市政府“借壳”搬迁无望 济宁太白湖新区楼市陷泥潭

    从山东济宁市区驱车南行20多分钟就可抵达当地“城市发展主中心”——太白湖新区，在济宁市规划局发布的《北湖生态新城总体规划（2008~2030）》（以下简称“《规划》”）描述中，这里未来将是济宁市的行政商务中心、科教文化基地、休闲度假胜地和生态宜居新城。与此同时，这座于2008年获批成立的新区及其发展建设也于次年被济宁市委提升为全市800万人民的共同意志。

　　但是，在太白湖新区多位购房业主和当地开发商眼里，隐藏在宽阔的马路和林立的高层住宅之下的却是资金链紧张而致使多个楼盘建设速度放缓甚至是停工。另外，受制于交通不便、产业和商业配套不全、市政府搬迁悬而未决等原因，太白湖新区楼市深陷泥潭，而济宁全市的高库存量和去化时间过长等也或将成为悬在当地经济之上达摩克利斯之剑。

　　为此，《中国经营报》记者两次赴济宁及太白湖新区，详细调查当地楼市发展现状。

　　 开发商资金链紧张致多楼盘延期交付

　　“当初御景花园是以山东省省运会运动员村的名义建设的，而我是2013年7月购买的太白湖新区御景花园的房子，按照合同开发商应该在2015年5月底完工并交房，但是现在却因为开发商资金链断裂而交房遥遥无期。”济宁市购房业主李小姐说。

　　据记者了解，御景花园的开发商为山东信昌置业有限公司（以下简称“信昌置业”），工商资料显示，这家成立于2006年、注册资本为5000万元的济宁当地房地产开发公司在太白湖新区有多个住宅项目，但均因资金链出现问题而处于停工状态无法交房。记者获得的一份由信昌置业出具的《御景花园业主所提问题回复函》中提到，对于项目何时能再次开工的问题回复中表示，“等近期资金到位一部分后，马上组织开工建设。”而对于最终的交房日期也承认将拖延至2016年6月。

　　记者于4月19日再次来到御景花园项目部时，发现该楼盘已经复工。据项目部施工负责人张经理介绍，如果资金能按时到位的话预计明年年初就能交付。之前已经停工了两次，最长的一次停工近一年，原因是信昌置业把资金挪作他用，而现在之所以能复工是因为政府直接将资金打给施工单位。“现在新昌置业没钱所以抵给我们几十套房子，而为了能尽快回笼资金我们只好以低价尽快出手。”

　　除了御景花园遭遇停工复工的波折外，业主许先生所购买的同样由信昌置业所开发的翰林学府也存在同样情况，只不过等待交房的时间更长而已。“翰林学府总共一千多套房子，其中一半是作为济宁一中的教职工团购房出售，而剩下的则是面向普通业主，但是信昌置业本应该在2015年1月交房，结果至今已经拖了一年多了还只是一个框架结构。”许先生说。而翰林学府销售中心工作人员也证实许先生上述说法并表示，目前房子已经所剩无几，并将于近期交房。

　　为此，《中国经营报》记者多次致电、致函信昌置业公司试图进行采访，但截至记者发稿仍未获得回复。但是据之前《中国房地产报》报道称，信昌置业高管也承认翰林学府和御景花园项目的开发资金被挪用至其他项目，而这正是导致资金链断裂的主要原因，但公司也表示正在积极融资。资深房地产法律专家、北京京润律师事务所主任张志同就此向《中国经营报》记者表示，房屋预售资金被挪用说明当地住建部门在监管过程中存在失职行为，因为预售资金只能专款专用于房屋建设。

　　值得一提的是，在记者采访过程中多位济宁当地的房地产开发商向《中国经营报》记者透露，在济宁出现延期交付、停工等现象并不稀奇，甚至有的开发商已经资金链彻底断裂而烂尾，这其中重要的原因是政府在推进新城建设过程中步子迈得太大。“以居民回迁房为例，当初政府在招商中约定将按照工程进度付款，但是现在不少楼都封顶了却被告知没钱，然后又说兑换给我们另外一块土地来继续进行开发，可问题是兑换而来的土地根本没有土地指标，也就造成企业无法办理土地手续和对外销售，如此恶性循环开发商资金链最终肯定会出现问题。”

