专家：去杠杆化成为本轮房地产新政重点

　　【一缕清辉】房地产的强大吸附力已经令其他行业近乎“寸草不生”，透支了实体经济的生长力。

　　今年农历春节过后，中国房价开启了“火箭模式”，犹如飞天一样的房价令人心惊胆战。但上海和深圳迅速出台的限购政策给楼市上涨的“熊熊火焰”犹如泼了当头冷水，迅速降温。同为一线城市的北京限购还会远吗？

　　笔者认为，北京收紧限购政策概率较大，但北京限购力度可能不会太大。事实上，在上海公布最新限购政策之前，北京限购措施已经被认为史上最严厉限购政策：“五年社保或纳税”已经被认为是最高门槛，令多少“英雄好汉”无奈持币观望。北京市常务副市长李士祥在今年博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时说：“北京今年年初以来房价上涨幅度为11.3%，不是最高的。”同时他表示，北京一直在控制房价过快上涨，房价上涨在合理区间内。

　　不过，今年春节以来，房价上涨速度的确有些过快，尤其是场外配资例如首付贷等金融融资工具，令金融安全得不到保障，直接影响到金融链条的稳定性，毕竟谁也承担不了金融链条破裂带来的负面效应。但是，楼市限购真的是降房价的“灵丹妙药”吗？

　　其实，只要看看北京的限购政策就知道了。北京的限购政策负担的功能不仅仅是让房价下跌，更主要的是，通过控制房地产的开发控制北京市人口过快上涨。需要注意的是，北京市对外地人口买房的门槛是规定必须满足连续纳税或五年社保，但实际上，如果一旦五年期满后，买房的人口或将现“井喷”现象。

　　2016年春节前后就是很好的实例。从2010年限购，一直到2016年正好是五年时间。也就是说够资格买房的人大幅增加，因此，加上中介造势渲染，房价上涨迅速。

　　所以，限购政策只是从需求方控制，这样的确在一定程度上可以缓解房价上涨过快的趋势，但同时打击了刚需群体，而且限购政策更是增强了人们“物以稀为贵”的心理上涨预期。笔者认为，解决这一棘手的问题，还需要从供给端解决问题，增加土地供应，同时增加廉租房和公租房的供应等，让市场供求关系出现逆转。

　　值得一提的是，中国房价之所以高居不下，也与各级地方政府的“阳奉阴违”相关。长期以来，地方政府的“土地财政”已经令地方政府尝到了近乎“不劳而获”的甜头。当前，土地财政已经占据地方收入的半壁江山。据财政部公布的2014年财政收支情况显示，地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%，卖地收入占比超50%。

　　故此，笔者认为，当务之急政府亟需要做的是，必须依靠供给侧改革，去产能以及进行结构性改革，实现产业升级，加大地方财政税收，深化改革力度降低对土地财政的依赖。事实上，这不仅是在拯救中国房价，更是拯救中国经济。房地产的强大吸附力已经令其他行业近乎“寸草不生”，透支了实体经济的生长力，挤占了中国民营企业的融资空间，这对当前进行的结构性改革以及中国经济转型都是极为不利的。

　　另外需强调的是，本轮限购政策中调整去杠杆成为重点，例如深圳此次新政中，明确表示要加强房地产金融风险防控，结合前期首付贷风险排查情况，开展金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。上海“沪九条”也明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

　　由此可以看出，本轮房地产新政的重点是去杠杆化，因为在房地产市场利用加杠杆手段去库存的反常现象，已经引起决策层的高度重视。若再不加以防控，放大的资金杠杆将会催生出房地产市场泡沫，带来巨大的金融风险。去年的股市剧烈波动，已经消灭了不少中产阶级，鉴于楼市体量大、牵涉面广，给金融市场造成的危害也许更大。

　　(作者系知名经济学家)