假日房展火爆开幕老股民来凑热闹 昨迎近三万客流
图片说明：昨日展会上，优惠力度相较去年略显逊色，有工作人员调侃称现在不涨价就算让利了。
正值楼市系列新政出台满月，上周上海楼市成交近40万平方米，创下了近一年半的周成交最高纪录，这似乎预示着楼市的“拐点”到来。在此关键节点，“五一”假日楼市开幕了，主办方统计，首日尽管是工作日，还是迎来了2.8万人次，房企也抓住这个重要的时间窗口加紧推盘，营销策略也有不少新创意。
从首付0.3成到零首付
恒大和绿地的楼盘在展会上正面PK，这次“客场作战”的恒大祭出的法宝除了之前刚宣布的无理由退房外，就是其“首付贷”产品了。
“我们项目的均价是2.2万元/平方米，总价280多万，您首付只需要3%，也就是8万多，剩下27%的首付由我们帮您垫付……”起初记者甚至以为自己听错了，“首付是3%，不是30%？”恒大佘山首府的销售人员在宣传单上边写边向记者解释，“剩下的27%首付可以分三年还清，而且不用付利息。”
恒大的这种首付0.3成的促销，其实质就是过去开发商用过的一成首付、分期首付，只不过要更加彻底一些。
相比较而言，一些楼盘在现场打出的零首付就更加要“搞脑子”了。位于闸北的绿洲雅宾利花园三期与平安好房合作推出了“好房贷”，号称可以“零首付”，不过过程着实有些费劲。假如购房者手头有两套二手无贷款房源，现估值1000万元，那么他可以通过好房贷产品最高可抵押贷到700万元，这700万可以直接作为首付款去买绿洲雅宾利花园三期的三房，抵押贷款期限为1-2年，利息第一年全部由开发商承担，第二年购房者承担5%，其余部分由开发商补贴。这么一圈绕下来，也就是说购房者没有额外掏出700万现金的首付，而买到了新房。
今年以来，互联网、房地产、金融三驾马车结合得更加紧密，各种“首付贷”产品层出不穷。企业推销也不再“犹抱琵琶半遮面”。除了开发商，展会上，记者还看到一些房产电商也在推销“首付贷”。安居客与点融网推出的“安居首付贷”、税前月收入满3000元、在现单位工作满6个月的购房者即可申请；贷款最长可达36个月，最高可贷50万元；年利息约为7.4%，购买指定合作楼盘还可享受零利率优惠。
“现在的年轻白领情侣，两个人月收入总和基本都会在3万以上，每月还房贷不是问题。但由于工作年数不长，3成首付款是最大阻碍。假如购置一套200万左右的婚房，7成房贷按揭，首付最低也要60万元。假如能申请到36个月的安居首付贷，两人只需一成首付即20万元购房。”销售人员介绍说。
不过，毕竟天上没有掉下来的馅饼。“首付贷”其本质还是消费贷款，一般利率较高，且有诸多附加条件。使用了“首付贷”固然能够减轻首付的负担，但是因为消费贷款利率较高，往往还贷的头一两年月供压力会非常大，“房奴”的包袱反而重了。
改善型楼盘大幅增加
此次假日楼市是“3·30新政”实施后的首个大型房展会，同时昨天又恰逢新政实施满月，在当前楼市趋于回暖的背景下，此次房展与以往的假日楼市有几大明显的区别。
从参展项目来看，本地产品占绝对主力。之前房展不仅有海外地产还有外地地产，而这次难觅海外地产身影。此次外地楼盘多主打“旅游地产”、“养老地产”概念，参展比重大约仅占10%左右。
开发商参加展会，必须要衡量展会的成本和收益。系列政策带起一波销售高潮，尤其是刚需项目销售不错，现在销售方式相当多，在这个节点上花钱参展，无非在形象和名气上多加分而已，从首日的情况来看，现场人气略低于去年秋季房展，但后几日有望提升。昨天是工作日，客流量要少一些，来客也主要以中老年购房者为主。
