百万以内上海市中心买房？可选房源或不超五套

　　要在上海市中心花100万买一套煤卫一应聚全的住宅？一开始，记者认为这几乎是不可能完成的任务。

　　经过一番调查发现，上海市中心100万元以内的住宅比熊猫还要稀少，估计不超过五套。

　　77万元买套60岁老房

　　记者花了3天时间，从黄浦区的老房子找到浦东新村，终于在虹口区找到了一套内环内77万元的房子。经过这番调查可知，上海市中心100万元以下的住宅确实接近绝迹，能找到的房源不超过5套。而上海市中心，尤其是内环内新房的单价已跨入10万元/平方米。

　　这套77万元的住宅位于虹口区东体育会路赤峰路附近的东体小区内，是1957年建的房子，总高五层。房子位于这栋大楼的一楼，朝北。面积是20.45平方米，算下来单价为37652元/平方米。大楼一梯七户，有两三户人家的厨房在房间的外面。小区环境相当不错，随处可见老奶奶、老爷爷在树荫下晒太阳。配套也很到位，比如说有幼儿园，还是私立的刘诗昆幼儿园，就在楼房的后面，步行不超过100米。

　　房间内北面原本是一个北阳台，也可能是北窗，现在已经被改建成了厨房和厕所，靠里是餐桌，主人在餐桌的对面布置了一个大沙发，方便休息时看电视，而靠墙的地方放置了一张单人床，床上层的位置还有一个阁楼。

　　就在记者寻到东体小区时，又在内中环找到一套92万元的住宅，是同一个年代的房子。这幢老公房一梯八户，格局类似，不过，厕所和厨房在屋子外面了。房子位于临街的二楼，朝北。房间很方正，厕所和厨房都在卧室外面。面积26.53平方米，挂牌价格93万元，算下来单价3.5万元/平方米左右。

　　 年轻小白领爱买老房子

　　就在记者看房之际，偶遇了正在装修的赵小姐，她刚在几个月前花费了98万买下了杨浦区张家浜小区一套20平方米的小房子。

　　赵小姐说，第一眼就相中了这套1992年的老房子，上午看房，下午便签约。买房的主要目的是要把公积金用起来。由于结婚后，夫妻俩住的是家长名下的房产，双方名下没有物业。作为首套房，赵小姐和老公的公积金总共可以贷款68万元，买房时还利用了首付贷，首付贷30万元。七七八八的税费和利息，还有装修支付了将近10万元。

　　按照赵小姐的计划，公积金账户里的钱可以应付每个月的公积金房贷，唯一有点麻烦的就是首付贷还款，每个月还款8000多元。“房子装修好了，可以出租，每月可租3000元左右，每个月差不多还需还款5000多元，大概3年还完。”赵小姐说。

　　令赵小姐惊喜的是，这套房产交易完不久，附近的房价就上涨了。

　　 老房子的投资回报这样算

　　总价低，单价不高，老房子的优点一大堆，现在就来分析一下，100万元在上海内环内投资的成本与回报。

　　就拿控江五村总价92万元的老公房来说，26.53平方米，完成交易估计成本在100万元左右，再花费1万－2万进行装修。在购房过程中，可以利用公积金贷款，如果使用一个人的公积金贷款来购房，基本公积金和补充公积金相加，贷款可以达到60万元的上限，贷款15年，那么首付加上装修估计支付41万－42万元，贷款60万元，总投入102万元。

　　在这个贷款购房的方案中，每月还款成本为4216元。

　　按照目前的房租水平，该房的租赁价格大概在3000－3500元左右，年回报大约3.6万到4万元，年回报率大概在4%左右。

　　仅仅依靠房租，房产投资回报率并不高。但是考虑到今年来住宅房价已超过10%的增幅，购买住宅增值的回报还是相当可观的。还是以这套房产为例，去年同期房价约80万元，今年上涨达到92万元。由于使用了两倍的杠杆，41万成本投入，获得了12万的收益，年投资回报率达到30%。

　　 投资老房子有何风险

　　据悉，这套92万元的老房子建造于1957年，土地使用权已经接近或者超过60年了。也就是说，在普遍70年住宅土地使用权的市场上，10年后，这个房子土地使用权就可能到期了，到时产权能否交易，目前还没有明确说法。

　　当然，限购政策也是阻挠这套房产成交的重要原因之一。按照楼市新政，外地购房者需要交满一定期限的社保，才能拥有买一套房的资格，对于大部分购房者来说，将唯一的一次合法购房机会放在这套小房子上并不合算。