临汾路:物业管理"特别开关" 创新动作有积极效应

　　12月6日消息：临汾路380弄居委会服务着四个自然小区，家家都有绵延一二十年的物业管理问题。一个小区的物业对着欠租多年的售后公房租户束手无策，另一个小区的业委会准备找前两任物业打官司，还有一个小区的业委会换届换了六年都没成功。

　　但这两年，像是按下了什么“特别开关”，各小区业委会陆续换届成功，各家的物业管理水准也明显提高。小区所在的临汾路街道党工委副书记杨景明介绍，始自于“1+6”文件的诸多社会治理创新动作，对居民区物业管理产生了积极效应。

　　 资源下沉，做实街道物业管理中心

　　住宅小区的物业管理工作，直接对口两个政府机构，一个是“块”里的街镇，一个是“条”里的房管部门。在临汾，这两个机构就是街道政府和区房管局派驻在辖区的房办。

　　2014年上海市委进行一号课题“创新社会治理，加强基层建设”调研之前，街镇和房办各有垂直负责的上级机构，他们横向合作的好坏主要看“缘分”。拥有更多专业资源和职能权限的房办如果不对街道予以支持，街道也无能为力。

　　一号课题要求改变这种局面，把房办、城管、绿化市容等与基层治理息息相关的“条”的资源“导流”到基层。于是，房办、城管、绿化市容的职能下沉到了临汾路街道，街道对他们有了指挥权、考核权和监督权。

　　“我们抓住这个机遇，组建了街道物业管理中心，由房办、原街道物业办、市容绿化和专业物业公司人员组成，八位成员一起办公，听从街道指挥调用，统筹全社区住宅小区综合管理。”杨景明说，“条”内资源的下放让街道做实了物业管理中心，建立住宅小区综合管理联席会议制度，逐步理顺了党总支领导、居委会自治管理、业委会依法运作和物业公司专业服务之间的相互关系。此后，涉及物业服务的各类问题被纳入到合理、及时、高效的处理平台。

　　 党建引领，更换“超期服役”老电梯

　　临汾路380弄居委会服务的星城花苑小区建造于1989年，九栋高层的18台电梯全都是“超期服役”，动不动就出故障，三天两头把人关在里面。星城花苑从2009年就启动了电梯更新计划，但小区维修资金所剩无几，远不足以支付更新费用。到今年初，还剩六栋楼12台电梯没有动静。

　　“更新电梯要向业主筹资，按照住房面积推算，每户费用在1800元到2800元左右。这不是笔小钱，没有居民会随随便便掏腰包。”380弄居民区党总支书记施庭芳说，游说居民出资成了党组织、居委会、业委会、物业公司的重头工作。

　　“电梯维修事关所有居民的生命安全，碰到这类事情，居民区党组织的‘党建引领’作用应该有所体现。”施庭芳介绍，居民区共有十个党支部，每个支部构成一个网格，由网格书记带领楼组长逐户向居民解释电梯更新计划，获取居民支持，“小区党员率先出钱，让很多观望和犹疑的居民信心大增。”目前，又有三栋楼的6台电梯完成了更新。最新一批电梯运到小区后，马上有五户居民主动交钱。

　　“党建引领是贯穿‘1+6’文件的主线，住宅小区综合管理离不开坚强的党建保障。”杨景明表示，市委明确提出“在有条件的业委会中成立党的工作小组，深化居民区物业党建联建”，因此街道指导临汾路380弄居民区在业委会中成立了党的工作小组，实现党总支对业委会的政治领导，党的工作小组列席业委会会议，研讨小区物业管理重大事项，成为党员业主参与小区自治管理的平台，这成为小区物业管理水平大改观的重要触动力量。

　　 居民共治，家家都为楼道改造出资

　　今年，原闸北区开展“美丽家园”建设，提出要切实改善群众居住环境。临汾路380弄居民区的两个售后房小区，作为典型老旧社区率先进入改造清单。

　　和以往“政府出钱，政府开单”模式不同，“美丽家园”把“开单”的权限交给居民，以居民关注度作为制定改造清单的最重要标准，为每个小区量身定制了不同方案。

　　临汾路街道把“美丽家园”作为发动引导居民群众的过程，想借此建立居民共同参与的小区综合管理的机制。依托“三会一代理”平台，分批、多次、多层面听取和征求居民意见，小区改造方案得到大多数居民首肯的过程，也是居民参与共治的过程。居民参与制定的方案，执行时得到了大家全方位的支持。阳曲路391弄小区决定粉刷内部楼道，居民们同意“街道出大头、居民出小头”，每家筹资100元，共同改造公共空间。施庭芳感叹：“居民们可以为了一两毛钱的物业费涨价而‘抵死不从’，却愿意为楼道空间的美化慷慨解囊，这在很多时候是不能想象的。这就是共治的力量。”