佳兆业“生死时刻” 近2亿港元债息到期

1月8日是佳兆业旗下债券半年一次的付息日，缴付约2,560万美元(约1.99亿港元)利息。能否按期支付利息是佳兆业能否渡过难关的关键转折点，但佳兆业相关人士在接受《经济参考报》记者采访时对此表示，现阶段还不清楚情况，一切以公告为准。

深圳房地产龙头佳兆业的“黑天鹅”效应愈演愈烈，从管理层易主到解约风波，从合伙人背弃再到部分债权机构上诉法院申请财产保全，再到被传确定破产重组，佳兆业处境进一步恶化，负面消息频频传来。但从现阶段来看，佳兆业将走向何处，仍难以定论。

2亿港元债息到期

8日是佳兆业旗下债券半年一次的付息日，缴付约2,560万美元(约1.99亿港元)利息，业内人士表示，这是佳兆业能否渡过难关的关键转折点，如果佳兆业在30日宽限期内还息便可解决这次违约问题。但反之，佳兆业则恐陷入“黑天鹅”深渊。此次利息是由佳兆业2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%、额度为5亿美元债券产生，根据合约规定佳兆业需每半年付息。

对此，标准普尔信用分析师李俊文表示，“佳兆业集团的其他债务工具具有交叉违约条款。因此，佳兆业对4亿港元海外定期贷款违约，会导致该公司所有其他债务的债务偿还加速。该公司目前拥有25亿美元未到期海外债务，都具有交叉违约条款。”

也正是因为此，佳兆业美元债券价格一路暴跌超60%。上海某知名券商债券分析人士8日在接受《经济参考报》记者采访时表示。他认为，近来佳兆业集团因为深圳业务的全线叫停以及汇丰银行的4亿元违约，市场人士担心影响再度扩散形成交叉违约。

“这两天市场上一些公募基金纷纷减持手上的债券，接手的主要包括一些对冲基金和私人银行客户，整体市场情绪不是很乐观。”上述人士说。在此影响下，2018年到期的佳兆业债券价格已经跌至34-37美分（面值1美元）左右。

资料显示，佳兆业共发行了4笔美元债以及1笔可换股人民币债，包括：一笔5亿美元2017年9月到期，一笔8亿美元2018年3月到期，一笔4亿美元2019年6月到期，一笔5亿美元2020年1月到期，以及一笔2015年12月到期的15亿人民币的可换股点心债。根据彭博系统显示，截至1月6日中午，2017年到期的美元债的价格已经跌至36-39美分，2018年到期的美元债徘徊在34-37美分，2015年到期的点心债则跌至25-34分，2019年到期的美元债则已降至35-38美分，2020年到期的美元债价格则在30-34美分附近。而相关债券的报价在1月5日上午仍维持在40美分以上。

对此，标准普尔评级服务5日宣布，将佳兆业集团的长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”。

资金压力下孤掌难鸣

事实上，佳兆业现阶段面临的资金压力不只来自于一处。日前佳兆业公告显示，此前2013年8月2日定期贷款融资4亿元的融资协议因董事长等辞任事项触发汇丰融资协议项下的强制性提前还款条件，而佳兆业未能于规定日前2014年12月31日将协议下贷款连同应计利息偿还。

随后，6日，佳兆业公告表示，公司收到两名项目伙伴的通知，关于深圳龙岗区两个市区旧改项目，项目伙伴指佳兆业已违反项目合作协议，因此行使终止合作协议的权利，要求退回根据合作协议支付的12亿元人民币费用。7日又有媒体表示，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。

但对于上述佳兆业所面临的问题，佳兆业相关人士在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段还不清楚情况，一切以公告为准。

然而现阶段的佳兆业的应对措施也只有断臂求生。12月31日，佳兆业发布公告表示，公司全资附属公司上海新湾投资发展有限公司与上海万科房地产有限公司订立协议，上海万科将接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款，总代价为12亿元。对此，有业内人士透露，因为资金压力，佳兆业这块地的剩余资金已几乎难付，所有索性低价卖给万科赚个人情。

资料显示，上海青湾兆业资产为位于上海青浦区重固镇的住宅用地，占地面积约90642.1平方米，按许可容积率计算的总建筑面积约15.41万平方米。2014年8月6日，佳兆业成功竞得该地块，拿地价格是11.55亿元。于公告日期，上海青湾兆业尚未取得国有土地使用权证，但已取得建设用地规划许可证。目前，该土地现时空置，并由上海青湾兆业持有作未来开发用途。

因此，据业内人士估算，佳兆业此次买卖，如果计算出售事项代价、股东贷款金额、上海青湾兆业的投资成本、相关交易成本及税项等项目，佳兆业最终收益仅877.6万元。

开启自救之路

6日晚间，有金融人士曝出，佳兆业当日下午董事会最后达成意见破产重组，一切抵质押手续和债权主张暂停。对此，佳兆业集团发布澄清公告称，本公司6日没有召开董事会会议，也没达成所谓决议。

但有业内人士认为，此传闻并非空穴来风。值得注意的是，由于佳兆业资产水平并没有资不抵债，只是目前债务集中爆发无法按期偿还，所以有可能选择债务重组。与此同时，也有媒体报道表示，佳兆业内部现阶段倾向向政府求援。

中债资信评级业务部分析师马小明表示，佳兆业此次受限的可售资产及在开发资产价值合计或将在250亿元以上，在总资产中占比达25%以上，公司较高规模的受限资产或将一定程度加大未来债券违约的概率。但从公司本身来看，截至2014年6月末，佳兆业资产负债率为76%（调整后资产负债率为70%），财务杠杆压力不大。2014年6月末，公司在手现金资产94亿元，对60亿元左右的短期债务理论覆盖程度尚好。

对于佳兆业事件是否会影响其他到内地房股，马小明认为，2014年房地产行业进入调整期，同时一定程度叠加了中长期市场需求增长放缓等因素，部分区域及房地产企业去化压力相对较大，面临不同程度的流动性压力，但中债资信认为此次佳兆业事件尚属个案。首先，其所处的深圳地区在一线城市中整体库存压力不大，其次，前11个月公司深圳项目销售均属正常甚至好于其他实力企业，项目“锁定”原因或主要与房地产项目开发运作过程中的不规范操作相关。