别，由于触及了其中一家公司的限价，前者只能黯然退出。事后，他接受记者采访时表示：“在房地产市场上混，最重要的就是把握好拿地的时机，把握不好，说不定，今年你是前十，明年就破产，绿城就是个例子。”为了控制拿地的风险，这两年中国的大型开发商绞尽脑汁，紧随万科，多家开发商搞起了地方高管跟投，说到底，就是大老板担心各地高管为了抢资源乱拿地。

　　面对三四线城市的高库存，几乎所有的开发商都达成了共识，一线城市最安全。2015年，长期盘踞三四线城市的碧桂园甚至也来上海拿地了。2015年，十大典型城市土地成交均价与成交量成反比。一线城市中，上海地价增幅达到47.3%，北京、广州增幅分别为14.7%、9.7%。

　　值得注意的是，大批险资企业、金融企业也加入2015年土地大战。在房地产市场大分化的市场环境下，一线城市和部分重点二线城市土地价值深得各方认可，吸引包括险资企业在内的各大房企和机构争相布局。中国平安、中国人寿、泰康人寿、民生人寿等众多保险公司均以不同的方式介入土地市场，

　　易居中国有关分析人士指出，预计2016年土地平均购置价格增幅将进一步扩大，全年增长10%左右。主要原因：一是2015年房市进入复苏通道中，2016年地市也将进入升温通道；二是从成交结构上看，地价最高的一线城市土地供应有限，价格继续大涨，地价较低的三四线城市则接近土地开发成本，跌无可跌，稳中有升是大势；三是2015年土地购置价格基数较高，2016年涨幅不会太高，但总体上增长幅度可能会大于2015年。

　　 房企被险资包围

　　楼市表现火爆，土地市场水涨船高，这一年，开发商过得相当不轻松，利润被进一步压缩。

　　近期房企陆续公布2015年业绩情况，从全国十大房企来看，7家公布了全年业绩。随着2015年楼市出现好转，大房企销售额普遍好于同期。但是房企之间的分化也日趋明显。

　　首先，个别房企表现没有跑赢大势，销售目标也未完成。比如富力地产，全年销售额544亿元，和去年持平，目标完成率99%。雅居乐全年完成销售额422亿元，目标完成率为94%。其次，房企强者恒强特点突出。比如恒大，全年完成销售额2013亿，并且中间上调过一次销售目标，年底仍超额112%完成任务。另一个迈入2千亿俱乐部的是万科，2015年销售额为2615亿元。保利地产虽迈入千亿行列，但和万科恒大比尚有不小差距。

　　2015年年底，万科遭遇了险资背景的宝能系举牌，在得到另一家险资企业安邦的帮衬后，才勉强稳住阵脚，结局如何，目前还难以预料。这仅仅是2015年，险资大举入侵房地产行业的一个缩影。据统计，2015年上半年，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企有25家，占比达到18%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家，前海人寿入股2家，保险资金流入房地产企业持续升温。

　　保监会最新资料显示，2015年1-10月，保险行业总资产达11.83万亿元，较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看，将有3.55万亿资金可用于房地产投资。大规模保险资金进入房地产行业，不仅推动资本和实业跨界融合，房地产市场格局也将发生深刻变化，这个趋势或将在2016年继续。