沪上8月土地成交量创15个月新低 优质稀缺地块受热捧

　　依据有关政府部门披露的信息，上海链家市场研究部监控数据显示:2015年8月，上海市经营性用地共成交4幅，相比7月减少3幅，与去年8月相比减少2幅；4幅经营性用地的成交面积合计为5.4万平方米，环比下降79.2％，同比下降76.9％，该成交面积创下了15个月以来的新低，成交金额合计为24.9亿元，环比下跌83.7％，同比上涨48.9％。

　　从近两个月经营性用地的成交情况来看，已经呈现出两连跌的情况，并且8月经营性用地的成交幅数和成交面积都处于低位，土地的成交面积甚至创下15个月以来的低值。从8月成交的4幅地块来看，除了杨浦区平凉社区02C1－12(大桥街道101街坊)一幅地块为住宅用地之外，其余3幅均为商办类地块。尽管8月土地市场成交量并不多，但亮点不少。

　　第一、“面粉贵过面包”再上演

　　8月12日，阳光城以17.3亿元夺得杨浦区平凉社区02C1－12(大桥街道101街坊)，溢价率59.6％，成交楼板价49236元/平方米，阳光城作为闽系房企的代表，近几年在沪拿地势头非常凶猛，上海链家研究部监控数据显示:从2011年阳光城在沪上取得第一幅地块开始，截止今日的地块，其一共在上海拿下9幅地块，在上海土地市场共投入89.24亿元。平凉社区作为内环内稀缺的拥有较大发展空间的滨江区域，近几年地价上升速度十分迅猛。从2012年该区域内的土地出让情况来看，保利以12205元/平方米的楼板价夺得的杨浦区平凉街道22、23街坊，到2015年的3年时间里，地价几乎涨了3倍多。上海链家研究部监控数据显示:目前，杨浦东外滩板块商品住宅的成交均价为51796元/平方米，地块周边在售的项目有保利香槟苑和翡丽云邸等，其中保利香槟苑今年的成交均价为52066元/平方米，翡丽云邸的成交均价为62379元/平方米。地块周边主要以二手房项目为主，房龄相对较新的楼盘有圣骊名苑、海尚佳园等，房龄相对较长的楼盘有广杭苑等小区，圣骊名苑二手房源的售价在4.4－5.0万元/平方米左右，海尚佳园的售价在4.6－5.3万元/平方米左右，而广杭苑二手房源的售价在3.5－4.2万元/平方米左右。49236元/平方米的楼板价已经超过区域内的多数二手房的成交价格，“面粉贵过面包”的情况再次上演。

　　第二、9月挂牌地块明显增加

　　8月5日，大连福万房地产开发有限公司以1.22亿元竞得长宁区新华路街道49街坊11/3丘B1－06地块，成交楼板价40879元/平方米，溢价率61.95％。该楼板价创下了区域楼板价新高，稀缺地块受热棒由此可见一斑。

　　从今年以来土地供应方供应土地的节奏来看，不难发现每个季度的前两个月土地供应量均处以低值，并且在每个季度的第三个月，土地的供应量相对较多。上海链家市场研究部监控数据显示:9月，全市挂牌的土地合计9幅，出让面积为58.0万平方米，达到了今年单月土地供应量的高位。从供应土地的用途来看，其中纯住宅用地有7幅，此外两幅地块为住办和商住性质，也就是说9月供应的土地均含有住宅用地。

　　上海链家研究部总监陆骑麟表示:尽管8月土地市场经营性用地仅成交4幅，但还是表现出冷热不均的分化局面，对于优质的住宅类地块，开发商保持着高度积极性，“面粉贵过面包”的情况会经常出现，而对于相对外围的商办类地块，多以低溢价或零溢价成交，开发商对此类地块的拿地兴趣不高。考虑到近期楼市利好政策不断，加上7月、8月土地供应量偏少，9月在利好不断的大背景下，又加上金九银十的传统销售旺季，开发商的资金相对会较为宽裕，9月对于土地储备偏少的开发商是一个拿地机会。预计9月的地块最终都将以溢价成交，并且像普陀真如、宝山大场挂牌的地块，已经受到多家开发商的关注，最终的成交价可能较高。