还有一个比较显著的变化是中低价位的刚需楼盘比重略有下降，总价动辄五六百万以上的改善型项目增加了。本届展会刚需项目约4成，而以往可以达到五六成。大型站台或者重要展馆几乎都被中高端项目占领，杨浦、闸北等以往不多见的浦西传统市中心改善型项目纷纷登场亮相。
改善型楼盘数量大增与当前市场环境的变化密不可分。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，从市场成交来看，一旦单套房源总价超过300万，销售速度就会下来。对房企而言，当前虽然市场回暖，但库存压力犹在。随着信贷政策放宽，利率优惠幅度越来越大，当前改善型需求成为重要购买力，因此这部分交投力量有释放的需求，房企不会错过推盘良机，5月份还会保持比较旺盛的供应。
另一个重大变化就是开发商的优惠幅度缩小，让利销售诚意不高。绝大部分楼盘还是采取常规销售手段，采取“2万抵N万”等常规优惠，折算下来普遍9.7折上下。相比去年秋季房展最低可以达到9折力度，这次只有个别项目针对房展推出特别限时优惠，尺度可以达到9.2、9.3折左右，不过条件比较苛刻，如需要一次性付款等，甚至有的楼盘干脆打出“五一不涨价”，言外之意是不涨价已经“很良心”了。
“开发商不愿大幅促销是由于在政策推动下4月成交出现放量，新房成交超过100万平方米，交易热情已经基本攀升至顶峰，未来楼市政策还会维持在相对宽松的环境，有利于成交维系。”卢文曦表示，在成交活跃的背景下，优惠尺度减小或是没有优惠都比较正常。另外，本次展会也是对现行营销策略的进一步检验，试探当前价格的市场反馈，如果买方还是积极给予反应的话，不排除会有部分项目尝试涨价。
老股民来听楼市讲座
目前全民最热的话题绝对非股市莫属，即便在房展会上，都能看到有的销售人员稍有空闲就在手机上看个股走势。
此次假日楼市，主办方每天都安排了置业论坛，首日的置业论坛话题即围绕2015炒股还是买房展开。记者发现，在座的听众有不少都是老股民。“这两个月是赚了点，不过我估计接下来要统统还掉的。”已经有近20年“股龄”的老李风趣地说。至于来置业论坛，倒也不是说急着买房，只是想听听专家对于楼市股市的观点而已。“我们这些老头子已经无所谓了，对你们这些80后、90后来说，股票说到底就是一张纸而已，如果你们有点钱的话，最好还是先买个小房子，毕竟那是不动产。”
在这些老股民看来，楼市、股市都有风险，一定要投资，求快的话还是股市好，求稳的话楼市好。
“从股市和楼市的周期波动看，基本呈现同向的变化关系。这和货币环境持续宽松、市场预期持续调整等有密切的关系。”论坛的发言嘉宾之一、易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，目前股市的复苏节奏比楼市要快，而且复苏的力度也比预期的要强。“这样一波牛市行情，确实会带来市场预期的转变。所以部分购房者在近期都在做一个短线操作，即先买股持有几天进而抛售，这个时候的收益实际上是比较丰厚的。部分收益率可能能达到日均10%的水平。尤其在上证指数冲高4000点后，和主流观点不同，股市并没有‘泄气’，反而继续走高，这使得更多的资金导入到股市而非楼市中。”
当然，反对的声音也是有的，即将此类股票投资比喻为“刀尖上跳舞”。对于房地产市场而言，虽然复苏姗姗来迟，但目前各类利好政策下，会使得持有住房的回报率继续上升。这会带来整个市场资产配置策略的转变。即依然会吸引部分炒股者在高位退出，进而进入楼市。
严跃进认为，从目前楼市市场成交状况看，很多城市已经出现了上升，这里面确实有部分资金是从股市退出来转而买房的。“预计后续股市投资的风险在加大，而楼市显得更具备稳健性。”