中国城市建“摩天大楼”热潮隐忧

来源: photocdn.sohu.com

　　位于上海陆家嘴的上海中心大厦，该建筑高632米，已于2015年8月完工，是目前中国已建成的最高摩天大楼。

　　 长江商报消息部分城市为建摩天大楼设计优厚条件，开发商低价拿地后再高额融资

　　本报记者 柯美杰

　　中国城市高楼建设热已进入中央层面的引导限制时期。

　　当前，一边是中央新政抑制各地建设摩天大楼的管控，一边是曾经在欧美风靡的高楼建设热潮正在中国一二线城市甚至三四线城市猛刮。那么，中国城市为何热衷建高楼，是发展需要还是面子工程？

　　对此，经济学家宋清辉在接受长江商报记者采访时坦言，各地热衷建高楼，开发商能以低价拿地并进行高额融资，这可能是摩天大楼热的深层次原因。

　　目前很多主流媒体都在痛批“城市高楼建设热”，人民日报海外版指出，近年来国内城市楼层高度也不断被刷新，如此建设高楼值得警惕。

　　 第一高楼不断刷新

　　2月26日，农民工老韩站在武汉建设大道的一处树荫下，仰望着对面68层的民生银行大厦问同伴：“你说坐在里面是啥感觉？”老韩是湖南岳阳人，来武汉打工6年了，进过最高的楼没超过10层。“新闻上说，上海有个第一高楼，是对面这楼的两倍高，脖子仰断了都看不到顶！”

　　老韩说的上海第一高楼，是去年8月封顶的上海中心大厦。这座高632米、共124层的高档商务楼，不但取代陆家嘴的环球金融中心，刷新上海的天际线轮廓，还成为中国第一高楼，世界第二高楼。

　　但老韩不知道的是上海中心大厦头顶上的“中国第一高楼”这一桂冠并不能保持多久。近年来，摩天大楼在我国遍地开花，争相崛起。一些地方纷纷将摩天大楼的设计高度瞄准区域第一、中国第一，甚至世界第一。

　　660米高的深圳平安国际金融中心按计划将于今年建成，届时将取代上海中心大厦中国第一高楼的地位。就在老韩所在的城市武汉，2017年也将有一幢高楼超越上海中心大厦。武汉绿地中心开始设计高度606米，但为超越上海中心大厦，中途又加高30米，2017年建成时将高达636米。而计划838米的湖南长沙“天空城市”一旦成功建成，比目前世界已建成的最高建筑——阿联酋迪拜塔还要高出10米，一度引起舆论哗然。

　　据高楼协会近日发布的年度报告，在2015年，全球共有106座摩天大楼（高逾200米）建成，其中亚洲建成81座，其中中国以建成62座的惊人纪录，连续第八年蝉联冠军，远超其他国家。美国仅建成2座。而在全球新建高楼最多的城市里，印尼的雅加达以7座排在第一，紧随其后的就是中国城市深圳、南京、南宁，都是5座高楼。而在高楼协会发布这份报告的时候，中国还有300座高楼正在建设中，报告也认为，尽管中国的房地产市场从2013年以来增速减缓，但盖高楼的势头还在持续。据高楼协会的预测，2016年，最高的10座楼中有6座仍建在中国。

　　根据我国《民用建筑设计通则》建筑设计标准，超过100米的建筑就属于超高层建筑。而根据国际公认的标准，高于152米的大楼即属于摩天大楼。据相关专业网站统计，到2020年我国摩天大楼将超过1000座。而美国到2020年不会超过540座，中国摩天大楼的数量将是美国两倍。

　　 三四线城市争建

　　纵观全球摩天大楼，多数集中于人口密集、经济高度繁华的国际都市，譬如高楼林立的纽约曼哈顿；譬如中国香港150米以上的大厦多达200多座。反观我国此轮高楼热，其最大特点是从原来的北京、上海、广州等一线城市开始向二三线城市甚至三四线城市转移。

