公积金余额要留足 购房者:少贷60万多付20万利息
原标题:公积金要贷足，账户余额要留足
5月28日消息：上月，沪上公积金贷款额度提高至家庭最高为120万元。然而，如果未提早准备，则会导致无法申请到最高额度。近日，市民夏先生将自己的购房经历告诉记者，由于他和太太的公积金一直在使用，因此账户余额“不达标”。业内人士提醒购房者，无论购买一手房还是二手房，申请公积金贷款都要提前筹谋。
贷足120万元
账户余额需大于12500元
市民夏先生和太太近期准备换房，按照申城上月实施的新政策，夏先生有补充公积金，太太没有，两人共同贷足公积金可有110万元的额度。然而，置换新房的合同签订后，他才发现，由于公积金一直在使用，账户余额“不达标”，所以他和太太的公积金贷款不能“顶格”申请。
夏先生告诉记者，他们准备卖出的住房尚有40多万元公积金贷款，置换前一直在用公积金冲还贷，所以公积金账户每月都基本扣完。
最近他看中了置换的房子，已和上家签订购房合同，中介此时才提醒他，如果申请公积金贷款，要贷足110万元，需要提前准备。因为，公积金贷款额度要最大化充分利用，有一定前提条件。
采访中，记者了解到，对于购买首套住宅或改善型第二套普通商品房的购房者来说，公积金贷足50万元需满足其账户余额大于12500元，月缴额大于780元。当公积金月缴额大于780元而余额不足12500元时，以余额的40倍计算；当余额大于12500元而月缴额不足780元时，可贷金额则为月缴额/0.14×6×可贷年限。
此外，当月缴额和余额都满足条件，分别用上述两种方式计算出结果后选择低的金额。补充公积金贷足10万元需满足条件：余额大于5000元且连续正常缴纳6个月以上。
经中介提醒后，夏先生去银行办理中止公积金冲还贷，但他和太太的公积金账户余额要达到上述大于12500万元的要求，至少还要5个月。而按他们置换时和上家签订合同的进程，3个月后，就必须向银行申请贷款。
夏先生颇感懊悔：早知道，现在住的房子，就早点把公积金扣款停了。现在，他和上家商量能否让他再多充几个月公积金，尽量多申请些公积金额度，但夏先生也知道，原先申请110万元的额度是一定来不及了。
60万元公积金变商贷
25年多付利息20万元
不能“顶格”申请到公积金贷款，夏先生会损失多少？记者算了一笔账。他们预备申请220万元的组合贷款，其中110万元商业贷款，110万元公积金贷款，以基准利率、等额本息法计算，25年的还款总额为375.28万元，利息为155.28万元，每月还款1.25万元。
如果夏先生这次只能申请到50万元公积金贷款，那么再贷170万商业贷款，仍按25年、基准利率、等额本息法计算，总还款额为394.89万元，利息174.89万元，每月还款1.32万元。两相比较，总利息支出要多19.61万元，每月还款要多700元。
如果商业贷款利率能打到9折，170万元商业贷款与50万元公积金贷款，按上述条件，总还款额为377.79万元，利息157.79万元，每月还款1.26万元。如果贷足110万元公积金，剩余贷110万元商业贷款，那么总还款额为364.22万元，利息144.22万元，每月还款1.21万元。在商业贷款利率打9折的情况下，如果夏先生贷足公积金，每月要少还500元，25年总利息支出减少15.57万元。
此外，业内人士还提醒，公积金可贷年限和房龄等因素有关。5年内竣工的房子，最高可贷30年；房龄6-19年的房子，最高可贷年限=35-房龄；房龄超过20年的房子，最高可贷15年；男性最高贷到65岁，女性贷到60岁。
消费提醒
如何贷足50万元
公积金贷足50万元需满足其账户余额大于12500元，月缴额大于780元。当公积金月缴额大于780元而余额不足12500元时，以余额的40倍计算；当余额大于12500元而月缴额不足780元时，可贷金额则为月缴额/0.14×6×可贷年限。
此外，当月缴额和余额都满足条件，分别用上述两种方式计算出结果后选择低的金额。补充公积金贷足10万元需满足条件：余额大于5000元且连续正常缴纳6个月以上。