　　 市政府搬还是不搬？

　　在记者采访过程中发现，除了开发商因资金链紧张致使房屋延期交付而让业主颇有微辞外，市政府搬迁无望也被视为太白湖新区楼市深陷泥潭的直接原因。

　　记者在太白湖新区当地居民的指引下见到了传闻中的济宁市政府搬迁新址，十多层楼高的主楼左右两侧各搭配五六层楼高的配楼，外墙体蓝色玻璃与大门处挑高镂空设计颇具规模和风格，但是外观看上去气派和宏伟的同时却透露出一丝神秘，记者绕其兜转几次后却并未发现任何机关办公楼字样，只是在其北侧一处正在施工的项目部外发现全运会指挥中心标识。据山东媒体《齐鲁晚报》此前报道，这项名为山东省第二十三届运动会指挥中心的工程是以围湖、筑城、造山的方式，各栋楼依次成半围合排布，沿湖面呈围合展开，工程作为济宁市的城市建设重点工程之一，规划占地约19公顷，建筑面积达33.5万平方米。但是，这项本应于2012年年底交付使用的指挥中心却在全运会举办完近两年时间里仍旧尚未完工。

　　“整体看上去像是一个乌纱帽。”现场施工方工作人员说，“虽然项目是以省运会指挥中心名义审批的，但目的却是作为济宁市政府办公大楼建设，而之所以市政府尚未搬迁是因为不符合国家规定且超标，所以工程至今尚未验收交付。搬肯定是要搬，但具体什么时候并不知道。”

　　此外，记者在走访中还发现，距离市政府大楼不远处还有名为新城发展大楼及济宁市人力资源和社会保障大楼正处于施工收尾阶段。其中在新城发展大楼上还悬挂着“奋战60天，确保媒体中心项目按时交付”等字样，但是据现场施工人员表示，新城发展大楼实为太白湖新区政府机关大楼，共计21层，由两栋主楼和配楼组成。“这个大楼可是有讲究的，外圆内方像是一个铜钱。”

　　济宁市政府会否搬迁？为此，记者分别联系济宁市委宣传部和太白湖新区管委会进行采访，济宁市委宣传部新闻科科长赵磊表示，市政府搬迁只是坊间传言而已，所谓的新市政府办公大楼实际上是省运会指挥中心。但当记者问及为何省运会早已举办完了但指挥大楼至今尚未完工等问题时，赵磊说：“这应该由相关部门答复。至于具体以后用作何处，要报省委和国务院，我们决定不了。”而太白湖新区管委会宣传部负责人冯丽媛在接受《中国经营报》记者采访时表示，所谓的市政府大楼目前用途待定，对于上述施工人员所说的区政府大楼究竟归属于谁也表示不好回答。

　　据济宁当地媒体人士及多位开发商向记者表示，市政府大楼搬迁与否在当地仍属于敏感话题，迟迟悬而未决或与李克强总理履新后的“约法三章”及国务院有关规定要求本届政府任期内各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建政府性楼堂馆所有关。而上述《规划》中关于行政设施规划中也提到，太白湖新区的定位为市级行政中心，包括行政服务中心、会议中心及相关政府部门的办公用地，规划行政办公用地46.51公顷。

　　“市政府不搬迁难以带动太白湖新区的人气。”上述济宁媒体人士表示。此外，多位开发商也认为，这正是太白湖新区楼市身陷泥潭的重要诱因，而政府公信力丧失，开发商素质良莠不齐致使资金链断裂，再加上当地规划错位共同作用让当地楼市发展陷入恶性循环。

　　济宁翔天置业集团有限公司副总裁蔡鸣分析认为，之前太白湖新区楼市确实有过短期的火爆，但随着市政府搬迁这一预期的搁浅大家开始回归理性了。在太白湖新区有个怪现象，虽然当地生态环境条件很好，但由于当初批地的时候价格比较低以及规划都是以高层住宅为主，所以导致素质良莠不齐的开发商争相拿地盖房，市场同期释放了过大的供应量。而对相关商业配套和基础设施则关注不够，尤其是在互联网的冲击下，现在实体经济都在收缩，所以招商也十分困难。但是对刚需群体来说最大的吸引力又恰恰是商业等配套，所以对他们来说吸引力较低。此外，就高端客户来说，主要倾向洋房或类别墅等类型，至于容积率较高的区域，他们并不感兴趣。