　　据统计，中国建成、规划、在建的300米以上摩天大楼（非住宅类）共有164座，这164座摩天大楼中，除开北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆等城市外，比如苏州的“东方之门”、贵阳的中天未来方舟、无锡的苏宁广场主楼、东莞的虎门商会大厦、镇江的苏宁广场A塔、常州的现代传媒中心、淮安的雨润国际大厦、烟台世茂海湾1号、柳州的地王国际财富中心等。

　　值得一提的是，江阴市华西村除已建成一幢高328米的空中华西村大楼外，还欲建一座高600米左右的华西龙大楼。

　　长江商报记者梳理发现，除了高度，它们在功能和造价上也极为“相似”：几乎无一例外地涵盖了超豪华五星级酒店、国际5A级写字楼、豪宅及大型购物中心等综合性业态，建筑面积上百万平方米，总投资数十亿元……打出的广告语也如此一致：“城市的地标性建筑”、“城市发展的标志”等。

　　但一些二三线城市甚至三四线城市建设的摩天大楼却并非一帆风顺。苏州“东方之门”因外形酷似秋裤，被外界称为“秋裤楼”，一开始就风波不断，2004年正式奠基，建设进度一拖再拖，其间一度传出资金断裂、出售股权、大楼易主的消息，投资从45亿增加到90亿。“东风之门”建成后将具备高级酒店、酒店式公寓、写字楼、大型商场等多种功能，但整体交付时间从2013年10月、2014年1月、2014年6月，第四度延迟到2015年1月。实际上直到去年才封顶，建设周期长达11年。去年11月初，“东方之门”发布消息称其购物中心将于今年年底试营业，2017年春节前正式开业。

　　建成后能否卖得出去也是一个问题？据《第一财经日报》报道，该项目2011年开始销售，售价虽然在上涨，但销售并不理想。东方之门已经取得预售证总面积为16.95万平方米，但已经销售的面积仅为4万平方米左右。在2011年和2012年这两年中销售了 20671平方米，2013年销售了10304平方米，2014年销售了2623平方米。

　　 各地热衷建高楼的秘密

　　对各地已建、在建、规划中的一栋栋摩天大楼，人们不禁发出疑问：建设那么多高楼，是为彰显一个国家的优越感，还是纯粹的形象工程？

　　“在市场经济环境下，中国的一些摩天大楼也是被逼或者催生出来的。”经济学家宋清辉说，中国的服务业占比规模很大，而我国的土地资源十分有限，因此不得不向上要空间、要高度。

　　华中科技大学建设与城市规划学院副教授万谦对长江商报记者说：“不可否认中国城市建高楼有面子工程、政绩工程的因素，但北上广等地由于大量人口聚集、跨国企业总部入住，确实需要一些摩天大楼。”他认为超高层建筑一般以写字楼、酒店、购物中心的综合体居多，服务对象通常是第三产业，特别是生产性服务业。只有像银行、保险、咨询、互联网等第三产业十分发达、城市土地资源又十分有限的地方，才需要集约型的高层建筑。

　　万谦说，建摩天大楼从20世纪以来，实际上成为城市发展的一个普遍做法，在20世纪的美国，摩天大楼被称之为城市的图腾，而中国许多城市在经济发展壮大后，也羡慕美国这些城市。大家希望通过建设摩天大楼成为城市名片，也引起全球的关注。如早期浦东的金茂大厦、现在武汉的绿地中心等莫不过如此。

　　目前，国内二、三线城市甚至三四线城市的土地稀缺度和公司密集度，远到不了需要修建四五百米摩天大楼的程度。“但现在三四线城市竟要建造超过500米的洲际金融中心，我认为这种摩天大楼竞赛，主要目的还是为了建立地标，动机是面子工程、政绩工程。”财经评论员陈东海说。

　　我国不少“第一高楼”的背后，却是地方国有资本在支撑：天津117大厦有天津国企海泰控股的身影，南京紫峰大厦的股东之一是南京国资集团，大连、武汉的绿地中心则是上海国有控股企业绿地集团的项目。

