法官举例支招买房避陷阱：售楼宣传单有法律效力

　　昨天上午，房山法院召开新闻发布会，通报该院涉商品房买卖合同纠纷案件调研情况。数据显示，近5年来，房山法院共审结涉及商品房买卖合同纠纷案件2510件，其中商品房预售合同纠纷1869件，占74.46%。此外，房山法院副院长佟淑列举案例，为消费者支招保护其权益。京华时报记者杨凤临

　　 案例一售楼宣传单有法律效力

　　2011年1月，李某从某开发公司购买商品房一套。开发公司在宣传单中打出了“买某某楼盘，上某某学校”、“引入三甲医院”的宣传。

　　因未履行承诺，李某上诉，要求开发公司履行医院的配套设施建设义务，给予一个就读某学校的名额，并索赔35万余元。

　　法院认为，开发公司关于“上某某学校”的承诺应当视为合同内容，但是否能够就读该学校应视学校的要求，故驳回李某的该项请求。

　　开发公司对于三甲医院的宣传是来自于政府信息，且未明确三甲医院的指向，故不属于合同内容，最后法院驳回了李某要求建医院的请求。李某索要的35万余元经济损失，亦因无证据证明而被法院驳回。

　　 >>法官提示

　　佟淑表示，上述案件中李某如果改为追究开发公司的违约责任，判决结果可能会不同。

　　佟淑提示说，开发公司为了吸引顾客往往大打“交通牌”、“名校牌”、“就医牌”等等。对于普通购房者而言，一定要进行实地考察、调研，要判断开发公司所作出的承诺是否具体明确，是否为其能力所及，是否在其商品房开发规划范围之内等。

　　此外，签订购房合同时，应尽量将开发公司所作出的承诺、不能履行承诺的违约责任等双方所达成的所有协议内容均“落到实处”，以免日后带来不必要的隐患。

　　 案例二小产权房买卖合同无效

　　2011年7月，隗某与某开发公司签订了商品房买卖合同，购买房屋一套并一次性付清21万元房款。

　　此后，该房屋一直处于停工状态，无法交付。隗某多次向开发公司要求退款未果后，将对方诉至法院要求退还房款并赔偿利息损失。

　　法院查明，开发公司销售的涉案房屋系建设在农村集体土地上，未取得房地产开发相关合法手续，属“小产权房”。

　　基于以上事实，法院认定开发公司违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，公司与隗某签署的合同应属无效。最终，法院判决支持了隗某的诉讼请求。

　　 >>法官提示

　　佟淑称，很多情况下，法院虽然判决支持了买受人退还房款、赔偿损失的请求，但买受人却因开发公司已人去楼空而无法及时收回房款。还有些买受人虽然入住了房屋，但后来才发现自己所购房屋因缺乏相关合法手续而根本无法取得房屋所有权证。

　　所以，购房人在购买房屋时一定要多做调查，审查“五证”，确定房产开发、销售手续齐全后再签订购房合同，不可贪图价格便宜而草率购买。

　　此外，在购房人明知是“小产权房”仍决定购买的情况下，因购房人亦存在过错，所以其要求赔偿损失的请求大多得不到支持。