　　“在两头不占好的情况下，开发商只能通过价格恶性竞争来获得市场份额，把太白湖新区变成了济宁房价最便宜的地方，而进行恶性的价格竞争又导致了客户进一步的观望。成交困难又衍生出企业现金流出现问题，由此开发企业进一步出现诚信危机，恶性循环让太白湖新区陷入泥潭。”蔡鸣说。而对于上述配套不全等问题，此前当地媒体“大众网济宁”也发出类似质疑称太白湖新区住宿、餐饮、购物等配套建设迫在眉睫，而记者在太白湖新区采访当天，为了买瓶水甚至开车转了近20分钟才找到一处农贸市场，途经多地发现沿路商业门脸或正处于建设阶段或空无一人。

　　太白湖新区管委会宣传部新闻科科长林通在接受《中国经营报》记者采访时也并不讳言，当初太白湖新区遵循的发展思路是“一年拉框架，三年成规模，五年出新城”，所以主要精力是放在建设方面。而这也印证了上述《规划》中提到的太白湖新区将以济宁市行政中心、文体中心的开发为契机，带动周边居住用地和公共配套设施的建设，从而达到提升城市新区形象，改善投资环境和推动第三产业发展的目的。

　　 济宁去库存周期或达19个月

　　丰满的理想遇到了骨感的现实，太白湖新区和济宁市正在面临巨大的去化难题。

　　济宁市2010年第六次全国人口普查统计数据显示，济宁全市常住人口比10年前的2000年第五次全国人口普查仅增加了34.16万人，年平均增长率仅为0.43%。而据上述《规划》显示，太白湖新区近期城市（截止到2015年）人口规模应在23万人左右，但是太白湖新区管委会官网（以下简称“官网”）上的最新人口数字却是12万人，也就是说历经近10年左右的时间，太白湖新区人口仅增长了6.16万人，其实际人口数量要比之前的规划目标少了近一半左右。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当人口等因素导入速度较慢时，对房地产市场来说就意味着“刚需”不足，应该提出应有警示，从而防止城市“空心化”现象的出现。

　　另据记者梳理济宁市统计局发布的近三年来《济宁市国民经济和社会发展统计公报》（以下简称“《公报》”）显示，2015年济宁房地产开发完成投资金额及增速首次低于2014年的356.1亿元和29.3%，分别为308.5亿元和13.4%，其中增速甚至还远低于2012年的20.2%；而商品房施工和销售面积及增速也在2013~2015年三年间一路直下，其中2015年的商品房施工面积首次出现低于上年度情况，而增速甚至还低于2013年的29.3%，仅为2.5%，而销售面积分别低于2013年的734.8万平方米、2014年的822.6万平方米，为716.2万平方米。其中，2015年商品房住宅销售面积和增速跌至633.3万平方米和2.8%，均低于前三年同期，三年来商品房销售额虽然未见明显下降，但增速也由前两年的上涨65.3%、11.2%转至下降9.3%。但是，即使济宁市房地产投资、施工和销售面积、销售额等的一系列指标均已下降或放缓，但在整个房地产市场并不景气的当下，仅2015年一年，济宁市商品房竣工面积却仍旧堪比2013年房地产市场火热之时，达到539.9万平方米，约为756个标准足球场面积。

　　易居研究院在近期发布的中国50城住宅库存报告中也曾发出警告，包括济宁在内的26个城市，存在去库存周期偏高的风险。报告认为，去库存周期超过14个月的城市，房价多有下降的风险，而济宁则为19个月。

　　中国城市规划设计研究院副院长李讯在接受《中国经营报》记者采访时表示，楼市库存高企现象并非济宁独有，几乎是三四线城市的通病。这主要是因为城市发展过程中土地或建筑的开发速度远远快于人口、产业、就业等其他速度造成的，因为如果一个城市没有建筑等方面作为硬环境的依托，那么人的居住、就业、生活等就无从谈起，但是现在问题是过度超前。

　　李讯认为，背后的原因一方面是因为地方政府长期依赖土地财政造成的，由于大家把房地产业作为当地重要的城市发展经济支柱，上一届政府甚至把下一届政府的土地都卖光了，但实际上市场需求又不足，而缺乏长远规划的结果就是“寅吃卯粮”。另一方面是政府为了追求政绩而大搞面子工程，因为这是最容易看得见摸得着的政绩，但这是非常危险的，一旦让房地产业一家独大，成为当地财政重要甚至是唯一的收入来源，如果市场疲软则将遭受毁灭性打击。“新型城镇化最重要的是人的城镇化，这个过程要综合考虑教育、医疗、就业等全方面问题，一定要把后续的配套做好。”

　　就市政府搬迁、去库存、房地产发展等问题，记者分别致函济宁市委宣传部、太白湖新区管委会，但截至记者发稿前尚未获得济宁市及太白湖新区管委会的正式回复。