　　“开发商根本不用担心回报问题，虽然摩天大楼的高度未必能带来高租金，但有政府在后面做推手，开发商往往能够以极其低廉的价格拿到紧缺的土地资源，以及更加便捷的高额融资。”在宋清辉看来，这可能是摩天大楼热的深层次原因。

　　长江商报记者发现，一些地方政府确实为城市天际线竞争设计了令人瞠目的优厚条件。2012年8月2日，广西柳州市下发了一份“促进超高层建筑项目建设发展的意见”。文件中如是写道：若超高层建筑超过300米，按现行规定计算150米以下部分的容积率，并依此计算土地出让价款，150米以上部分不计土地出让价款。

　　 中央新政对城市建筑“大洋怪”说不

　　 长江商报消息摩天大楼的维护、消防等风险不可忽视，专家提醒三四线城市量力而行

　　本报记者 柯美杰

　　中国各地城市争先恐后建设摩天大楼，但背后隐藏着维护、消防安全等风险不可忽视。

　　“摩天大楼就像奢侈品，有的女性不计成本买奢侈品，但买了之后却没能力打理，风险随之而来。”华中科技大学建筑与城市规划学院副教授万谦对长江商报记者说，摩天大楼背后的风险值得各地警惕，一定要量力而行。

　　针对当前一些城市的建筑贪大、媚洋、求怪，特色缺失和文化传承堪忧等现状，近日中央新政明确“说不”，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下称《意见》）提出建筑八字方针“适用、经济、绿色、美观”，防止片面追求建筑外观形象，强化公共建筑和超限高层建筑设计管理。

　　 高层建筑管理维护成本高

　　“高层建筑火灾救援是一个世界性难题。”万谦说，消防云梯一般只有100米高，高楼超过这一高度就无法进行救援，除非动用直升机灭火，而现今我国有多少城市消防队配备有直升机？高层逃生的可能几乎为零。

　　而实际上即使配备了直升机，也很难确保万无一失，毕竟航空消防难以提供足够的水量，也难以精确投射。长沙“天空城市”规划一发布就引起外界哗然一片，其中就与其宣称全钢结构有关。在专家们看来，全钢结构其耐火性虽比钢筋混泥土强，但在极端高温条件下会疲软变形，无法从根本上解决建筑耐火性问题。万谦说，纽约世贸中心双子塔就是钢结构，它在大火中轰然垮塌，使预计的灭火和救人计划全部泡汤。

　　水火无情。在消防隐患之外，面对中国多个城市地下水超采的现状，摩天大楼能否“站稳”成为另一个隐患。万谦认为，摩天大楼基坑工程需要抽取大量地下水，对地质环境有明显影响。“地下水超采可导致地下结构空心化，从而无法承载地表建筑，加剧地陷或地面沉降。也就是说，“长”得越高的城市地面沉降越严重。

　　超高层建筑的管理维护也面临巨大挑战。超高层建筑一般会容纳上万人同时办公，对通风、供电、供暖、给排水、电梯等系统的要求也更高。为了减少高空气流扰动，超高层建筑一般都封闭运行，上海金茂大厦的空气流通和冷暖调节全靠一台功率高达28000千瓦的空调，相当于9000多台一般家用空调的功率总和。如果这台空调出现故障，就意味着全楼上万人都要在闷罐里工作。造价昂贵、动辄近百部的电梯系统，更是维持超高层建筑健康运转的心脏。一旦“掉链子”，后果不堪设想。世界上最高的住宅——414米的阿联酋迪拜“公主塔”，电梯发生故障，住在顶层的富豪不得不爬97层楼才能到家。

　　“即便是清洗每栋高楼10万平方米左右的玻璃幕墙，也是个艰巨的任务。超高层建筑的‘超高’，不仅是对建筑质量的要求，更是对管理品质的要求。它需要一整套现代化、精密化、智能化的运转系统，是传统楼宇管理所无法企及的。”中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说。

