普住标准调整催热二手房市场 部分中介为推动交易花招频出

　　东方网12月18日消息：自上海调整普通住房标准以来，二手房市场热度明显上升。上海二手房指数办公室公布的最新统计显示，11月上海全市二手房共计成交2.19万套，创造今年月度成交第二高的纪录。年底置换和刚需购房需求的爆发，使得近期上海房屋中介的带看量一改年中颓势，出现5％－10％的增幅。但不少参与二手房交易的市民向记者反映，房屋中介服务不规范，让他们在买卖房屋时遭遇了很多烦恼。

　　记者调查发现，整个房屋中介市场缺乏准入门槛和操作规范，导致不论在何种市场行情下，都存在行业恶性竞争多、交易当事人担心多等现象，直接影响楼市交易的规范性。

　　 “中介业务员会骗人”

　　市民贾先生直言中介行业“水太深”。他本想找家合适的中介机构把自家一套老房子卖掉，再置换一套新房子。在随后买卖房屋的过程中，贾先生彻底见识了什么叫“会骗人”。

　　卖房时，业务员听说贾先生有置换需求，一个劲鼓动他先买房再卖房。贾先生属于限购行列，不卖房就没法买房。业务员却说:“先看中房子付定金，买房的准备手续要花一个多月，在这段时间里肯定能把您的房子卖掉，这样不会碰到限购限制。”可贾先生咨询学法律的朋友后，发现“先买房再卖房”实际上风险很大:“如果不能在房屋过户前把房子卖掉，就得承担中止交易的违约责任，定金要没收，还要赔上家20％的房款以及双方的中介费。可中介如果没有按期把我的房子卖掉，却没有什么约束条款。”

　　在买新房中，贾先生再次遭遇各种“不靠谱”:“我给业务员明确说过三个要求，一是普陀区中环内，二是总价不能超过300万元，三是必须有朝南的房间或客厅。结果，中介推荐的房源从普陀到闸北、嘉定至浦东，总价最高的要500万元。”贾先生从各种信息中筛选出适合自己的房子后，现场看房也不顺心:“有套房子，只有厨房的一扇窗户朝南，其他房间都没有朝南的门窗，可中介非说这就是朝南房！”

　　贾先生遭遇的房屋中介种种乱象，恰是中介业务员队伍扩充过快的结果。尽管相关部门设有“房产经纪人”资格证考核，但这一资质仅在打印房屋交易合同、办理过户时需要查验。在二手房交易的买卖双方信息对接中，并不需要任何资质。不少中介为了提升业务量，大量招聘无资质的业务员。这些业务员素质参差不齐，薪酬跟着交易业绩走，可以“做一单换一地”，流动性非常大。

　　“真实房价在云里雾里”

　　房价是二手房交易绕不开的话题，真实房价却总被中介藏在“云里雾里”。

　　记者佯装购房者，在复旦大学附近询问了几家中介机构的业务员，发现他们对上海二手房价的走势判断出奇一致:第一，记者看中的房子是难得一遇的“高性价比”；第二，二手房价肯定涨，现在不买明年后悔。

　　他们说的是真的吗？已经从二手房中介业务员转行的丁先生向记者爆料，这只是中介为推动成交的标准说法，没有任何可参考性。

　　丁先生说，一套二手房的价格很大程度取决于业务员的策略。策略一，是“高开低走”。比如，一套10年房龄普通装修住宅，上家的心理价位是200万元，业务员很可能会把它包装成“精装修、次新房，总价220万”。在下家了解了房龄和装修的真实情况后，业务员会“装好人”，表示经过与上家的谈判，将价格降低了10万元甚至15万元，催促下家成交。

　　策略二，则是“低开高走”。这一点在中介业务员通过网上房屋租售平台发布的售房信息中特别明显。记者就静安寺附近三和花园小区查询了几家房屋租售平台，发现该小区房源单价集中在4万元/平方米。但刚购买这个小区一处住房的祝小姐告诉记者，小区主流房型实际成交单价近期在4.5万元/平方米左右。丁先生告诉记者，网上二手房报价普遍比实际价格低10％甚至20％，不然怎么从那么多房源信息中脱颖而出呢？

　　即便房屋价格是真实的，上家和下家在交易中还可能增加成本。比如，“满五唯一”是享受房产交易相关税费减免的重要条件，部分中介业务员为了强调交易税费低，要么欺骗下家，要么诱导上家作假。丁先生告诉记者:“目前二手房交易往往是下家承担双方税费，有的中介在组织上下家签买卖合同前，信誓旦旦告诉下家是‘满五唯一’，如果下家没有核实，那么签订合同后，发现不是‘满五唯一’，也得承担税费，否则就是违约。在办理交易手续中，上家需要向税务部门承诺唯一住宅，中介会让那些不唯一的上家也说是‘唯一’。上家若被税务部门查出承诺造假，会面临处罚。”

　 　“得给中介服务定规矩”

　　很多有过房屋交易经历的市民向记者反映，个人信息被多重转手，导致整个交易过程不堪其扰，在交易结束后还经常接到中介的电话。

　　贾先生和祝小姐都告诉记者，买房时个人联系方式只留给一家中介的一个业务员，可在随后看房过程中，至少有10多家中介公司打来电话。祝小姐说:“一开始还是同一个中介公司的不同门店，我想大概是公司内部互通资源；但后来，其他公司的中介也打电话来，问他们从哪里拿到的电话，要么不说，要么一口咬定是我给他们的，可我连他们店在哪里都不知道。”

　　记者调查发现，之所以会出现这种现象，一是因为中介业务员流动性强，同一个业务员带着客户资源在短期内转投其他门店的情况很多；二是中介之间互通有无的情况也很普遍。

　　不过，客户一旦有意向签居间合同，不同中介之间可就“不客气”了。刚出售房子的胡小姐说，之前替她介绍下家的中介大概有三四家，其中一个下家由两个不同中介的业务员带着看了两次房，很有购房意向。最终，胡小姐通过其中一家中介的业务员谈妥了最终价格，并签署居间合同和房屋买卖合同。没想到，就在合同签订完毕后，胡小姐接到另一家中介的抗议电话，质问她为什么跳过他们选择另一家中介。在办理房屋过户手续时，胡小姐的下家也说接到了该中介类似内容的骚扰电话，业务员甚至在电话里威胁:“你们新买房子的地址我们都知道，我们要上门找你们解释！”

　　记者发现，相关部门对中介服务的规范和监管力度不强，是造成中介行业乱象层出的主要原因。根据规定，开设房产中介门店需要三张以上房产经纪人资格证才能申请营业执照，但没有规定一张房产经纪人资格证只能锁定一家门店使用，中介门店租借房产经纪人资格证的现象很普遍。再比如，针对中介服务的监管主要集中在经营主体是否合法、居间合同是否合法等法律法规有明文规定的部分，但对中介从业人员具体服务方式却缺乏有效约束。

　　有法律界人士提出，按理说，消费者未经委托却收到中介电话、短信乃至上门洽谈，或者发现中介给出的价格不真实，可以拨打消费者投诉热线及价格举报电话，“但投诉举报也就是投诉举报而已，相关部门缺乏有力的惩治措施。要从根本上解决问题，还得从法律角度给中介服务定规矩。”