上海首批共有产权保障房已满5年 交易细则出台
上海自2010年起开始供应共有产权保障住房，今年起，试点批次1800余户家庭已取得房地产权证逾五年，将陆续符合上市交易的年限要求。市住建委表示，《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(以下简称《实施细则》)已经开始实施，其中规定，购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。
《实施细则》全文可通过中国上海门户网站www.shang-hai.gov.cn查阅。《实施细则》主要规定了购房人购房后5年内回购、5年后政府优先购买、购买政府产权份额和上市转让的申请审核、办理程序、价格标准、税费承担等重点内容； 同时，对于违规违约使用共有产权保障住房行为的发现、认定和分类处理等问题，也出台了相关政策措施。
■交易方式
购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房；上市转让共有产权保障住房的，区政府指定的住房保障机构在同等条件下有优先购买权，上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。为加大对违规行为的制约力度，《实施细则》在交易方面实行“一票否决”，也就是说购房人、同住人拒不履行区房管部门作出的行政决定，以及有违规违约行为未改正等情形的，不得购买政府产权份额或者上市转让共有产权保障住房。
■交易价格
政府行使优先购买权以及购房人、同住人购买政府产权份额，按照房源项目市场基准价格执行。房源项目市场基准价格根据房源类型分别由市、区级住房保障机构委托房地产估价机构评估，参考房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素拟订，并经相关审批程序批准后适时公布。单套共有产权保障住房转让价格按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定，浮动幅度与购买该套住房时使用的浮动幅度一致。
■保障机制
共有产权保障住房是政府组织供应的保障性住房，为防止住房不再困难的对象继续占有共有产权保障住房，《实施细则》规定，取得房地产权证未满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当腾退共有产权保障住房，交区政府指定住房保障机构回购，回购价格为原购房款加同期银行存款利息；取得房地产权证满5年，购房人、同住人购买商品住房的，应当在商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额。
[新闻释疑]
1、共有产权保障住房5年内回购有什么具体规定？
购房人、同住人在提出申请后，取得房地产权证未满5年，存在户口迁离本市或者出国定居、全部死亡以及购买商品住房(经区县住房保障机构核定仍符合住房困难面积标准除外)等情形之一的，其共有产权保障住房应当由区政府指定的机构予以回购；在此期间，购房人、同住人因夫妻离婚析产或者无法偿还购房贷款等原因，确需转让共有产权保障住房的，也可以向区住房保障机构申请政府回购。回购共有产权保障住房的，回购价款为原购房款加同期银行存款利息，计息周期为自原购房合同签订之日起至回购合同签订之日止。
2、共有产权保障住房5年后交易计算方法？
交易价格计算方法如下：政府指定机构优先购买的，交易双方以房源项目市场基准价格及其浮动幅度为基础，协商确定交易价格；购买政府产权份额的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算； 上市转让的，按照上市转让价格及其浮动幅度计算，如上市交易价格低于房源项目市场基准价格的，按房源项目市场基准价格及其浮动幅度计算。
3、对供后房屋违规违约使用行为如何处置？
购房人、同住人在取得完全产权前严禁实施擅自转让、赠与、出租、出借共有产权保障住房或者设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权等行为。