　　 会否陷入“劳伦斯魔咒”？

　　“高楼建成之日，即是市场衰退之时。”这是德国经济学家安德鲁·劳伦斯著名的“摩天大楼指数”论，又被成为“劳伦斯魔咒”。中国城市大规模建设摩天大楼，会否陷入“劳伦斯魔咒”？

　　经济分析人士指出，各地兴建摩天大楼，往往都是在信贷宽松、投资激亢时动工，在数年建设后，可能会遭遇经济向低谷回落的危机，导致烂尾工程或者大楼空置，造成资源浪费、经济损失。“上世纪90年代巨人大厦的流产、2011年迪拜大厦的危机，就是劳伦斯魔咒的例证。”财经评论员陈东海说。

　　但更多专家认为这在中国不会上演。"劳伦斯魔咒’并非放之四海而皆准。中国的一些城市完全具备建设摩天大楼的实力和能力。”经济学家宋清辉说，经济学上并无一个判断经济发展衰退的模型，中国经济本身的增速在全球属于一枝独秀，目前仍然是全球最高的，对全球经济贡献也是最大的。他认为盲目建设摩天大楼确实有可能会将中国经济拖向深渊，但是若在建设之前做足前期准备工作，并进行充分的市场调研和项目总体策划，建设摩天大楼总体而言可能利大于弊。在国内不少成功转型的城市，核心CBD的迁移往往都是由摩天大楼推动的。

　　北京理工大学管理与经济学院教授周毕文认为，摩天大楼热是泡沫化的产物，在他看来，等到人们思维回归理性的时候，就不会再建这种高楼了。

　　万谦也认为随着中国经济的转型发展，城市建设摩天大楼应该会越来越理性，但这股热潮肯定还会持续一段时间。“中国一二线城市，相当长时间内还会建设大量摩天大楼，而且相对风险较小。”他担心的是三四线城市不顾自身实力建大楼，可能会陷入“劳伦斯魔咒”，“搞得不好，就会砸进去。”

　　在他看来，只有一个地方经济高速发展才能建摩天大楼并可带动经济继续发展，如果经济本身发展不好，欲通过建摩天大楼来拉动经济，则会受到市场惩罚。万谦提醒中国地方政府，如果把摩天大楼比作人参，只有人体健康则能起到补身体的作用，反之如果人体虚，人参可能就是送命的毒药。摩天大楼与城市经济发展关系也一样。

　　 建筑设计拒绝“大洋怪”

　　目前中国城市规划随意性很大，而规划在城市建设中的地位极其重要，是城市建设的蓝图和法律。所有的城市建设包括市政基础设施、城市广场、社区街道、景观绿化等建设，都应纳入城市规划的行列中。然而在中国城市建设中，城市规划经常被改变。不过《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发，有望改变这一局面。

　　这是时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件，通过一个个破解城市发展难题的“实招”和“时间表”，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。《意见》对城市规划建设管理在规划建设、批准、执行上戴上了“紧箍咒”。如《意见》要求依法加强规划编制和审批管理，严格执行城乡规划法规定的原则和程序。创新规划理念，改进规划方法，把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程，增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，实现一张蓝图干到底。

　　针对目前城市建筑贪大、媚洋、求怪等乱象丛生，特色缺失，文化传承堪忧的现象，《意见》明确提出加强建筑设计管理，要按照按照“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保，防止片面追求建筑外观形象。强化公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑工程后评估制度。倡导开展建筑评论，促进建筑设计理念的交融和升华。

　　万谦说，《意见》是中国城市规划建设管理相当长时间内的纲领性文件，特别是提出了“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，对当前建设设计管理有现实意义。之前我国城市建设是“适用、经济，（可能）美观”的原则，这次加上了绿色这一概念并去掉可能两字，强调了建筑设计管理的绿色特征，意味着未来建筑要注重长期使用及综合考虑，不能只顾眼前。他认为《意见》虽很难抑制住各地建设摩天大楼的热情，但能促进各地摩天大楼建设得更加科学、合理。

　　全国十大摩天楼工程

　　名称 楼高 完工

　　时间

　　国际金融中心

　　环球金融中心