个人住房贷款与税收新政对我区商品住宅市场的影响

近日奉贤调查队召开重点房地产企业座谈会，就房产新政出台后，房地产销售形势进行交流和讨论。

1、房地产销售形势。首先以一手房（新房）网签数据看，4月当月网签数是465套，环比大增120.4%；以秋月朗庭为例，4月期房销售92套，3月期房销售32套，增幅明显。由于新政的出台老百姓对整个房产市场预期向好这是导致我区新房销量大增的主要原因。

从二手房来看，由于个人住房转让免征营业税的期限由5年降到2年了，房东挂牌条件降低了，挂牌数增多，从我区具有代表性的房产中介花轩的数据看花轩南桥地区挂牌数4月份挂牌数1328套，3月份挂牌数1201套，去年4月份挂牌数876套，去年3月份904套，同期与环比均明显增加。

2、影响我区房地产销售的因素。除了新政对于我区房地产市场的直接影响以外，我区也有自己本身的显著特点，首先是置换需求大增，一是旧小区停车、基础设施等都已经不满足目前需求；二是南桥新城的配套商业带、基础设施建设已见规模（5号线、宝龙广场等）；三是旧的学区房优势减弱，南桥新城配套了多个重点学校的分部，由于新学校的软硬件都很有吸引力，因此原先有学区房吸引力的老房子优势减弱（如贝港地段）。因此本次个人住房免征税期限的下降正好迎合这部分的置换需求。

在国家下发个人住房贷款新政的同时，上海市也出台了公积金贷款的新政，个人贷款额度升至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，但是从我们实际了解来看，公积金贷款的新政对我区影响很小，在银行的实际操作中，满足条件可以贷款100万元要求的比例相当小，例如需要满足银行设定的月最低缴存额，同时公积金账号里面的本金也需要达到一定的数量要求，由于我区经济发展等客观因素的存在，满足上述条件的人员相当少，多以机关、事业、国企以及外企为多。

3、趋势判断。随着相关新政的落实，房地产市场的回暖短期来看十分明显，结合我区的实际情况来看，二手房挂牌数以及成交量将逐步放大，但是由于规划向南桥新城的调整，其价格将保持相对稳定；同时由于市场的转暖，新房的推盘速度会加快，同时价格也会小幅上涨。